Практика показывает, что практически каждый второй участок, выставленный на продажу, имеет, так сказать, темное (неоформленное, претензионное и т.п.) прошлое. То документов нет, то границ. И, что самое плохое, большинство проблем «невооруженным», неискушенным с правовой точки зрения взглядом, не выявить. Между тем купля-продажа земли таит в себе куда больше тонкостей, нежели с квартирами, поскольку придется выяснить не просто чистоту прав собственности, но и специфические «земельные» вопросы:
- · дозволено ли строиться на этой земле?
- · сформирован участок, определены ли границы?
- · реально ли дождаться газа, электричества, дорог и т.п.
Основные документы…
…которые надо проверить – правоустанавливающие, а именно – сам
правоустанавливающий документ, а равно и выписки из ЕГРН (в идеале - обычная плюс расширенная). В группе первых документов могут фигурировать в лучшем случае акт о выделении участка, в «худшем» (сложном) – судебное решение (если участок не куплен, не получен по наследству).
Заметим, что оптимальный вариант – это наличие на руках продавца акта о выделении участка. И, вообще, чем меньше хозяев сменил участок, тем больше шансов, что нынешний владелец не получит неприятностей.
Договор купли-продажи
Если это единственный документ, который предъявляет продавец, то непременно изучите прошлое объекта. Оптимальный вариант – попросить расширенную выписку из ЕГРН, которую может получить собственник или его доверенное лицо. Ценность данной бумаги в том, что она содержит Ф.И.О. всех собственников с 1998-го, вид собственности и даты регистрации. Особое внимание следует обратить на цепочку недолгих владений – подобная цепочка должна насторожить, не скрывает ли она рискованную сделку.
О «пользе» выписки
Расширенная выписка полезна и в том случае если участок был передан по наследству или попал к нынешнему владельцу по судебному решению. Впрочем, и из простой выписки можно узнать, не заложен ли участок, не арестован, не оспаривает ли права наследников на этот участок. (Это не говоря о том что с 2017-го простая выписка - правоподтверждающий документ, а вся остальная документация (свидетельства, акты и т.д.) подобного значения уже не имеют.
Фактическая площадь
Крайне важно выяснить, соответствуют ли данные реальным параметрам участка. Далеко не всегда площадь участка, обозначенная в документации, соответствует реальной. Как правило, больше доверия выписке, но только в том случае, если проведено межевание. Об этом можно узнать из раздела 1-го, графа «Площадь». Если в указании площади значится «Уточнённая площадь», то все в порядке, если «Декларированная…», то межевание предстоит.
Жить можно?
Обратите внимание на категорию и разрешенное использование. Пожалуй, лишь совсем неискушенный не в курсе, что строиться можно лишь на определенных категориях - ИЖС или ЛПХ, сельскохозназначение с использованием «дачное строительство».
Напоследок (но не в последнюю очередь)
Обязательно проверяем, нет ли долгов (неважно, по налогам или по взносам в дачное товарищество (СНТ)), а равно и доверенность (как минимум, не истек ли срок действия, и жив ли доверитель). Хорошо бы «пробить» документацию планирования (мало ли, нет ли планов реализовать по соседству мусоросжигательный заводик). Это позволяет уточнить генплан.