ОБРАЩЕНИЕ
Более двенадцати лет отстаиваю свои права в изрядно наболевшем и уже надоевшем всем вопросе как исчисление налога от величины кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков.
Впервые слушание моих дел по данным вопросам в Верховном Суде России состоялись ещё в 2007 году.
С того времени поменялось три состава депутатов и сенаторов и даже президента, а, проблема данная до сих пор не потеряла своей актуальности, продолжая уничтожать оставшуюся незначительную активно-значимую часть общества.
Хочу поделиться своими наработками по данной проблеме: За последние десять лет, Налоговое законодательство РФ претерпевало различного рода изменения, достаточно существенные, чтобы о них говорили, писали, спорили, и от них защищались, как от нарушающих права и интересы простого налогоплательщика.
Речь о кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества, установленной в целях налогообложения.
С 01.01.2015 г. в этой части (уплата налога на имущества от кадастровой стоимости) вступили в силу изменения в НК РФ, с 15 сентября 2015 года действует КАС РФ, предусматривающий право на оспаривание кадастровой стоимости. Соблюден баланс интересов: установлена обязанность – предоставлено право, но, возникающие вопросы, связанные с данной темой – увеличиваются, количество судебных дел непомерно растет.
Федеральный закон от 03.07.2016 №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает новые правила применения кадастровой стоимости с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года, а, также, приостанавливает действия статей 24.12-24.17 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», которые содержат нормы по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки, в том числе о её периодичности.
Федеральный закон от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» устанавливает порядок проведения государственной кадастровой оценки государственными бюджетными учреждениями. Таким образом, с 15.07.2016 г. (вступление ФЗ в силу) вопросы, связанные с массовой оценкой объектов недвижимости, государство берет под свой контроль.
1 января 2017 года данный Закон вступил в силу, предусматривает применение на всей территории страны, якобы, единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые, будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ответственность за их работу возложена на них самих и региональные органы власти.
Отсутствуют основания полагать, что, ситуация изменится и при новой процедуре, предусмотренной с января 2017 года, когда, полномочия частных оценщиков переданы в руки федеральных государственных бюджетных учреждений (далее – ФГБУ), являющихся представителями власти и работающих за счет бюджетного финансирования, т.е. собираемых с населения и бизнеса налогов. Получается, что, сложившаяся процедура установления размера налогов на недвижимость полностью зависит от государства и его органов, живущих на такие налоги. По имеющимся сведениям, я и сам являюсь одним из пострадавших, когда после перехода от инвентаризационной стоимости к кадастровой, последняя возросла в десять и более раз.
Имеются сомнения в том, что подлинной задачей ФГБУ и комиссий при них и впрямь станет определение настоящей, а не завышенной стоимости. Ведь, при всем этом, за комиссиями сохранено право не принимать оценку по рыночной цене, а это, заставляет подозревать второе.
При таком положении, заинтересованность специализированных органов в завышении стоимости сохраняется. Риск административного давления на государственных оценщиков со стороны «вышестоящих инстанций» с целью завысить кадастровую стоимость объектов недвижимости в фискальных целях остается слишком велик. Можно ли говорить, при этом, о независимости оценщиков? – ответ очевиден.
В настоящее время, Росреестр наделен полномочиями государственного надзора за соблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе, за периодичностью её проведения, а также, за методологией определения кадастровой стоимости. Росреестр – государственный орган, а при этом, такое нововведение – слабая гарантия от того, что, и такой порядок, не создаст опасность не только многочисленных ошибок, но и сговора государственных оценщиков с местными властями, точнее последние будут приказывать государственным оценщикам, желающими повысить собираемость налогов, при оплате оценщикам за выполненную работу.
ФЗ №237, вводящий статьей 7 ответственность ФГБУ за нарушения, допущенные при определении кадастровой стоимости, а, также субсидиарную ответственность субъекта РФ по обязательствам бюджетного учреждения, связанную с возмещением убытков, может быть явится основанием для сокращения числа объектов, подвергшихся завышенной кадастровой стоимости, однако, надеяться на коренное изменение ситуации, при сложившихся обстоятельствах, в вопросах кадастровой оценки, не приходится. Главное, чтобы, не случилось как в объявлении в гардеробе, выражающим, сегодня, глубинную суть российской реальности: «За сданные в гардероб вещи и деньги администрация ответственности не несет. За утерю номерка, штраф – 1000 рублей».
