Почему именно Германия?
Германия является одной из самых интересных стран в части инвестиций в недвижимость. Основой этого утверждения являются следующие основополагающие факты:
- сильнейшая экономика Европы
- высокий покупательский спрос
- юридическая чистота и защищенность бизнеса
- высочайший уровень жизни
- постоянно растущие ставки покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости
- бизнес в Германии - статус и надёжность
Лидерами роста цен являются столица Германии и столица Баварии. При том, что Мюнхен является самым дорогим крупным городом Германии. Он лидирует в рейтинге со значительным отрывом. Бизнес в Германии основанный на инвестициях в недвижимость приносит ощутимый доход.
Цены на квартиры в Германии. Динамика роста стоимости.
Рост цен на недвижимость в Германии 2009-2019
Город м2 в 2009 году м2 в 2019 году рост в %
Мюнхен €2 970 €7 500 153%
Берлин €1 600 €4 030 152%
Штутгарт €2 030 €4 300 112%
Гамбург €2 050 €2 280 109%
Нюрнберг €1 620 €3 320 105%
Дюссельдорф €1 870 €3 610 93%
Франкфурт-на-Майне €2 270 €4 380 93%
Ганновер €1 320 €2 530 92%
Бремен €1 130 €2 150 90%
Дрезден €1 250 €2 260 81%
Лейпциг €1 130 €2 040 81%
Кёльн €1 940 €3 330 72%
Покупка недвижимости в Германии. Все расходы и ставка налога.
1. Налог на покупку недвижимости в Германии зависит от места приобретения объекта недвижимости - земли.
Этот налог оплачивается 1 раз в течении нескольких недель после подписания купчей у нотариуса.
Налог на приобретение недвижимости
Земля ставка в % от стоимости
Бавария, Саксония 3,5%
Гамбург 4,5%
Баден-Вюртемберг, Бремен 5%
Мекленбург-Передняя Померания 5%
Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц 5%
Саксония-Анхальт 5%
Берлин, Гессен 6%
Бранденбург, Северная Рейн-Вестфалия 6,5%
Саарланд, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия 6,5%
2. Налог на землю в Германии оплачивается ежегодно и зависит от многих факторов. Узнать стоимость можно у продавца (если продает сам собственник), или в соответствующем муниципалитете.
3. Оплата маклеру. Обычно это от 3% до 7% и зависит от стоимости самого объекта, его месторасположения и аппетита агента. Встречаются объекты которые продаются без услуг маклера, но это скорее исключение. Так как сделка заключается у нотариуса, в чистоте самой сделки сомневаться не приходится. Бизнес в Германии по сделкам с недвижимостью очень актуален. Примерно половина немцев живут а арендуемом жилье, и даже те, кто имеет собственную недвижимость в Германии, с легкостью переезжают в другие земли и страны при наличии хорошего предложения по работе.
Работа профессионального маклера гораздо глубже встречи на объекте и формальной подготовки документов. Основным является как раз изучение объекта перед сделкой, на предмет дополнительных оплат. К ним можно отнести такие важные статьи затрат как оплата аренды земли.
Да, земля под многоэтажным домом может принадлежать другому
собственнику и все владельцы квартир оплачивают арендную ставку за пользование землей. Эти договора долгосрочные и могут быть заключены на ближайшие 50 и 90 лет. Информация открытая и грамотный специалист обязан уведомить покупателя об этом, естественно в том случае, если он работает в интересах покупателя.
Еще одним примером грамотной работы маклера, является анализ документов принятых на собраниях собственников квартир этого дома (ЖКХ).
К примеру, если на общем собрании было принято решение о сборе средств на какие либо нововведения или ремонты этого дома, новый покупатель заведомо соглашается с решениями, принятыми прошлым собственником этой недвижимости. И в этом случае, кроме ежемесячных коммунальных расходов, добавляются и эти непредвиденные расходы.
4. Услуги нотариуса. Оплачиваются по тарифной сетке и напрямую зависят от стоимости объекта, чем дороже - тем ставка ниже. Для расчета можно учитывать от 0,8% до 1,5%.
5. Государственная пошлина в Германии по сделке с недвижимостью 100-600 евро за внесение данных в земельную книгу.
Итого: 12%-16% это те затраты на которые надо рассчитывать при приобретении недвижимости в Германии.
Налоги в Германии.
Налоги на недвижимость в Германии важнейший вопрос, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду. Ставка подоходного налога в Германии прогрессивная, довольно сложная для понимания не специалистом, и составляет от 19% до 53%. Зависит от многих факторов (доходы, семейное положение и т.д.) При этом при доходе холостяка в 5616 евро и для семьи в 11232 евро в год ставка =0. У налогоплательщика есть выбор, платить за себя или оплачивать совместный семейный налог. Профессиональный налоговый консультант предложит оптимальный вариант.
Налоги на арендный бизнес в Германии.
- В варианте, если собственник недвижимости сначала организует компанию (юридическое лицо в Германии), к примеру, с формой собственности GmbH (ООО), то уставной капитал такого общества 25000 евро (возможно внести в уставной капитал сначала 50% от необходимого взноса) можно полностью использовать на покупку объекта недвижимости и все связанные с приобретением объекта расходы, к примеру авиабилеты и т.д.
- В таком случае, расходы на налогообложение (при сдаче в аренду) для компании управляющей своим собственным активом будет льготным и составит 15%, что заметно выгодней. Но и это не предел оптимизации налогов.
- Опытный налоговый консультант предложит собирать все документы подтверждающие расходы, которые несет компания в связи с ведением операционной деятельности (к примеру текущие ремонты полностью отвечают этой статье затрат). И ...... ставка становится уже 9%.
- Далее, при условии, что собственник, как физическое лицо, даёт займ своей собственной компании, естественно под процент, скажем 2,5% годовых, то налог на прибыль от сдачи объекта недвижимости в аренду уже равняется 0%.
Построение подобных схем работы, абсолютно легально и по своей сути является матрицей созданной под конкретный запрос с единственной целью - увеличение прибыли клиента. Для этой работы требуется слаженная работа команды профессионалов в области налогообложения, юридической практики и недвижимости.
Недвижимость в Германии. Отчетность в России.
Между Россией и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Из этого следует, что при оплате налогов в Германии, в России надо предоставить подтверждающие документы о факте уплаты. Придется оформить налоговую декларацию и уведомить соответствующие органы в России о том, что у вас есть бизнес или вы являетесь собственником объекта недвижимости в Германии и обязательство по уплате налога Вы выполнили.
Sergachev Alexander September 4, 2019
Недвижимость и бизнес в Германии.
"Чтобы дойти до цели, надо прежде всего идти" Оноре де Бальзак
https://german-property.ru/uslugi-v-germanii/nalogi-na-nedvizhimost-v-germanii.html