Покупка квартиры - серьезный шаг. Чтобы не рисковать крупной суммой, многие покупатели прибегают к услугам риэлтора или юриста, которые обещают проверить квартиру перед покупкой на «юридическую чистоту». Однако такая проверка снимает далеко не все вопросы. Существует ряд нюансов, проверить которые официальным путем невозможно, а проблемы у покупателя впоследствии могут появиться довольно серьезные. Что именно не получится выяснить перед покупкой квартиры, узнайте в нашей статье.
Нет ли у продавца признаков банкротства
Закон №127-ФЗ от 26.10.2002 о банкротстве физлиц дает основания оспаривать сделки, проведенные должников в течение последних трех лет. Если на момент продажи квартиры продавец имеет множество долгов и в перспективе маячит процедура банкротства – для покупателя это может обернуться тем, что сделку оспорит финансовый управляющий.
Проверить же наличие долгов и то, планирует ли продавец подавать на банкротство (или его кредиторы намереваются это сделать) – практически невозможно.
Наличие супруги у формально «холостого» продавца
Продавец может предъявить паспорт, в котором не стоит штамп о браке, объявляя себя холостяком. Покупатель совершает сделку, уверенный в том, что супруга продавца не будет впоследствии претендовать на права в отношении квартиры. Однако отсутствие штампа вовсе не означает, что продавец не состоит в браке: паспорт может быть получен взамен утерянного, в котором штамп стоял. Также продавец может быть разведен, а квартира куплена в браке. Т.е. существует множество вариантов, когда возникшая «из ниоткуда» вторая половина продавца может оспорить сделку.
Наличие иных наследников
Если приобретаемая квартира досталась продавцу по наследству, то подводные камни могут таиться в наличии других наследников (которые могли своевременно и не знать о наличии наследства, а затем заявят свои права на имущество).
Если продавец не посчитает нужным предупредить покупателя о возможных претендентах (а на это рассчитывать не стоит), то покупателю придется долгое время сидеть «на пороховой бочке», в страхе оспаривания сделки.
Наличие действующего договора аренды
Если приобретается квартира, которая на момент сделки сдавалась в аренду и срок действия договора не истек – покупателя ожидает сюрприз. Ст.617 ГК РФ "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" защищает права арендаторов. И смена собственника, по закону, не является основанием для того, чтобы расторгнуть договор аренды автоматически. Покупатель в этом случае не сможет вселиться в купленную квартиру. А тот факт, что договор аренды не был зарегистрирован в реестре и покупатель о нем не знал – ситуацию не меняет.
Итоги
Покупка недвижимости – рискованная сделка. И уверения риэлторов о тщательной проверке «юридической чистоты» квартиры – не гарантия отсутствия проблем в будущем. Не все аспекты возможно проверить официальным путем. Разумеется, стоит максимально обезопасить себя от возможных проблем, но надеяться на их полное отсутствие не стоит.
О новостях, касающихся уплаты налога на недвижимость, узнайте в нашей рубрике «Налог на имущество».