Кроме того, ФЗ №237, не только не устраняет наличие противоречий, но, и, порождает новые.
Так, п. 2 ст. 3 содержит фразу про «рыночную и иную информацию»: «Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, на базе которой, нужно определять кадастровую стоимость»: простор для злоупотреблений – велик, при полной безнаказанности за допущенные ошибки, сливающихся со злоупотреблением.
Ст. 14, являясь отсылочной, направляет к принятым Минэкономразвития методическим указаниям: «Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценки».
В соответствии с п. 1.2 Методических указаний о государственной оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 №358: «Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования, независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. То есть, кадастровая стоимость и есть рыночная, а не просто основанная на ней, что на взгляд экономиста и ученого является большой непростительной глупостью всего Минэкономразвития.
Из всей более чем десятилетней законотворческой деятельности никто так и не удосужился объяснить:
а) почему же и по какому нормативно-правовому акту кадастровая стоимость должна являться верхней планкой рыночной?
б) не проще было бы не содержать огромного института оценщиков в большинстве своем не обладающих инструментарием оценщиков, не отвечающих требованиям их деятельности (так как зачастую многие из них не имеют не только специального образования, но даже не профильного – высшего?).
П. 1.6 указаний дополнительно уточняет, что рыночная стоимость служит верхней планкой для кадастровой: «Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) или в судебном порядке», что на практике является массовым завышением кадастровой стоимости над рыночной.
При таких обстоятельствах, сомнений в принципах ведений кадастровых подсчетов оставаться не должно.
Но при этом, в соответствии со ст. 22 ФЗ №237, созданы при ФГБУ специальные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, и, в соответствии, с п. 15, которой, они получают право скорректировать кадастровую стоимость объекта, в соответствии, с его рыночной стоимостью: «Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости» или оставить прежнюю оценку без изменений: «Комиссия вправе принять решение об отклонении заявления об оспаривании». Но при этом состав комиссии, как правило, на 100% состоит из законопослушных в основном чиновников и совсем очень редких неграмотных общественников.
ВЫВОД один: Федеральный закон с одной стороны, определяет тождество двух видов стоимости: рыночной и кадастровой, отсылая при определении кадастровой стоимости к методическим указаниям, с другой же – позволяет данное требование игнорировать, закрепляя за комиссиями право оставлять прежнюю оценку (кадастровую стоимость) без изменения, то есть, по сути, не основываться на методических указаниях.
Такие противоречия всегда дадут возможность получить завышенную кадастровую стоимость.
Кроме этого, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 16.06.2017 года №291 каждое заинтересованное лицо вправе получить сведения об интересующем его объекте из Фонда данных Государственной кадастровой оценки, которые, предоставляются путем обращения к автоматизированной информационной системе.
Нахождение Отчетов о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости для скачивания в подразделе «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» – «Отчеты об определении кадастровой стоимости», свидетельствует, только о доступе к их названию, номеру и дате, но не их содержанию, поскольку, в реальности, доступа к ним (Отчетам) не имеется, – открыть данные Отчеты в Системе не представляется возможным, вероятно, ввиду: а) размещения в них результатов кадастровой оценки многомиллионного количества объектов; б) сокрытие реальной оценки объектов лоббированных органами власти объектов недвижимости.
Данное обращение – это предоставление информации (для Президента РФ), так, не достающей, Вам, относительно того, что происходит в регионах, с учетом слов Президента о том, что «…мы, часто не знаем, что происходит на самом деле в регионах». Как правило, прежде всего, по причине сокрытия реальной ситуации от Президента.
Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления, в лице Департамента имущественных и земельных отношений. Заказчик или Исполнитель кадастровой оценки формирует Отчеты таким образом, что, в итоге, блокируется свободный доступ к Отчетам, который как бы есть, а, в реальности – его нет.
