На сайте Новгородского УФАС России (https://novgorod.fas.gov.ru/news/14870) размещена позиция ФАС России по вопросу осуществления закупок на приобретение объекта недвижимости (возможность подачи заявки на участие в электронной процедуре представителем (агентом, риэлтором) собственника недвижимого имущества), изложенную в прилагаемом Письме ФАС России от 07.08.2019 № АК/68293/19.
ФАС России в своем разъяснении, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса РФ, Закона о контрактной системе в сфере закупок, указывает, что физическое лицо (собственник квартиры ил жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.
______________________________
Медленно, но верно это разъяснение приводит нас к когда-то популярной и ныне «рабочей» (возможно) схеме заработка по продаже квартир государству, которую нам предлагают популярные бизнес-тренеры.
Я даже сам задумывался над продажей квартир государству, но все желание отбила необходимость искать квартиры на площадках типа «Авито», заводить дружбу с риелторами, а также общения с собственниками квартир (уговорить собственника работать со мной, ну, что я не мошенник и не хочу отжать его хату). В общем, данный вид деятельности полностью противоречил моему идеалу бизнеса – лежать на диване в доме рядом с морем, смотреть в планшете сериальчики и получать дивиденды. А тут пахать надо, потому и забил.
Но какую-то подготовку для данной деятельности все же я осуществил, начал изучать практику и в процессе ко мне пришло понимание того, что уговорить продавца квартиры начать бизнес с государством и довериться мне, посреднику – не так уж и сложно, но сложнее всего было:
- найти квартиру, соответствующую всем нормам (законодательным, санитарным);
- найти понимание с Заказчиком, чтобы он понял «схему» продажи;
- сдать квартиру по акту Заказчику, пройти приемку (экспертизу) квартиры;
- получить от Заказчика деньги за квартиру.
- выслушивать от собственника претензии и упреки, о том, что денег все нет и не стоило связываться со мной.
В общем, геморрой.
Ближе к практике.
20.03.2018 г. Заказчик на сайте ЕИС разместил закупку «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Победителем и единственным участником (прямо, как и говорят бизнес-тренеры, что конкурентов-то нет) оказался Индивидуальный предприниматель ФИО (ИП ФИО).
Соответственно, его заявка и была признана соответствующей требованиям ФЗ-44, и 12.04.2018г. контракт был заключен по начальной максимальной цене (как удачно).
На этом хорошие вести (для ИП ФИО) заканчиваются.
29.05.2018 Заказчик разместил на сайте ЕИС Решение об одностороннем отказе от исполнения контракта. Заказчик мотивировал свое решение тем, что в ходе осмотра жилого помещения, само помещение и общее имущество жилого дома не соответствуют требованиям Заказчика, таким, как:
- отсутствует электрическая плита;
- необходим ремонт или замена окна (через раму проходят потоки воздуха);
- наличие излишек монтажной пены по плинтусу в комнате по периметру;
- между элементами дощатого пола (досками) цели более 5 мм (расхождение досок);
- мойка в кухне установлена не в плотную к продольной стене;
- обои в коридоре имеют неоднородную структуру (не проклеены, частично вздуты);
- на стенах многочисленные трещины;
- наблюдается сильное повреждение внутренней отделки лестничной клетки подъезда (окрасочный, штукатурный слой);
- повреждены или отсутствуют осветительные приборы в подъезде № 1 (лампочки, плафоны);
- подвал дома затоплен водой;
- другие важные косяки.
В итоге Заказчик товар (квартиру) не принял. От контракта он отказался и направил сведения об ИП ФИО в РНП.
Тут мы медленно переходим к арбитражной практике. Сразу сообщу, что в РНП Индивидуальный предприниматель не попал (точнее попал, но вышел).
Так вот, сведения об ИП ФИО были включены в РНП, не согласившись с чем, ИП ФИО пошел в суд.
Далее копипаста.
Индивидуальный предприниматель (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Курганское УФАС России, Управление) о признании незаконным решения о включении информации в реестр недобросовестных поставщиков.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 15.11.2018 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 N 18АП-19767/2018 по делу N А34-9873/2018 решение Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области - без удовлетворения.
Для того чтобы понять, как ИП ФИО выкрутился, нужно знать, что в соответствии с частью 2 статьи 104 Закона N 44-ФЗ в реестр недобросовестных поставщиков включается информация об участниках закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов.
