В предыдущей статье шла речь о технической возможности увеличить пространство квартиры с помощью лоджии. Теперь - о юридических тонкостях такого ремонта.
Любые строительные работы, связанные с изменением конфигурации помещения, требуют разрешения из муниципальных органов власти. Для получения разрешения нужно представить в администрацию заявление, проект и пакет документов в соответствии с ч.2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Решение муниципалитета собственник будет ждать 45 дней.
По факту это делают лишь единицы, и чаще всего - собственники коммерческой недвижимости, у которых имеется проект перепланировки, переустройства или реконструкции. Поэтому перепланировки в нашей стране традиционно самовольные.
Самовольную перепланировку можно узаконить в суде. Однако не всегда это получается просто.
Жилищный кодекс РФ содержит понятия перепланировки, переустройства, реконструкции.
1. Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации. Как правило, она не затрагивает чужих интересов и никому не мешает. Перепланировку узаконить проще всего, нужно только получить положительное заключение специалиста.
2. Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. При переустройстве важно знать, что манипуляции, совершенные с инженерными сетями, безопасны и не представляют угрозы для жителей дома.
3. Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Узаконить реконструкцию значительно сложнее, чем перепланировку. Нужно доказать, что выполненные работы не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, объяснить, за счет чего изменились параметра объекта недвижимости, не присоединены ли к объекту территории общего пользования, есть ли согласие всех жильцов дома на проведенные работы и т.д.
В законодательстве долгое время не был однозначно решен вопрос о том, считать ли демонтаж части стен лоджии перепланировкой или реконструкцией.
При этом лоджия является частью квартиры и входит в общую площадь. При проведении работ по объединению лоджии с комнатой никаких изменений параметров квартиры не происходит.
Министерство строительства и ЖКХ РФ своим письмом от 01.08.2019 г. внесло ясность в этот вопрос: работы по демонтажу оконных и дверных блоков, выходящих в застекленную лоджию, утепление лоджии относятся к перепланировке.
В утвержденных Госстроем Правилах от 27.09.2003 указано, что к перепланировке, в частности, относится перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Таким образом, увеличение пространства квартиры за счет лоджии с позиции закона является перепланировкой, и соответственно регулируется нормами Жилищного кодекса.