Процесс продажи жилья в Испании
Вы получили предложение (oferta) на покупку вашего жилья. Допустим, вы согласны. Что дальше?
Договор бронирования
Как правило, первый шаг, — это заключение договора брони (contrato de reserva).
Контракт брони заключается для того, чтобы снять дом с продажи, иными словами, чтобы недвижимость больше никому не показывали, а также чтобы дать время продавцу собрать необходимые документы, а покупателю подготовить средства и провести юридическую проверку квартиры, а именно нет ли обременений, кто настоящий владелец, нет ли задолженностей в налоговой и т.д.
Для бронирования покупателю достаточно внести от 3000 до 5000 евро. Чаще всего бронь вносится на счет агента посредника.
Для заключения договора брони, собственнику достаточно предоставить copia simple de la escritura или оригинал escritura. Так же обычно требуется предоставить свежую nota simple, полученную в реестре собственников по месту нахождению собственности.
Contrato de arras
Следующий этап, это заключение contrato de arras или договора о задатке. Для его заключения, собственник уже должен будет подготовить более полный пакет документов на продаваемое жилье.
Пакет документов
Пакет документов на продажу включает в себя следующие документы:
- Копия удостоверения личности продавца (паспорт/карточка резидента/свидетельство с указанием номера NIE).
- Сертификат энергетической эффективности (certificado energético). Имеет срок годности 10 лет с момента его выдачи. Подобный сертификат выдается испанским архитектором или техническим архитектором.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам в сообществе владельцев (certificado de deudas de la comunidad de propietarios). Данная справка выдается управляющей компанией (administrador de fincas).
- Лицензия на занятие жилплощади (cédula de habitabilidad, также называется licencia de ocupación). Бывает первичная лицензия (de primera ocupación) – ее выдают на новостройки, а также повторная (de segunda ocupación), которая заказывается по истечении срока действия первичной лицензии. Срок действия лицензий, выданных до 2004 г. составляет 10 лет; после 2004 г. – 15 лет; после 2013 г. – 25 лет для первичной лицензии, 15 лет для вторичной лицензии. Если лицензия истекла, ее можно заказать в мэрии (ayuntamiento). Потребуется вызов архитектора для составления отчета о том, что квартира/дом соответствуют жилищным нормам.
- Справка о текущей задолженности из банка в том случае, если у вас ипотека на жилье.
- Квитанция об оплате ежегодного муниципального налога на имущество (IBI).
- Квитанция об оплате последнего счета за свет/воду/газ.
В договоре о задатке указывается крайний срок заключения сделки, а именно подписания документов на продажу у нотариуса (fecha de escritura). Покупатель вносит 10% от стоимости недвижимости за вычетом ранее внесенной брони. Деньги переводятся на счет продавца.
Законом (ст.1454 Гражд. Кодекс) предусмотрен штраф в случае расторжения договора о задатке: потеря покупателем суммы задатка либо выплата продавцом задатка в двойном размере покупателю.
Налоги и расходы
Кто несет какие расходы при сделке купли-продажи?
По закону, продавец оплачивает:
- Оригинал эскритуры
- Plusvalía municipal. Это налог на увеличение стоимости городской земли. Размер данного налога рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения недвижимостью и коэффициента увеличения стоимости земель в зависимости от муниципалитета, в котором находится недвижимость.
- Расходы по закрытию ипотеки.
- Налог на собственность (IBI) за текущий год. По закону этот налог оплачивается за весь год тем, кто является собственником на 1 января текущего года. Тем не менее, есть доп. Решение Верховного суда, которое указывает на то, что сумма данного налога может быть разделена пропорционально между покупателем и продавцом.
- Налог на прибыль от продажи нерезидентом в Испании. Данный налог удерживается с продавца нерезидента на момент совершения сделки по продаже у нотариуса в размере 3% от цены продажи. Подробнее об этом налоге читайте в нашей статье «Налогообложение нерезидентов в Испании».
Покупатель оплачивает:
- Копии эскритуры
- Регистрацию объекта в Реестре недвижимости
- Налог на передачу права собственности (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales) в случае продажи вторичного жилья либо налог на добавленную стоимость (IVA) при продаже новостройки.
На практике, покупатель обычно оплачивает все нотариальные расходы, в то время как продавец оплачивает IBI за весь год.
Сделка у нотариуса
Выбор нотариуса обычно остается за покупателем, ведь именно покупатель оплачивает нотариальные расходы. Тем не менее, чаще всего, нотариус выбирается по обоюдному согласию. Назначается дата сделки.
В случае закрытия ипотеки, продавец должен предварительно уведомить банк о дате сделки, чтобы банк прислал своего представителя в день сделки для закрытия ипотеки. Также необходимо заказать специальное письмо из банка с указанием точной суммы задолженности на дату сделки, чтобы покупатель мог подготовить банковские чеки.
Необходимо также заранее отправить нотариусу пакет собранных документов для их проверки.
В назначенное время и день, продавец и покупатель, либо их доверенные лица, встречаются у нотариуса для подписания купли-продажи. Проверяются документы, готовится договор купли-продажи в черновом варианте. После его проверки (обязательно вычитайте весь договор, проверьте ваши паспортные данные, номер НИЕ, ФИО и данные на объект недвижимости) и внесения корректировок приходит непосредственно сам нотариус для завершения сделки. Нотариус удостоверяется, что с документами все в порядке, что обе стороны дееспособны и понимают суть договора (если вы не говорите на испанском, необходимо взять с собой на подписание переводчика). Далее происходит подписание договора, продавец передает покупателю ключи от недвижимости, взамен получает банковский чек. Вот собственно и вся сделка.
В течение 30 дней с даты сделки должен быть оплачен муниципальный налог plusvalia. Как правило, оплатой данного налога занимается напрямую либо нотариальная контора, либо адвокат покупателя. Сделка также регистрируется в муниципальном Реестре Недвижимости в течение 30 дней. Покупатель получает оригинал эскритуры, а продавец копии.