Очередная история от моего коллеги, который работает в отделе по аренде недвижимости. Компания крупная, имеет много отделений по России. Компания арендует помещения для своих целей: сотрудников, там, рассадить, новый склад для продукции открыть, ну и так далее. Арендуют помещения у всех: и у юридических лиц, и у ИП-шников, и у физиков.
Наиболее желанные арендодатели — это, конечно же, юрлица на общей системе налогообложения. С этими арендодателями компания имеет входящий и исходящий НДС, с разницы между этими величинами и платят налог на добавленную стоимость. «Плохие» арендодатели, это ИП-шники и юрики, работающие на УСН (упрощенная система налогообложения): свои услуги они предоставляют без НДС, сумму арендной платы целиком относят на расходы, что не очень хорошо для исчисления и уплаты НДС.
Но есть и особый контингент арендодателей, а именно физические лица. С ними, как раз, как оказалось, наибольшее веселье!
Итак, случай из жизни. Компания коллеги заключил договор на аренду имущества с физическим лицом – собственником помещения склада. Цена вопроса составляла 100 000 рублей/месяц. Договор подписали, склад приняли по акту приема-передачи, компания завезла на склад свое оборудование. Все довольны, все работают. Прошел месяц, пришла пора платить арендную плату. Бухгалтерия компании перечислила деньги арендодателю по реквизитам, указанным в договоре. Арендодатель деньги получил и, как бы это сказать, остался в легком недоумении. Арендодатель звонит моему коллеге и требует от него доплаты по договору аренды. «В смысле доплаты?» - недоумевает коллега, «Мы вам все перечислили, я в бухгалтерию звонил и мне, сказали, что платеж по договору аренды полностью исполнен!»
Арендодатель недоумевает, он денег недополучил, хотя бухгалтерия компании заявляет, что все деньги перечислила. И даже копию платежного поручения, в подтверждение своих слов, направляет арендодателю. Арендодатель, получив платежку, звонит моему коллеге и требует доплаты; говорит, что из положенных по договору аренды 100 000 рублей получил только 87 000 рублей! Коллега опять в бухгалтерию, «Что за ситуация такая?». Бухгалтеры делают «морду кирпичом», говорят, что все оплатили. Коллега начал разбираться и вот что выяснил…
Согласно действующему законодательству, в сделках аренды недвижимого имущества, когда арендодателем выступает физическое лицо, а арендатором – лицо юридическое, налоговым агентом по оплате НДФЛ (налог на доходы физических лиц) выступает юридическое лицо! То есть арендатор, при оплате арендной платы, выплачивает физику-арендодателю 87% от суммы арендной платы, а 13% (размер налога НДФЛ) сразу же перечисляет государству. По этому поводу есть даже разъяснение Минфина РФ (кому интересно, можете почить Письмо от 27 июля2015 года, номер 03-04-05/49369). Арендодатель от такого известия приуныл. Возможно, он планировал скрывать от государства факт получения дохода от сдачи в аренду помещений, и не платить налоги. Но ушлые налоговики все заранее предусмотрели и вменили в обязанность юридическим лицам платить налоги за физиков. Вероятно, из-за того, что юридические лица легче контролировать и проще собирать налоги.
Арендодатель, после этих событий, призадумался: может стоит зарегистрировать ИП, или стать самозанятым? Ведь в этом случае налог с дохода можно уменьшить до 6%. А зачем платить больше, если можно платить меньше?