А как таковым участником Закупки ИП ФИО не был.
Согласно документам, поданным в составе заявки на участие в аукционе, ИП ФИО является представителем собственника жилого помещения ФИО, который действует на основании нотариальной доверенности.
В составе второй части заявки на участие в аукционе в электронной форме ИП ФИО был приложен документ, подтверждающий регистрацию права собственности продавца на жилое помещение (квартиру), а именно: выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую государственную регистрацию права на жилое помещение (квартиру) ФИО, также была приложена копия доверенности от ФИО, согласно которой ФИО уполномочила ИП ФИО «совершать от своего имени, но за счет доверителя, по его поручению все необходимые действия на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», подписать за меня электронной цифровой подписью все необходимые документы, совершать все действия, связанные с моим участием на электронном аукционе «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств».
Указанной доверенностью ИП ФИО уполномочен в том числе подавать и подписывать электронной цифровой подписью все необходимые для подачи заявки на участие в заявленном электронном аукционе оператору электронной площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ» в форме электронных документов, совершать иные действия, связанные с подачей и отзывом заявки в электронном аукционе; подписывать Государственный контракт, в том числе и средствами ключа электронной цифровой подписи, заключаемый по результатам проведения электронного аукциона, с указанием в нем реквизитов расчетного счета ФИО.
Таким образом, продавцом жилого помещения может выступать только его собственник и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В агентском договоре, заключенном между ИП ФИО и ФИО, в п.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется за вознаграждение от своего имени, но за счет Клиента, совершать по его поручению действия, связанные с реализацией объекта недвижимости, указанного в п.1.2 настоящего договора путем проведения государственной закупки через электронный аукцион «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств.
В силу части 3 статьи 27 Закона о контрактной системе участники закупки имеют право выступать в отношениях, связанных с осуществлением закупки, как непосредственно, так и через своих представителей.
Полномочия представителей участников закупки подтверждаются доверенностью, выданной и оформленной в соответствии с гражданским законодательством. Таким образом, доверенное лицо может выступать от имени поставщика (подрядчика, исполнителя) на основании доверенности.
То есть представитель собственника объекта недвижимого имущества по доверенности, получивший аккредитацию на электронной площадке, имеет право участвовать от имени собственника в электронном аукционе и использовать свою электронную цифровую подпись при подписании контракта.
Как следует из доверенности и агентского договора, ИП ФИО получил право действовать в интересах собственника квартиры в рамках указанной закупки, в том числе организовать осмотр приемочной комиссией, реализуемого объекта недвижимости.
Вместе с тем ФИО полномочия совершать действия, связанные с устранением недостатков жилого помещения, ИП ФИО не передавала.
Таким образом, делаем вывод, что ИП ФИО был представителем ФИО во время участия в аукционе и заключения контракта. ИП ФИО не мог устранить нарушения, которые послужили основанием для одностороннего отказа от исполнения контракта, поскольку не имел никаких прав в отношении переданного жилого помещения. При этом ИП ФИО является представителем собственника по доверенности, а не стороной по государственному контракту.
Оспариваемое решение Курганского УФАС России о включении информации о предпринимателя в реестр недобросовестных поставщиков является незаконным, противоречащим статье 104 Закона о контрактной системе и Правил № 1062.
______________________________
В вышеизложенном случае посредник (ИП ФИО) ни за что не отвечает, квартира не его, потому и устранить нарушения он не мог, участником закупки не был, потому и в итоге в РНП не попал.
Но инициатором всего этого геморроя был ИП ФИО, именно он нашел продавца квартиры и предложил сделку, не объяснив возможных последствий для собственника. Именно ИП в гонке за легкими деньгами, не изучив закупку, жилое помещение и требования законодательства подал заявку, и в итоге подставил собственника квартиры. А ИП ФИО в целом ни за что не ответил.
Я даже не знаю, обучают ли о каких-либо последствиях такие бизнес-тренеры, но когда я слышу что-то типа "надо строить бизнес на госзакупках" или "заработать на госзакупках легко", у меня начинает дергаться веко.
p.s. Друзья, подписывайтесь в телеграмм https://t.me/development_strategy, я стараюсь своевременно выкладывать полезную (не для всех, конечно), но серьезную информацию.
Спасибо.