Как понять, что ипотека не оставит вас без штанов.
Сразу оговоримся. Мы не тестируем ипотечный калькулятор Сбербанка или застройщика. Мы не рассматриваем экстремальные ситуации, когда мать-одиночка вынуждена кормить троих детей, или разнорабочий из провинции с минимальной зарплатой мечтает переехать в столицу. Да, это плохо, но купить жильё может позволить себе не каждый. Уже хорошо, что ипотека доступна бОльшему числу людей, но всё равно далеко не всем. Чтобы понять, входите ли вы в это число, мы совместно с ГК «Самолёт» взяли усреднённую ипотечную сделку и разобрали её по полочкам. Кто берёт? Сколько? Что покупает? Сколько платит? Как долго? От чего отказывается? От чего не отказывается? Выводы, к которым мы пришли, вас наверняка удивят...
Сколько берут
Средняя сумма кредита для клиентов компании 2,8-3 млн рублей. Это значит, что квартира стоит примерно 4,5-5 млн рублей при 15% первом взносе. Чаще всего люди играют вдолгую и берут кредит на 20-25 лет. Мало кто собирается выплачивать весь срок, скорее, люди ищут возможность снизить ежемесячный платёж. С такими исходными данными можно рассчитывать на процентную ставку от 8,9% до 9,7%. Каждый месяц придётся отдавать банку от 21 до 23 тысяч рублей. Для Москвы и ближнего Подмосковья это более чем комфортный показатель.
В семье с одним ребёнком, где хотя бы один взрослый получает 50-60 тысяч рублей, такая ипотека позволит пусть скромно, но полноценно жить: содержать одну машину, ездить на отдых летом, регулярно обновлять гардероб. При одном условии – у семьи есть хоть какое, но своё жильё. Аренда, пусть самая недорогая, выбьет бюджет из колеи, и придётся искать дополнительные варианты заработать или расстаться с мечтой о собственной квартире до лучших времён. А можно использовать программу “Ипотечные каникулы” и не платить по кредиту вплоть до заселения. После получения ключей и переезда деньги, которые шли на аренду, можно направить на погашение ипотеки.
На что берут
Здесь данные аналитиков ГК «Самолёт» позволяют увидеть два варианта. Первый – это конкретные квартиры площадью около 40 кв. м, которые чаще всего берут ипотечники. Учитывая бюджет покупки в 5 млн рублей, можно сказать, что это либо готовое жильё, либо проекты, расположенные рядом с Москвой и станциями метро. Второй вариант – отталкиваться от стоимости. За 5 млн рублей в проектах ГК «Самолёт» можно купить и более просторную двушку, и даже трёшку от 70 «квадратов» с чистовой отделкой. Это будут проекты, которые географически дальше от центра столицы, зато имеют ряд других преимуществ, среди которых приятная цена. Для тех, кто ограничен в средствах, такой вариант может стать отличным трамплином для улучшения жилищных условий.
Где берут
Это про банки и про деньги. Начнём с первых.
Госбанки – самый очевидный вариант. Они выглядят надёжными и непотопляемыми. Они предлагают хорошие ставки. В конце концов, их контролирует (в той или иной степени) государство, поэтому им можно доверять. Чаще всего это так, и львиная доля заёмщиков идут в один из двух – зелёный или синий – известных в стране банков. Но есть один нюанс.
Коммерческие структуры сами себе хозяева, они могут выстраивать свою ценовую политику и предлагать индивидуальные условия. Поэтому чаще всего самую выгодную ставку по ипотеке даёт банк, который либо принадлежит акционерам застройщика, либо является ближайшим партнёром компании. Разница между среднерыночной ставкой и предложением «любимого» банка может составлять до 1,5-2 пунктов. Это хороший вариант для тех, кто получает в банке зарплату или является его клиентом – для них обычно ставка ещё ниже.
Теперь о деньгах. Первый взнос, он трудный самый. Распространённые варианты:
- Собственные сбережения
- Наследство
- Старая квартира
- Продажа дачи или автомобиля
Хорошо если что-то из этого списка у вас есть. А если нет? Да, сейчас есть ипотечные программы с нулевым взносом, а также различные инструменты снижения финансовой нагрузки на покупателя, типа ипотечных каникул. Но тогда аппетиты придётся поумерить. И бюджет покупки можно смело уменьшать на треть. Если вы хотели двушку за 4,8 млн рублей, то без первого взноса ежемесячный платёж вместо 22 тысяч составит 36 тысяч, а это уже большая разница.
Вместо вывода
Под данным Росстата, москвичи в среднем получают 82 тысячи рублей в месяц. 20 тысяч – покупка еды. Плюс расходы на транспорт и мобильную связь. Итого 50-60 тысяч относительно свободных денег в месяц. Половину из них можно смело использовать для оплаты ипотечного кредита, оставшуюся – копить на вкладе, например.
Для Подмосковья средняя цифра составляет 52 тысячи рублей. Без дополнительных затрат на аренду жилья, этой суммы вполне хватит для покупки двух-трёх-комнатной квартиры с чистовой отделкой в 10 минутах от МКАД и рядом со станцией метро. Если регистрация является принципиальной позицией, то и здесь есть варианты – жильё в развивающихся районах Новой Москвы. Пусть это меньшая площадь, зато это выгодная инвестиция. Квартиру в новом квартале столицы можно продать через 3-5 лет без проблем. Например, тому же застройщику – по программе трейд-ин. Но это уже совсем другая история…