Найти в Дзене
Владей Легко
1111 подписчиков

Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

143
9 мин
Оглавление

1. Условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).

В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:

  • возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
  • расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
  • обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).
Подробнее… Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 N 309-КГ17-1547 обременение переводимого помещения правом залога не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для перевода.

Судебная практика

Суд постановил, что залогодержатель по договору выразил согласие на перевод жилого помещения в нежилое, поскольку заинтересован в нем. Обременение переводимого помещения правом залога не должно рассматриваться в качестве безусловного препятствия для перевода. Положения части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Жилищного кодекса в части запрета на перевод помещения из жилого в нежилое в связи с наличием обременения в отношении переводимого помещения, направлены на защиту прав и интересов лиц, в пользу которых установлено такое обременение и не могут быть истолкованы как препятствие в защите их прав и законных интересов (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2017№ Ф08-5641/2017 по делу № А53-26618/2016; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2016 N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от26.02.2013 по делу N А03-5917/2012).

Обратите внимание! Существуют варианты расположения жилого помещения, при которых его перевод в нежилое не допускается:
  • помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.

2. Условия перевода нежилого помещения в жилое

Решение о переводе нежилого помещения в жилое связано с желанием владельца придать статус жилого различным помещениям коммерческого назначения (торговым, складским, производственным и пр.), чтобы использовать их для постоянного проживания.

Важно! Поскольку жилое помещение должно отвечать всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, установленным российским законодательством, то нежилое помещение, переводимое в жилой фонд, также должно соответствовать таким требованиям либо должна иметься возможность обеспечить выполнение этих требований.
Полный перечень требований, которым должно соответствовать будущее жилье, установлен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Кроме того, действующие санитарные и противопожарные нормы и правила не позволяют размещать в жилых домах отдельные виды коммерческих помещений. В частности, в жилых домах не допускается размещать:

Обратите внимание! При наличии обременений правами каких-либо лиц (ипотека, аренда и т.д.) точно так же, как и в случае перевода жилого помещения в нежилое, обязательно согласие лица, в чью пользу зарегистрировано обременение.

3. Документы, необходимые для перевода

При переводе жилого помещения в нежилое и наоборот изменяется не только способ его использования, но и правовой статус, что обуславливает необходимость чёткого соблюдения всех процедурных моментов.

 Согласно ст. 23 ЖК РФ, смена статуса помещения на «нежилое» или «жилое» осуществляется органом местного самоуправления, поэтому в каждом регионе имеются свои нюансы, которые необходимо уточнять в муниципалитете.

 Также ст. 23 ЖК РФ определен общий порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, включая перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о переводе помещения:

  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое омещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Требовать представления иных документов орган, осуществляющий перевод помещений, не имеет права (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

 Однако следует учитывать, что в случаях, установленных законом, от Вас могут потребовать дополнительные документы, например:

  • доверенность, если документы представляет представитель (ст. 185 ГК РФ);
  • копии учредительных документов юридического лица–собственника переводимого помещения (ст. 52 ГК РФ) и т.п.

4. Порядок перевода

Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).

С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства).

При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.

Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п. 43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.

Этап 2 – сбор пакета документов.
В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:

  • доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.

Этап 3 – подача заявления о переводе.
В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг "Госуслуги", по почте.
Обратите внимание! При направлении заявления по почте подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена.

Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления.

Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

 В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

  • по адресу, указанному в заявлении;
  • через МФЦ.

Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.

 Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон о регистрации недвижимости):

  • решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
  • акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.
Важно! Уточненные сведения об объекте недвижимости будут внесены в ЕГРН через 15 рабочих дней после получения Росреестром соответствующих решений органа местного самоуправления.

 Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram-канал!

Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.