В рекламе агентства недвижимости по ТВ клиентов призывают быть бдительными при приобретении жилья и пугают внезапным появлением неких “скрытых собственников”, которые вот вот возьмутся из неоткуда и оккупируют новоприобретенную наивным покупателем квартиру ! Кто же эти ужасные “скрытые собственники” и как купить жилье c гарантией от притязаний этих загадочных людей ? Оставим на совести рекламодателей подобный подход, направленный на запугивание потребителя и внушающий некое ложное преимущество, что обращение именно в это агентство обезопасит покупателя от неосмотрительного приобретения проблемной недвижимости и обратимся к практической стороне вопроса.
В данном случае имеются ввиду третьи лица (посторонние граждане), которые могут заявить свои права на данное недвижимое имущество, т.е. квартиру, потребовав свою долю или даже признания сделки купли-продажи недействительной. Например, люди, без вести отсутствующие, проживающие отдельно (например бывший или нынешний супруг или супруга продавца, если квартира приобреталась ими в браке — любые сделки возможны только с их согласия), лица, находящиеся в длительной командировке, на долгосрочном лечении или в местах лишения свободы и прописанные в данной квартире. Они могут в некоторых (достаточно редких) случаях сохранить право проживания в квартире после её продажи.
Подобные случаи происходят, если квартира незадолго до этого досталась продавцу по праву наследования. Тогда имеется высокая вероятность, что могут внезапно объявиться другие наследники и потребовать свою долю или же признания договора купли-продажи данной жилплощади недействительным.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние, любые сделки должны происходить с разрешения органов опеки и попечительства.
Все эти данные обычно имеются в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой отражаются вся её история начиная с момента создания данного реестра (1998 года), в том числе переходы права собственности, наложение арестов на квартиру, споров вокруг неё, запреты на совершение сделок, если таковые имелись. Если в документе нет ничего подобного, а указаны только известные члены семьи продавца и время приобретения данной жилплощади, этого вполне достаточно. Выписку из ЕГРП можно запросить через сайт Госуслуг .
Для проверки зарегистрированных (прописанных) в данной квартире граждан необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги (форма 9 — кто в ней зарегистрирован в настоящее время, форма 12 — о снятии с регистрации некоторых категорий граждан, которые могут в дальнейшем претендовать на данную жилплощадь). Форма 7 — это техническая характеристика самого жилого помещения.
Данные справки выдаются бесплатно в паспортных столах, отделах вселения и регистрационного учёта граждан, районных жилищных агентствах, управляющих компаниях, ТСЖ, а также через сайт Госуслуг в течении не более двадцати минут с момента обращения без учёта ожидания в очереди (форма 12 может выдаваться чуть дольше). Опять же если прописаны только известные члены семьи продавца и форма 12 пустая — этого вполне достаточно для душевного спокойствия.
Указанные документы необходимо изучить ещё до начала юридического оформления сделки с квартирой, верить на слово в данном случае однозначно не стоит, чтобы не купить кота в мешке. В случае сомнений от покупки данной квартиры лучше воздержаться, даже несмотря на привлекательно низкую цену.