Старый фонд – это романтика питерских крыш, фасады с лепниной, исторический центр города. Но он же – разруха, неприятные запахи, странные соседи. Разбирались, чего стоит возможность жить в окружении петербургских красот.
Петербургский старый фонд – это дома, построенные до 1917 года. Все они считаются историческими, часть – памятники архитектуры. В основном это «дети» строительного бума конца XIX века, во время которого Петербург приобрел свой нынешний облик. Однако встречаются более старые дома XVIII века и кооперативные доходные особняки начала ХХ века.
Старый фонд в первую очередь выбирают покупатели, которые хотят жить в центре Петербурга. Для этих локаций вариантов жилья немного. Редкие новостройки в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах имеют статус бизнес-класса и соответствующую цену. СФ – это шанс приобрести квартиру в историческом центре по цене трешки в Девяткино. Но в таком предприятии есть масса нюансов.
На что смотреть
Первое, что нужно узнать при покупке квартиры в старом фонде – был в ли в доме капремонт и когда. От этого зависит, сколько денег и сил вам придется вложить в новое жилье. Обычно квартиры с капремонтом в объявлениях обозначают аббревиатурой СФК. Но эту информацию необходимо проверить на специальных ресурсах. Например, на портале «Наш Петербург». На нем есть поиск по адресу, который покажет вам все виды работ по капремонту в конкретном доме, их сроки, а также жалобы жильцов и другую полезную информацию. Если капитального ремонта в доме не было, или он только планируется, лучше отказаться от такой квартиры.
Начните осмотр со двора. Одна из проблем старого фонда – недостаток парковочных мест. Оцените, найдется ли место во дворе-колодце для вашего железного коня. Посмотрите на окна в доме. По кривым и грязным деревянным рамам можно узнать коммуналки. Если их много, значит готовьтесь к проблемам с соседями, в подобных квартирах часто обитает сомнительный контингент.
Обратите внимание на запах. Если в квартире пахнет чужим борщом, кошками, сыростью, значит, есть проблемы с вентиляцией. Ее могли разобрать или повредить в процессе ремонта, а восстанавливать будет долго и дорого.
Обследуйте всю сантехнику. Трубы в доме должны быть поменяны. Если они старые, может быть плохой напор, неприятный болотный запах и вкус воды. Проверьте проводку – везде ли включается свет, ничего ли не искрит.
Планировка
Одна из важных проблем в квартирах старого фонда – планировки. За столетнюю историю таких домов они менялись по нескольку раз. Большевики после революции разбили большие многокомнатные квартиры на две-три с помощью перегородок. Многим досталось жилье без ванной комнаты, но в советское время это мало кого волновало. Снова поменялись планировки во время массовых капремонтов 60-70-х годов. Тогда к старым домам не только приделали уродливые лифты, но и заново раскроили на части некоторые квартиры. Тогда появились планировки-гребенки – узкие и тесные комнаты и смотрят на одну сторону.
Так старый фонд – это странные и неудобные расположения комнат, отсутствие ванной и другие казусы. Жильцы выходили из положения по-разному. Самый распространенный вариант перепланировки – душевая кабина или целая ванная на кухне и в коридоре. Но подобные решения не согласовать – мокрую зону нельзя строить над жилыми комнатами соседей. Такую квартиру вы сможете купить только за наличные деньги, без ипотеки. Банк на жилье с незаконной перепланировкой кредит не даст.
Если в квартире снесли или построили стену, такую перепланировку узаконить можно. Но вопрос хочется ли вам этим заниматься. При просмотре квартиры сразу прикидывайте, какую перепланировку вы хотите сделать, и как ее узаконить. Можно, конечно, молча перенести ванную и надеяться на русский авось. Но если кто-то из соседей напишет на вас жалобу, городские власти потребуют вернуть, как было. Непригодные для жизни условия в старом фонде чиновников волнуют мало. Для исторических домов в правилах о перепланировках нет никаких исключений.
Кстати, квартиры в старом фонде редко бывают двухкомнатными, и почти никогда однокомнатными. Средняя площадь такого жилья начинается с 55 квадратных метров.
Стоимость
Жилье в центре Петербурга заметно подорожало с начала 2019 года. В феврале цены начинались от 80-90 тысяч за квадрат квартиры в среднем состоянии и не на первом этаже. Теперь стоимость стартует со 120 тысяч за квадрат и поднимается вверх с каждым этажом, ремонтом и особенно видом из окна.
Квартиры в старых домах в большинстве своем смотрят в «колодец», поэтому очень темные. Редкие видовые «жемчужины» могут стоить больше 20 млн даже без дизайнерской отделки при весьма скромных размерах.
Покупая жилье в старом фонде нужно трезво оценивать свои силы. Стоимость квартиры – это только начало вложений в нее. Большинство жилья в СФ требует капитального или реже косметического ремонта. Обычно нужна перепланировка, замена полов и потолков, обновление коммуникаций, выравнивание стен. Все это увеличивает стоимость квартиры на 20-30%.
Запомнить
- Выбирая квартиру в старом фонде, выясните информацию о доме. Был ли в нем капремонт, в каком состоянии коммуникации, на что жалуются жильцы.
- Выясните, была ли в квартире перепланировка, узаконили ли ее, и есть ли вообще такая возможность.
- Готовьтесь отдать около 10 млн за саму квартиру и еще пару миллионов на ремонт.