Доверяться на 100% кому риэлтору или какому-нибудь супер-сервису от Самого Надежного Банка – верный способ нажить себе неприятностей.
И потому наиболее надежный способ проверить чистоту своей будущей квартиры – проверить ее самостоятельно. Тем более что сейчас для этого есть масса возможностей, причем вполне бюджетных!
Аресты и обременения
Отправляемся на сайт Росреестра или госуслуг – и получаем выписку по объекту (достаточно кадастрового номера или адреса). Не дружим с официальными порталами – отправляемся в МФЦ. Главная цель этого мероприятия – убедиться в том, что предлагаемый вам объект ничем не обременен (ипотекой, например), соответствует описанию продавца (площадь, местонахождение и т.п.), что право собственности зарегистрировано и именно тогда, когда утверждает продавец. Это особенно важно, если речь идет об унаследованном имуществе – если имущество выставляется на продажу сразу после получения по наследству, то это весьма тревожный признак (не желает ли наследник избавиться от имущества как можно быстрее, пока другие не опомнились).
Проверка продавца
Нам нужна выписка из Реестра, в которой указаны Ф.И.О. владельца (-ев). Но хорошо бы все-таки попросить продавца представить расширенную выписку, в которой будут содержатся:
- паспортные данные и СНИЛС правообладателя (-ей);
- причины смены собственника (-ов);
- данные о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (если это имело место).
Подобную выписку может получить только сам правообладатель или его доверенное лицо, поэтому и придется его просить о представлении «расширенной» выписки. Равно как и о справке НД и ПНД. Это не обязательные для сделки документы, но крайне желательные для спокойствия покупателя.
На худой конец внимательное изучение паспорта тоже может сыграть свою роль. Неплохой повод потренироваться в дедукции. Два и более ребенка? Скорее всего, на приобретение объекта потрачен маткапитал, а это значит, что дети должны быть наделены долей именно в этой квартире и, если этого не сделано, то ПФР может начать скандалить, но уже с новым владельцем. Хозяин состоит в браке? Прекрасно, а квартира приобретена в браке или нет? По возмездной или безвозмездной сделке? Если по возмездной, то где разрешение второй половины и т.п.
Проверка прав третьих лиц
Идеальный вариант – попросить представить справку ф. 40 (ее еще называют архивной выпиской), из которой можно узнать, кто конкретно и когда был зарегистрирован на данной жилплощади и в связи с чем убыл. Особое внимание стоит уделить фразе «снят с учета» - это может означать военную службу или же убытие в места не столь отдаленные. Ну и, разумеется, если на данной площади зарегистрированы несовершеннолетние, одинокие старики, инвалиды и т.п. лица из группы особо опекаемых, то потребуется уточнить, есть ли согласие органа опеки.
Как насчет перепланировки?
Незаконная (несогласованная) перепланировка чревата тем, что превращает законный объект в незаконный, который не то что продавать, формально им и пользоваться-то нельзя. Если выясняется, что перепланировка все-таки сделана, то попросите продавца представить:
- акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки;
- свежий кадастровый паспорт, т.е. тот, в который уже внесены изменения;
- судебное решение (вступившее в законную силу), которым подтверждается возможность сохранения помещения в перепланированном виде.
Эти документы сохраняйте, как зеницу ока.
Также просите представить подтверждение того, что за квартирой не значится долгов по коммуналке и, главное, по взносам на капремонт. Конечно, долги по коммуналке не передаются от старого хозяина к новому, но ресурсоснабжающие конторы часто считают иначе, просто отключая за неуплату.
Обезопасить себя от неприятностей при покупке можно, прибегнув к услугам нотариуса (это единственный деятель на рынке недвижимости, который отвечает за свои промахи имуществом – это более надежная гарантия, чем честное слово). К тому же нотариус может ускорить процесс регистрации. Много нового можно узнать о квартире и ее хозяевах, просто пообщавшись с соседями. Можно застраховаться от утраты права собственности.
В любом случае главное – быть начеку и при любом сомнении включать режим паранойи. Порядочный продавец поймет, а непорядочный – скорее всего, сбежит, чтобы найти более покладистую жертву.
Вам может быть интересно:
Почему надо 100 раз подумать прежде, чем купить квартиру у наследника
Почему наследники так спешат продать вам квартиру?
Какой долг по квартире Самый Опасный? (подсказка - не по коммуналке, не по капремонту)
Пригодилась статья? Ставьте лайки, заходите к нам, предлагайте вопросы и темы!
С уважением, Алексей Кузнецов и ЮК "Деловой Дом"