Существует сотни возражений о том, почему инвестировать в недвижимость по стратегии "Из одной в несколько" может не сработать. Необходимо понимать, что главная их причина – это страх и незнание законов. Поэтому привожу разбор самых популярные заблуждения об инвестировании.
Прочитайте внимательно каждое заблуждение, потому что именно из-за этих заблуждений 99,9% людей не начинают зарабатывать на недвижимости и не имеют собственной квартиры!
В какие мифы из этих верите именно Вы? Пишите в комментариях...
Миф 1: Это незаконно!
Развеем миф данная деятельность полностью законна, занимаясь инвестирование вы не делаете никаких противозаконных действий. На бумаге данная стратегия называется “сдача в аренду мебелированных комнат”, что полностью соответствует законодательству. Ведь все знают, что комнаты в коммунальных квартирах сдаются без проблем с законом! Именно поэтому с каждым жильцом заключается договор на аренду меблированной комнаты, т.е. одной из квартир - студий. То, что наша меблированная комната (студия) имеет свой санузел, не является чем-то незаконным! Имуществом, которое находится в нашей собственности, мы имеем право распоряжаться так, как пожелаем, в том числе и технически оснащать так, как мы хотим, если это не противоречит другим законам. В нашем случае противоречий нет, мы полностью соблюдаем закон! В противном случае, не было бы столько доходной недвижимости, что видно просто зайдя на сервис бронирования отелей www.booking.com
Миф 2: Мне не дадут ипотеку, у меня нет справки 2- НДФЛ
Существует множество стратегий, по которым можно получить кредит, даже не имея этой справки. По статистике, 80% населения России работает неофициально, поэтому давно разработаны схемы, по которым они тоже могут взять ипотеку. Банкам это выгодно, потому что каждый ипотечный клиент приносит прибыль.
Миф 3: Это рискованно!
Вариантов как получить свою квартиру, когда у Вас нет денег, не так и много. Как мы уже рассмотрели – это ипотека и инвестиции. Так давайте сравним риски, которые есть при ипотеке и при инвестициях. Если мы берем квартиру в ипотеку и там живем, то вся ответственность по выплатам ипотечных платежей лежит только на нас, а когда мы инвестируем, ипотечные платежи фактически за нас платят арендаторы – это их головная боль, а не наша. В случае если мы потерям арендаторов, то всегда найдем новых, т.к. мы инвестируем только в ликвидные объекты, которые прошли проверку по чек-листу ликвидности.
Вам нужно выбрать недвижимость таким образом, чтобы арендный доход покрывал ипотеку и еще уходил к вам в карман, даже после уплаты налогов. К примеру, если вы получите 40 000 и заплатите из них 10 000 банку, вы все равно будете в большом плюсе, и бояться этого не стоит.
Миф 4. Я куплю объект, на котором не смогу заработать.
Перед тем, как покупать инвестиционный объект, нужно обязательно досконально изучить его ликвидность. В каком районе он находится, какая в нем этажность, какое рядом транспортное сообщение и т.д. Существует принцип «Минимум рынка», используя который, уже на этапе выбора объекта Вы будете точно знать, сколько сможете с него заработать (даже во время кризиса). По этому принципу мы работаем с самым негативным сценарием и закладываем в проект большой запас прочности по цене аренды. Ведь очевидно, что за 20 тыс. руб. квартиру в Москве Вы сдадите очень быстро, а точнее арендаторы будут ночевать у Ваших дверей, чтобы быть первыми из всей очереди желающих снять квартиру за такие небольшие деньги.
Вот вы когда едете в лифте, откуда вы знаете, что не упадете? На самом деле вы висите на веревке в железной коробке на высоте 16-го этажа. Потому что лифт имеет запас прочности, который в 2,5 раза больше, чем допустимый вес. Точно также и мы закладываем в недвижимость большой запас финансовой прочности.
Миф 5: Мокрые зоны запрещено переносить!
Часто принято считать, что мокрые зоны запрещено переносить. Запрета на перенос нет, есть некоторые ограничения для переноса мокрых зон и санузлов. На первом этаже мы можем размещать мокрые зоны в любом месте, где мы захотим, это же относится и ко второму этажу который находится над нежилым или коммерческим помещением (ЖЭК, магазин, парковка). В том случае если под вторым, третьим и любым другим этажом находится жилое помещение, мы можем разместить мокрые зоны, санузлы в любом месте которое находится над нежилым пространством квартиры - прихожая, холл, гардеробная, кладовая, существующие санузлы. Не смотря на то, что кухня не является жилым помещением установка там душевой, ванны и туалета в ней запрещены. Исключением является город Москва.
