Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы: может возникнуть необходимость продать недвижимость с ипотечным обременением. Задача это сложная, но не безвыходная.
Являясь собственником недвижимости, за которую выплачивается кредит, вы можете проживать в ней, даже получать с нее доход (сдавая в аренду). Но, по закону, вам не разрешено отчуждать квартиру, т.е. передавать ее третьим лицам, без согласия банка.
Вторая инстанция, которая может существенно повлиять на ход дела — органы опеки. Если с вами в квартире прописаны несовершеннолетние дети, государственный инспектор обязан убедиться, что они получат другую жилплощадь, не худшую по условиям проживания.
Распространенные варианты продажи ипотечной квартиры:
- досрочная выплата кредита банку за счет полученных средств;
- переуступка квартиры и своих обязанностей по ипотеке покупателю;
- обращение в специализированную организацию, выкупающую жилье;
- продажа квартиры самим банком-кредитором.
Досрочная выплата кредита
Естественно, банк не заинтересован в досрочном погашении долга, т.к. теряет при этом проценты за несколько лет. И ваша задача: убедить кредитора в том, что это единственно возможное для вас развитие ситуации.
Условия досрочного погашения прописаны в любом ипотечном договоре — в этом правовом поле вам нужно достигнуть согласия.
Тогда вы можете найти покупателя, заключить договор задатка — эта сумма пойдет на уплату долга банку. Затем будет снято обременение, и вы сможете завершить процесс купли/продажи.
Переуступка квартиры
Ваши права и обязанности по ипотечному договору можно переуступить. Этим путем чаще идут те, кто хочет приобрести конкретную квартиру в конкретной новостройке. Получается, что заинтересованный покупатель сам ищет продавца и готов нести издержки и вести переговоры со всеми участниками процесса (банком, застройщиком). Для вас, как продавца, это наиболее предпочтительная схема.
Самая распространенная ситуация, требующая переуступки — развод супругов, когда права и обязанности по выплате ипотеки переходят от одного к другому.
Организации, выкупающие жилье
Мы выделили продажу ипотечной квартиры специализированной организации в отдельный пункт, хотя юридически этот путь совпадает с продажей частному лицу. Но для вас, как для продавца, он имеет ряд заметных отличий. Такие фирмы занимаются выкупом обремененной недвижимости, имея в штате профессиональных юристов, налаженные контакты с банками. Очевидно, что, обращаясь к их услугам, вы получите минимальную цену за квартиру, но зато есть шанс решить вопрос быстро. Здесь на вашей стороне окажутся специалисты, которые сами заинтересованы в скорейшем заключении сделки.
Продажа квартиры банком
Второй, наиболее легкий и наименее прибыльный, путь — продажа квартиры самим банком. Если вы убедите заимодавца, что больше не в состоянии оплачивать ипотеку и готовы расстаться с недвижимостью, жилье может быть выставлено на аукцион от имени кредитора. Конечно, банк будет заботиться о максимальной выгоде для себя. Зато вам останется лишь подписывать предложенные документы. В обстоятельствах, когда важнее снять с себя непосильное бремя ипотеки, вернув хотя бы часть вложенных средств, не затрачивая уйму сил и времени, — это самый подходящий вариант.
Получив доход от продажи, не забудьте заполнить декларацию 3-НДФЛ, подать ее не позднее 30 апреля следующего, после заключения сделки, года и уплатить налог в срок до 15 июля того же года.
Читайте также: Как купить квартиру без ипотеки