Данная ситуация – сложившаяся практика, нарушающую права налогоплательщика на свободный доступ к сведениям, содержащимся в Фонде данных ГКО, изменить, которую, возможно, исключительно на законодательном уровне, закрепив в Законах, устанавливающих проведение КО, положения о том, что Отчеты об определении кадастровой стоимости объектов не могут содержать в себе более какого-то определенного количества листов, или же, Заказчик, заказывая выполнение Отчета, обязан предоставлять объекты для определения КО по отдельным районам, поселкам, и, как следствие, у Исполнителя возникает обязанность выполнить Отчет, определив кадастровую оценку в отношении объектов, расположенных в отдельных территориальных единицах.
В случае отсутствия должного законодательного внимания к данному вопросу, оставляющему «брешь» в Законе, фактически безразличное отношение к полному отсутствию доступа к таким Отчетам, данная ситуация в то, же мере проецируется и на действие новых положений Федерального закона №237, которыми предусмотрено:
Проведение КО бюджетными учреждениями, в соответствии с которыми, по итогам определения кадастровой стоимости, в форме электронного документа, будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке).
Оставление данной ситуации, при которой доступ к подготовленным Отчетам не доступен, без правового реагирования, увеличит новые споры об оспаривании КС (если не имеется доступа к Отчету, его все равно никто не увидит – в нем можно указывать все, что угодно), а итог этого – необоснованно завышенные размеры КС, и, как, следствие – безнадежные судебные разбирательства для налогоплательщика, как например происходит в Московской области (см.приложение).
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 57 налоги и сборы не могут носить дискриминационный характер и различно применяться в зависимости, в частности, от имущественного положения, а, также, от других обстоятельств. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 27 апреля 2001 года №7-П, принцип равенства всех перед законом гарантирует одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных условий для различных категорий субъектов права; такие различия, однако, не могут носить произвольный характер, они должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов.
В налогообложении равенство понимается, прежде всего, как равномерность, нейтральность и справедливость налогообложения.
Налогоплательщики – при одинаковой платежеспособности в рамках хозяйственной деятельности, должны нести равное бремя налогообложения.
Так, например, сравнительный анализ сложившейся ситуации, показывает, что кадастровая стоимость земельных участков в одном кадастровом квартале с тождественной функциональностью может быть значительно-несоответственно отличима:
- при площади участка- 5.218 кв. м.- кадастровая стоимость- 34 млн.864 тыс.223 р., - при площади участка- 5.770 кв. м.- кадастровая стоимость- 23 млн.483тыс.149р., - при площади участка- 3.342 кв. м.- кадастровая стоимость- 13 млн.430тыс.729р.,
- при площади участка- 229.717 кв. м.- кадастровая стоимость- 886 млн.595тыс.058р.,
- при площади строения- 3.097,5 кв. м.- кадастровая стоимость 83млн.681тыс.500р, - при площади строения-6.735,9 кв. м.- кадастровая стоимость- 136 млн.838тыс.259р. - при площади строения- 1.131,2 кв. м.- кадастровая стоимость- 24 млн.895тыс.393р.
- при площади строения- 759,3 кв. м.- кадастровая стоимость- 19 млн.479тыс.241р.
Не может быть разумным уровень налогообложения, основанный на неравноправии налогоплательщика.
Принцип справедливости – один из принципов налогообложения, является и принципом построения социального государства, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие (ст. 7 Конституции РФ).
Что же мы имеем в реалии?
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 «Закона об оценочной деятельности в РФ» (ст. 3 №135 ФЗ).
Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии, с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО №4 (Федеральный стандарт оценки)).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости есть стоимость, определенная для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования. (п 1.2 Приказ Минэконом развития РФ от 12.05.2017 г. №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценки»).
При том, что кадастровая стоимость определяется тремя понятиями, ее определение еще и носит противоречивый характер, с одной стороны, ее пытаются увязать с рыночной стоимостью, на формирование которой влияют условия и закономерности рынка недвижимости, с другой – подчинить ее иному закону: «определенная для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации».
