Сразу оговоримся, что ни Жилищный кодекс, ни какие-то другие нормативные акты сферы ЖКХ не включают форму отчета управляющей компании.
Содержание этого документа определяется по соглашению между собственниками и организацией через решение общего собрания. Однако на практике зачастую жильцы принимают форму отчета, предложенную УК. В результате не всегда этот документ в полном объеме раскрывает работу организации и детальное расходование средств собственников.
Чтобы помощь гражданам в этом вопросе, Министерство строительства и ЖКХ выпустило приказ от 31 июля 2014 года № 411 «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом». Почему эти условия снова «примерные»? Дело в том, что государство не может диктовать форму отчета управляющей компании. Оно вправе лишь предложить собственникам свой образец договора с учетом их интересов. Общее собрание, в свою очередь, может изменять предлагаемые условия по своему усмотрению.
Рекомендации государственного уровня
Приказ Минстроя и ЖКХ призван внести ясность в отчет УК и, как следствие, содержит те пункты и положения, которые делают работу компании прозрачной и понятной всем без исключения жильцам. Так, документ закрепляет необходимость опубликования в отчете видов и характеристик фактически выполненных работ и оказанных услуг с указанием даты выполнения. При этом следует учесть, что в этот пункт собственники могут добавить требование об обязательном подтверждении факта выполненных работ актом, подписанным уполномоченными представителями собственников и управляющей организации.
Кроме того, по государственным рекомендациям, отчет должен фиксировать и виды коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в течение определенного периода, а также информацию о произведенных расчетах за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения. Должны быть детально прописаны виды энергоресурсов, к примеру – электроснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение или водоотведение.
Лучше «горькая» правда
Государство считает важным отмечать в отчете и случаи нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации. Должно быть четко обозначено число нарушений, их даты, количество связанных с такими недоработками случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Не будет лишней и информация о рассмотрении поступивших от собственников помещений заявлений, жалоб и предложений. Можно настаивать на указании в отчете их количества и даты, сведений о принятых управляющей организацией мерах по устранению недостатков с указанием даты соответствующего решения. Также могут фиксироваться данные о числе выявленных фактов причинения ущерба общему имуществу действиями или бездействиями УК и сведения о возмещении ущерба или об устранении порчи общего имущества.
Куда идут деньги жильцов?
В случае формирования резервных фондов в отчете должна отражаться информация об использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ с указанием сроков, видов, объемов и их стоимости, а также случаев превышения цены таких работ над суммами созданных резервов.
В своем отчете УК рекомендовано отражать и изменения в перечне работ, услуг по содержанию общего имущества в доме с указанием количества, даты и содержания этих изменений.
Жильцам будет полезно знать и суммы, полученные по заключенным от их имени договорам об использовании общего имущества. Например, договоров аренды общего имущества или установки и эксплуатации рекламных конструкций. Собственники вправе знать и детальную информацию по расходованию средств. Они могут запросить результаты сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о взысканиях и штрафах УК со стороны органов государственного жилищного надзора. Можно также потребовать отражать в договоре и информацию о судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает организация.
Когда знаешь, где упадешь, легче стелить соломку
Все вышеуказанные переменные можно увидеть в отчете конкретно вашей УК, если отразить соответствующие требования в договоре на управление. Условия договора управления, в свою очередь, также утверждаются общим собранием собственников. В результате вы сможете четко знать, что полезного делает ваша управляющая организация и куда она расходует ваши деньги.