Миф 6: Инвестировать выгодно только в крупных городах!
На самом деле инвестировать выгодно везде. Люди живут, учатся, обзаводятся семьями, а жилье не всегда доступно для покупки, съем квартиры в таких случаях является для них оптимальным решением. Так же квартиры можно сдавать для приезжих гостей в город на посуточной основе.
Миф 7. Я живу в маленьком городке, у нас никто не снимает жилье, заработать не получится!
Инвестировать можно как в своем городе, так и удаленно. Вы подбираете себе способ инвестирования, приобретаете квартиру или комнату в любом другом городе, делаете перепланировку, ремонт и отдаете инвестиционный объект управляющей компании, которая будет дальше заниматься вашими делами. Или же время от времени вы можете самостоятельно приезжать в этот город и проверять состояние ваших инвестиционных объектов.
Миф 8: Делать перепланировку в ипотечной квартире нельзя, банк отберет квартиру!
Естественно в вашем договоре по ипотеке написано, что НЕЛЬЗЯ делать никаких перепланировок. Не смотря на это, практически каждый обладатель ипотечной квартиры делает ремонт под себя: смещение дверных проемов, пристройка кладовки, объединение или разделение санузлов, все эти пункты являются перепланировкой квартиры.
Почему банк ставит это условие в договоре? Банк дает вам средства на приобретение квартиры в размере 5 миллионов рублей. В том случае если вы не сможете больше погашать ипотечный кредит, то банку важно чтобы при изъятии у Вас квартиры ее ценность не упала, и была не меньше выделенной суммы.
Допустим, Вы взяли трехкомнатную квартиру, объединили гостиную и кухню. Площадь квартиры при этом не поменялась, но стоимость квартиры при этом упала, потому что по факту теперь это двухкомнатная, а не трехкомнатная квартира, банку соответственно это не выгодно.
Используйте перепланировку грамотно нужно не уменьшать, а наоборот увеличиваем стоимость квартиры, такой перепланировке банк будет только рад. Но это не означает, что надо бежать и сразу предупреждать об этом банк. Учитывая, что ежемесячные платежи вы будете платить исправно и без задержек за счет арендаторов, банк не придет отбирать у вас квартиру.
Миф 9. Я пенсионер и не смогу инвестировать.
Пенсионеры тоже могут начать инвестировать по данным методикам. Ипотеку они оформляют на своих детей или родственников, а инвестированием в доходную недвижимость занимаются самостоятельно (обучаются, выбирают объекты и зарабатывают).
Миф 10. А как же налоги?
Имея всего один инвестиционный объект, можно не платить налог как физическое лицо, особенно если срок сдачи объекта не превышает по договору аренды 11 месяцев, как делают это сейчас 98%, из тех, кто сдает недвижимость в аренду в нашей стране.
Если же Вы относитесь к тем, кто очень сильно переживает о доходах нашего государство, то Вы можете платить налоги, как частное лицо 13% от дохода или как ИП - 6%.
Однако самый простой и дешевый способ - это покупка патента на сдачу в аренду квартиры!
Все затраты на уплату налогов учитывайте при расчете целесообразности инвестиций. Поэтому на этапе выбора объекта (еще перед покупкой), понимание, какие у нас затраты и если доход не покрывает данные затраты, то мы выбираем более прибыльный и ликвидный инвестиционный объект.
ВЫВОДЫ:
Таким образом, мы понимаем, что стратегия "Из одной в несколько" более чем реальна, а те установки и мифы, которые у нас в голове - не более чем информация, которая мешает нам добиваться результатов.
Не говорите "НЕТ", закрывая себе большие возможности для заработка. Говорите себе "Как я могу это сделать? Что мне для этого нужно? " Чтобы добиваться результатов каждый день, вас не должно волновать, почему "нет", Вас должно интересовать, что необходимо сделать для того, чтобы было "да"!
Буду признателен за "Палец вверх" 👍 и Подписку.
Спасибо за внимание!