Вот примерный перечень того, кого вы можете обидеть при покупке:
- лица, имеющие право на обязательную долю;
- наследники по завещанию, составленному позже, чье содержание отменяет прежнее завещание.
Даже если полгода уже прошли, риск возникновения претензии на 100% исключать нельзя. Если наследники смогут доказать уважительность причин пропуска (болезнь, слабоумие, неосведомленность и проч.), то суд может восстановить срок принятия наследства. И никого не волнует, что вы уже купили квартиру на свои кровные.
Добросовестность не ценится
Беда в том, что даже если вы не знали и не могли знать о том, что продавец не вправе был продавать вам квартиру, ее все равно можно лишиться.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).
Из этой абракадабры следует, что если после того, как вы уже купили квартиру, появится обиженный наследник – неважно, всей квартиры или доли в ней, - то он может подать на вас в суд с требованием вернуть его имущество.
Заработали? Гоните!
Еще один, крайне неприятный нюанс, может «вылезти», если квартира приобреталась в инвестиционных целях и использовалась в соответствии с замыслом, т.е. сдавалась в аренду. В этом случае с того самого момента, как вы узнали (или должны были узнать) о том, что владеете жильем неправомерно – например, получили судебную повестку с призывом явиться по соответствующему поводу, - все деньги, которые заработала вам квартира, принадлежат материализовавшемуся наследнику.
Это установлено статьей 303 ГК РФ. Впрочем, есть чем подсластить пилюлю
Вы вправе потребовать своего
Та же статья, что обязывает вас отдать заработанное на квартире наследнику, дает вам следующие права:
- потребовать возмещения произведенных необходимых затрат на имущество – начиная с того времени, как собственник получил право на доходы от квартиры;
- забрать с собой отделимые улучшения, т.е. улучшения, которые можно забрать без ущерба для имущества;
- получить возмещение затрат на неотделимые улучшения.
Причем, что интересно, потребовать возмещения необходимых затрат вправе как добросовестный, так и недобросовестный собственник.
Меры предосторожности
Уделите особое внимание документу, удостоверяющему регистрацию права. Если между датой этого документа и выставлением жилья на продажу прошло немного времени, то это повод насторожиться: не желает ли наследник «слить» квартиру как можно скорее, пока другие наследники не опомнились. Проверьте, не зарегистрирован ли кто-то на жилплощади и сопоставьте эту информацию с данными Росреестра, чтобы выявить лиц, которые вправе проживать на этой жилплощади по завещательному отказу. Пожалуй, это самый неприятный сюрприз: получить квартиру с жильцом, которого невозможно выселить (право проживания по завещательному отказу не утрачивается от того, что изменился собственник помещения, ст. 1137 Гражданского кодекса).
Будьте внимательны!
С уважением, А. Кузнецов и ЮК "Деловой Дом" - наследственные споры с жильем.
Наше сопровождение - 100% гарантия безопасности Вашей сделки ;)