Невысокое качество строительства – бич российских новостроек. Судя по отзывам в интернете, существенные дефекты обнаруживаются не только в «экономе», но и в квартирах бизнес-класса. Однако найти недочеты во время приемки – полдела. Важнее определиться, что разумнее – принять квартиру с недоделками и ждать, что застройщик устранит их по гарантии, или не подписывать акт приема-передачи, пока компания не сделает все как надо? Отвечаем на эти вопросы.
Принять нельзя исправить
Угадать заранее, какого качества будет построенная квартира, почти невозможно. Яркое подтверждение – многочисленные судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками. Недавно приставы взыскали со строительной компании более 10 миллионов рублей в пользу жильцов, недовольных качеством квартир в элитном ЖК в Красноярске. Жалобы поступили от 150 дольщиков, суммы претензий составили от 28 до 300 тысяч рублей. Примечательно, что новоселы обнаружили существенные недочеты уже после заселения, а застройщик отказался устранять недоделки по гарантии.
Защитить от подобных неприятностей может профессиональный мастер по приемке квартиры – специалист, который обнаружит не только видимые, но и скрытые дефекты, и грамотно их сформулирует. Услуги такого эксперта в Петербурге стоят от 1,5 до 4 тысяч в зависимости от размера жилья.
Но даже если эксперт найдет в квартире многочисленные недостатки, принимать решение, когда и в каком объеме требовать их устранения, вправе только хозяин. Вот почему важно знать, какие недочеты критичны, а какие не сильно повлияют на качество жизни.
Дом вверх дном
К существенным относятся такие недостатки, при которых квартиру невозможно использовать по ее назначению. Такая формулировка была принята пленумом ВАС №17 от 28.02.2012. Как поясняет юридический эксперт Ксения Крутоус, к критическим дефектам относится неработающая или отсутствующая сантехника, если она предусмотрена по договору, затопленная или покрытая плесенью квартира. Несущественными с точки зрения юриста считаются косметические дефекты: царапины на стеклах, плитке, поврежденные двери, отсутствие глазка, течь трубы, неплотно закрывающееся окно. Эксперт поясняет: существенные и очевидные недостатки лучше устранить до приемки квартиры. Федеральный закон № 214 «О долевом участии» дает застройщику на это 45 дней.
Дефекты технологического и инженерного оборудования, которые «всплывут» после заселения, застройщик обязан исправлять в течение 3 лет после сдачи дома. Гарантия на саму квартиру длится 5 лет – в этот период строительная копания обязана реагировать на претензии новоселов.
Если кажется, что обнаруженные недостатки можно устранить после заселения, стоит задуматься: не слишком ли хлопотными будут работы по исправлению дефектов? В обжитой квартире с отделкой будет мебель и личные вещи жильцов, так что исправление недостатков, сопровождаемое шумом, пылью и присутствием рабочих, доставит новоселам большие хлопоты.
А еще, решая принять квартиру по-быстрому и простить застройщику безобидный с виду дефект, жилец рискует получить «головную боль» на долгие годы вперед. Часто за внешне безопасным косметическим недостатком скрывается большая проблема. «Довольно безобидно выглядит небольшое мокрое пятно или желтые разводы на потолке после протекания. Человек, счастливый от вида собственной квартиры, может даже не обратить на это внимания, - предупреждает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. - Однако небольшое пятно превращается в большую беду, когда влага постоянно собирается на потолке из-за неправильного монтажа фасадной конструкции или инженерных систем. В результате в квартире появляется грибок, который отрицательно влияет на здоровье всех проживающих, и особенно детей».
Критические дефекты в квартирах клиентов вспоминает и юрист службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова: «Вопиющие недостатки, которые приходилось видеть в новых квартирах, – это, например, намокание стены из-за скопления конденсата вследствие неправильной установки системы водоснабжения и вентиляции, трещины в стенах, нарушение ГОСТов и СНИПов при установке звукоизоляции пола, в связи с чем жильцы страдали от постоянного шума, осыпание материала стен, контактирующих с оконными рамами, вследствие чего нарушалась герметичность окон и окна выпадали из стен».
Суд да дело
Как правило, застройщики стараются договориться с недовольными новоселами и устранить дефекты на месте (иногда прямо во время приемки) или в течение установленного законом срока (45 дней). Но случается, что компании игнорируют замечания дольщиков. В этом случае закон на стороне жильцов, поясняют эксперты.
«Если застройщик не устраняет недочеты по гарантии в течение 45 дней, то необходимо направить ему претензию с требованиями устранить недостатки. Срок ответа на претензию – 10 дней. Если застройщик не устранит недостатки, владелец вправе обратиться в суд. Необходимо будет изложить свои требования в соответствии со статьей 13 Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ», - советует Ксения Крутоус.
Практика показывает, что суды часто становятся на сторону истцов, особенно если вина нерадивого застройщика очевидна и доказана с помощью документов – заключений независимых экспертов и фотографий. Однако судебная система иногда беспощадна и по отношению к дольщикам. «Мне известен случай из практики одного девелопера, - рассказывает Валерий Кузнецов. - При строительстве двухуровневой квартиры в ее верхней части образовался большой наплыв из бетона. В результате потолок в одном месте был высотой не 2,7 м, а 1,2 м. Несложно представить, что в этом углу можно ходить, только виртуозно согнувшись. Дольщик потребовал ликвидировать наплыв. Однако его устранение, как показали исследования, могло привести к нарушениям в устойчивости перекрытий технического этажа. И компания отказалась выполнять требование покупателя. Он подавал несколько раз в суд, но его иски так и не удовлетворили».
Несмотря на то, что интересы покупателей квартир в новостройках защищены законом, от халатности и равнодушия нерадивых застройщиков не застрахован никто. Перед покупкой квартиры стоит внимательно приглядеться к строительной компании и изучить ее репутацию: по отзывам других дольщиков можно понять, кто строит качественное жилье, а кто больше не вызывает у новоселов доверия.