Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»
По подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году 46% новых проектов элитных комплексов новостроек в Москве поступили в продажу в закрытом режиме. Всего на рынке первичного элитного жилья появилось 15 проектов, из которых минимум семь не предполагали публичных продаж на начальном этапе реализации.
По данным компании «Метриум», в 2018 году общее количество проектов элитных новостроек в Москве достигло 51, а суммарный объем предложения в них – 1 949 лотов. За год начались продажи 15 новых комплексов элитного сегмента. Между тем в 2017 году в продаже появилось 8 новых проектов, таким образом девелоперская активность выросла в два раза.
Однако в 2018 году почти половина новых элитных новостроек поступила в продажу в закрытом режиме, подсчитали аналитики «Метриум». Такая модель предполагает непубличные переговоры с ограниченным кругом потенциальных покупателей. При этом не применяются стандартные маркетинговые инструменты, в частности, реклама. Зачастую о реальных ценах и возможных скидках не знают даже сами риелторы, девелопер сохраняет ключевую информацию в тайне. Параметры возможной сделки обсуждаются только с конкретными покупателями, имеющими предметный интерес.
За прошедший год на рынке элитного жилья в столице появилось не менее семи таких проектов. Однако, отмечают эксперты «Метриум», два из них (Fairmont Vesper Residences и Villa Grace) в течение 2018 года были переведены застройщиками в режим публичных продаж. При этом один проект («Малая Бронная, 15») наоборот покинул открытый рынок.
Проекты элитных новостроек Москвы в закрытых продажах (2018)
Почти все закрытые элитные проекты новостроек представляют собой комплексы квартир или апартаментов клубного формата, отмечают эксперты «Метриум». Один из проектов – Cameo – включает комплекс из 17 вилл сблокированной застройки. Крупнейший по масштабу проект «Золотой остров» насчитывает свыше 137 квартир. Самый камерный комплекс Lion Gate состоит из девяти квартир. Все проекты реализуются в Центральном административном округе Москвы.
«Для покупателей высокобюджетного жилья очень важен критерий эксклюзивности приобретаемого продукта, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК Spires). – Закрытые продажи создают девелоперу имидж создателей уникальных проектов, которые не предназначены для широкой публики, причем даже для наиболее платежеспособной её части. Кроме того, закрытые продажи – это своеобразная реклама, которая позволяет на начальном этапе привлечь внимание к проекту, создать вокруг него ажиотаж. А спустя несколько месяцев комплекс можно начать реализовывать в открытом режиме, когда у него уже сложился определенный «фан-клуб» и лист ожидания».
Стоимость квартир или апартаментов в закрытых проектах обычно не разглашается, отмечают в «Метриум». Однако известно, что в проекте «Золотой остров» – многофункциональном комплексе на Софийской набережной напротив Кремля – стоимость квадратного метра в пентхаусе может достигать $100 тыс. – абсолютный рекорд для рынка.
Данные о продажах непублично экспонируемых жилых комплексов элитного сегмента обычно недоступны, отмечают в «Метриум». Как правило, такие проекты реализуются через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия (ДДУ), соглашения о соинвестировании, и лишь малая часть сделок оформляется в форме ДДУ. По итогам 2018 года в закрытых проектах было реализовано по меньшей мере 50 квартир или апартаментов.
«Есть много причин у роста предложения элитных новостроек в закрытых продажах, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Главным образом это связано с нежеланием затоваривать рынок и распылять внимание покупателей в условиях очень высокой конкуренции. Кроме того, для девелоперов это возможность «прощупать» спрос и оценить адекватность ценообразования, создать задел для успешного официального старта. Кроме того, в закрытом режиме продаются эксклюзивные объекты клубного формата, которые, по мнению девелопера, и так найдут своего покупателя, и не нуждаются в дополнительной рекламе. Вместе с тем характерный для докризисной эпохи «кастинг покупателей» в закрытых продажах, при котором застройщик буквально выбирал, кому продавать, а кому отказать в сделке, уже в прошлом».
