История от коллеги, который работает в подразделении компании, занимающейся арендой коммерческой недвижимости для собственных нужд. Компания достаточно крупная, имеет филиалы во многих регионах России.
Как полагается, при нахождении нужного объекта недвижимости, менеджер по аренде проводит переговоры с потенциальным арендодателем, заключается договор, сотрудники компании садятся в арендуемое помещение и начинают свою трудовую деятельность.
Почти в каждом регионе присутствия у Компании имеются и хозяйственное подразделение, которое отвечает за функционирование офиса Компании, ну там бумагу туалетную завезти, мыло, уборку помещений наладить и прочее… И вот в один прекрасный день на электронную почту моего коллеги, менеджера по аренде, приходит письмо от руководителя с визой: «Разберись в ситуации».
Открыв письмо, коллега видит переписку на несколько листов между хозяйственниками центрального офиса и местными специалистами. Суть в следующем: в одном из офисов компании, находящемся в славном городе Т. Компания снимает офисные помещения в некоем «бизнес-центре», причем снимают достаточно большие площади – около 1500-2000 кв.м. Почему «бизнес-центр» в кавычках – ну как… все привыкли к пониманию, что бизнес-центр это новое, только что построенное здание со всеми коммуникациями и удобствами, такое красивое высотное здание из стекла и бетона. Но по моему опыту, это не всегда так: зачастую, в провинции, под понятие бизнес-центра попадает и слегка отремонтированные здания старых фабрик и/или заводов. Во времена Советского Союза эти фабрики/заводы функционировали и давали работу не одной сотне, а может и тысяче местных жителей. Как СССР начал разваливаться, ушлые руководители этих предприятий предприняли все усилия для того чтобы здания и сооружения перешли к ним в собственность. И теперь эти, слегка модернизированные строения, сдаются множеству мелких и крупных компаний под офисы. В общем арендный бизнес процветает…
Такое долгое вступление не случайно, т.к. оно необходимо для понимания сути проблемы, с которой столкнулись хозяйственники из Компании моего коллеги, в славном городе Т. А суть в следующем: здание в котором Компания снимает офисные помещения – старое, в нем был проведен косметический ремонт. Что-то сделали хорошо, что-то не очень. И вот не очень сделали окна – точнее, в здании заменили старые деревянные окна на новые пластиковые стеклопакеты. Но вероятно, при монтаже новых окон, не везде хорошо уплотнили/заделали стыки между оконной рамой и стеной. Как результат – из окон дует. Всю зиму и весну сотрудники Компании жаловались хозяйственникам о том, что рядом с окнами невозможно долго находиться, обязательно простудишься. Хозяйственники, в свою очередь, пытались запенить стыки монтажной пеной, но к положительному результату это не привело: сквозняки так и остались. И вот хозяйственники решили обратиться к моему коллеге с просьбой оказать воздействие на арендодателя, который должен провести ремонт и заделать стыки между окном и стеной.
Итак, поставленная перед коллегой задача ясна: нужно разобраться в чьей зоне ответственности находится такой ремонт. Коллега открывает договор и видит следующее…
Согласно договора аренды нежилых помещений, заключенного между Арендодателем и Компанией (Арендатор):
"Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт, а также нести иные расходы, возникающие в связи с эксплуатацией Имущества..."
"Арендодатель самостоятельно и за свой счет обеспечивает содержание в надлежащем состоянии мест общего пользования здания, в котором находится арендуемое имущество. Для чего обязуется производить по мере необходимости капитальный ремонт."
Разбираемся далее. Согласно пункта 14.2 Статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (федеральный закон № 190-ФЗ от) капитальный ремонт это: замена и/или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и/или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно раздела II Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, текущий ремонт это: комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Также, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 определен Перечень работ, относящихся к текущему ремонту в части стен и фасадов, это: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов и прочее.
На основании вышеуказанных постановлений и нормативных актов, к сожалению, получается, что устранение щелей между оконными рамами и подоконниками, между подоконниками и откосами, между стенами и подоконниками не подпадает под понятие капитального ремонта. Это, скорее, текущий ремонт. А согласно договора, обязанность по выполнению текущего ремонта находится в зоне ответственности Арендатора.
Примерно такой ответ и направил мой коллега своим хозяйственникам. Они, конечно, приуныли; хотели обязать Арендодателя выполнить работы по утеплению окон. Но этот Арендодатель – парень не промах, имеет в своей команде толковых юристов, которые в раз разъяснят что к чему. Да к тому же скоро коллеге нужно было обсуждать с Арендодателем размер арендной ставки на следующий арендный период. Было бы совсем некрасиво перед такими важными переговорами готовить претензию Арендатору, упрекать его в том, что он вовремя не выполняет свои обязанности (не делает ремонт), хотя, по договору такая обязанность у него и отсутствует.
Друзья, внимательно читайте договор – в нем должны быть, по возможности, прописаны все права и обязанности сторон. Но уж если юристы при подготовке договора что-то пропустили, это уже риск, с которым приходится жить.