1. Что нужно знать, собираясь строить дом блокированной застройки (таун-хаус) на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки?
Дом блокированной застройки (таун-хаус) - это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.
Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.
Запомните! Дом блокированной застройки - гибридный вид малоэтажных жилых строений - представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.
Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после - на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.
Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.
Важно! Дом блокированной застройки можно строить на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.
Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.
2. Подготовительный этап
До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:
2.1. Подготовка проектной документации
Обратите внимание! Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.
Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:
- результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
- технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании
При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).
Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:
- СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;
- СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства;
- СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения;
- СНиП 21-01-97 – Пожарная безопасность зданий и сооружений;
- СП 55.13330.2016 - Свод правил. Дома жилые одноквартирные (или СНиП 31-02-2001).
2.3. Получение разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство правообладателю земельного участка либо его официальному представителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
- материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей;
з) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку, а потому разрешительная документация на строительство выдаётся с учётом конкретной ситуации.
3. Этап строительства
На этапе строительства Вам необходимо:
- определиться с перечнем работ, как непосредственно по строительству жилого дома блокированной застройки, так и для подготовки к строительству (расчистка участка, вывоз мусора, лишней земли и прочее);
- определиться с исполнителями работ;
- контролировать соблюдение проекта;
- контролировать соблюдение санитарных и противопожарных норм и правил;
- контролировать качество строительства (по расходу материала, выполнению фундамента, отклонения стен по вертикали в пределах допустимых значений, отсутствие трещин в фундаменте, кладке, стенах и крыше и т.д.).
Важно! До окончания строительства собственник (собственники) земельного участка, отведенного для строительства жилого дома блокированной застройки, должны осуществить процедуру межевания исходного участка таким образом, чтобы каждый блок дом оказался расположенным на собственном отдельном земельном участке.
Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, производится на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. У каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования.
По завершении кадастровых работ необходимо поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на государственный кадастровый учёт.
Разрешённый вид использования участков, занятых блоками жилого дома и сформированных непосредственно для их использования, определяется в соответствии правовым режимом блокированных домов - «блокированные жилые дома».
Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет провести раздел изначального участка.
При формировании земельных участков нужно, чтобы количество формируемых земельных участков соответствовало количеству блоков.
Это обстоятельство является очень важным, так как сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, должны в дальнейшем отражаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).
Формирование участков для каждого блока жилого дома блокированной застройки должно происходить с соблюдением требований градостроительных регламентов - в том числе требований по предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка, предназначенного для строительства блокированного жилого дома.
4. Этап оформления:
4.1. Получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти;
- технический план объекта капитального строительства, который изготавливается кадастровым инженером на каждый блок жилого дома отдельно, с указанием кадастрового номера земельного участка, на котором этот блок расположен.
4.2. Оформление права собственности
Орган местного самоуправления, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки самостоятельно подаёт заявление и все необходимые документы в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учёта.
Для регистрации права собственности Вам необходимо:
♦ нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:
- паспорт;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- документы на земельный участок.
Специалист МФЦ:
- выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.
Важно!!! Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на Едином портале государственных и муниципальных услуг "Госуслуги".
♦ заплатить госпошлину – 2000 руб; ♦ получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что блок в жилом доме блокированной застройки с уникальным кадастровым номером принадлежит Вам на праве собственности.
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.
Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postroit-i-oformit-dom-blokirovannoy-zastroyki/