Такие «точные понятия» влекут за собой вывод о том, что для целей налогообложения существует какая-то другая, «невидимая глазу и неслыханная уху» стоимость, это – стоимость, определяемая для целей внесения в кадастр, – налогооблагаемая стоимость, которая лишь, основана на рыночной информации, но при этом еще и на какой-то иной неизвестной собственнику информации. (Например цвета шерсти медведя или его политической или национальной окраски.) Может быть именно эта причина как правило всегда и делает кадастровую стоимость значительно выше ее рыночной стоимости, как например в Белгородской области от 20 до 40% от рыночной стоимости. А если учесть, что настоящего рынка стоимости нет даже в самом Росреестре?
Основания для пересмотра кадастровой стоимости, установленные ст. 24.18 «Закона об оценочной деятельности в РФ», свидетельствуют о том, что, вся система ГКО имеет своей целью получение результатов определения кадастровой стоимости, соответствующих, рыночным показателям стоимости объектов оценки.
В основе определения кадастровой и рыночной стоимости, лежат два разных подхода: у кадастровой оценки – массовый подход, у рыночной – индивидуальный.
Отличия массовой и индивидуальной оценок:
• Массовая оценка учитывает только основные ценообразующие факторы
• Массовая оценка относится к любому объекту из заданного страта (группы)
• Для массовой оценки осмотр не требуется
• Массовая оценка имеет большую погрешность (более грубая).
•Для массовой оценки не требуется анализ наиболее эффективного использования. •Индивидуальная оценка дополнительно учитывает особенности оцениваемого объекта
• Индивидуальная оценка относится к уникальному объекту из заданной группы
• Для индивидуальной оценки требуется осмотр
• Индивидуальная оценка более точная
• Для индивидуальной оценки требуется анализ наиболее эффективного использования
Таким образом, всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной:
• Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку, учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
• В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
• Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
• Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
•Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.
Вывод один: Эти стоимости существенно различаются: в индивидуальной оценке выявляются все отличительные особенности объекта оценки, влияющие, на формирование стоимости; в государственной кадастровой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов оценки.
По своему определению, кадастровая стоимость, не сможет быть рыночной (и, наоборот) и, поскольку, такое различие заложено изначально, оно и дает право на экономически необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости.
Как ранее, до принятия ФЗ №237, так и в настоящее время, используется массовый подход оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Ситуация, когда оценщики пользуются лишь документальной информацией Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, но и не могут проверить данные самого Росреестра, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз. Подобный подход похож как минимум на авантюру.
Одним из таких примеров являются предоставление сведений относительно объектов недвижимости, расположенных в п. Ивня Белгородской области (1-й объект – нежилое здание кадастровый номер: 31:01:1604001:1828 ; 2-й объект – Объект незавершенного строительства кадастровый номер: 31:01:1604001:1304), переданных Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области Оценщику для определения кадастровой стоимости, в части определения материала стен (монолитные), а, в действительности, материал стен – легко собираемые металлические конструкции с утеплителем советского производства.
Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основании массового подхода оценки, то есть без учета особенностей и характеристик имущества, и при этом законно установленных ориентиров она не имеет, а значит, может быть принята в значительно завышенном размере, по отношению к рыночной. Так например в 25 км на Курской территории кадастровая стоимость ниже аж на 40%. А это означает, что при определении кадастровой стоимости очевидно учитываются не завышенные (лоббируемые властью в угоду своей рекламе и итогам деятельности) данные о доходности на душу населения и доходности объектов оценки, а более справедливые подобные данные, это та территория на которой чиновники заинтересованы в росте экономического потенциала малого бизнеса, без превращения оценочной деятельности в инструмент борьбы с конкурентами без всех политических многочисленных течений.
Понятно, что проведение массовой оценки, финансируемое за счет бюджетных средств, обходится во много раз дешевле, но при этом, государство должно помнить, что необоснованное завышение стоимости для исчисления налога на недвижимость обходится для налогоплательщика во много раз дороже, поскольку кадастровая стоимость в отчете – это чьи-то деньги: простого рабочего, врача, учителя, трудящихся далеко не за большую плату, индивидуального предпринимателя, хозяйствующего субъекта, создающих рабочие места, доходы, которых непостоянны.
В такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости, влекущие завышение стоимости.
Одними, из таких ошибок, среди прочих других, являются:
- Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования.
Разница между стоимостью различных видов разрешённого использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.
- Нечёткие и неконкретные характеристики объектов, прописанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки.
Например, в документах прописан вид разрешённого использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно – многоквартирное, жилое, дачное или под производственный цех.
При такой записи в документах, массовый подход определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получается «средняя зарплата по стране».
Итог при таких обстоятельствах таков: «Кем-то такие ошибки были совершены умышленно в угоду власти и носят избирательный, даже адресный характер в виде несоответствующих объекту характеристик и др., механизма их устранения при переходе на налогообложение, исходя из кадастровой стоимости – нет, но при этом, всегда есть деньги налогоплательщика, который, по сути, незаконно, неся бремя завышенных налогов, оплачивает такие ошибки». А это и есть ничто иное, как инструмент борьбы с конкурентами и неугодными. Зарплаты низкие. текучесть высокая, может быть по этой причине руководители Росреестра бегут за границу?
Это ситуация, обстоятельства которой не просто не основаны на законе, они абсурдны настолько, что не выдерживают никакой критики.
Также, к ошибкам, порождающим завышенные результаты кадастровой стоимости и необоснованно предъявляемые к уплате суммы налогов, относятся и другие – название им «методические», в связи с чем возникает вопрос – а имеются ли точно сформулированные требования к методам массовой оценки, которые такие ошибки могли бы исключить?
Ранее, ФСО №2 (п. 10) и ФСО №4 (п. 3) такие требования содержали, однако, после изменений этих Стандартов в 2015 г. они были удалены.
П. 10 ФСО №2 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №509) «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».
П. 10 ФСО №2 не действует в связи с признанием его утратившим силу, ввиду, утверждения Приказа Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
П. 3 ФСО №4 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.1 2010 №508) «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».
П. 3 ФСО №4 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 г. №388) Согласно действующей редакции п. 3 ФСО №4 кадастровая стоимость определяется «на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости», что отдаляет ее от нормативной цены земли или инвентаризационной стоимости, но и не тождественно требованию соответствия рыночной стоимости.
То есть, актуально действующая редакция данного пункта ФСО №4 определяет кадастровую стоимость на основе рыночной и «иной информации», касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть, рыночная стоимость – это только отправная точка. А от неё и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных «иных» сведений. И они могут, в силу многочисленности и важности, не оставить на выходе от рыночной стоимости вообще ничего.
На основании данных Стандартов, кадастровая стоимость утрачивает свою привязку к рыночным методам её определения.
Законодательно предусмотрено право на пересмотр результатов кадастровой стоимости, однако, при таком подходе (массовом) к ее определению, фактически налогоплательщик, вынужденный нести расходы по установлению индивидуальной рыночной стоимости, оспаривая результаты ГКО, при том, что, в соответствии с ФЗ №237, формирование кадастровой оценки – обязанность государства.
Вправе ли государство перекладывать финансовое бремя по формированию системы кадастровой оценки объектов недвижимости на частных лиц?
Отсутствие полных и достоверных сведений об объектах недвижимости в Государственном кадастре недвижимости – те самые ошибки, о которых шла речь выше, как раз и является одним из минусов перехода на налогообложение исходя из кадастровой стоимости.
Не является законным возложение на налогоплательщика бремени расходов по формированию системы кадастровой оценки в приложении к его собственному объекту недвижимости, осуществленное, к тому же, не в форме прямой обязанности (Закон не обязывает оспаривать результаты кадастровой стоимости, а предоставляет право), установленной законом, а косвенным образом – через фактическое вынуждение к оспариванию экономически необоснованной кадастровой стоимости, поскольку это безосновательно ограничивает право собственности на объект, а именно, одну из его составляющих «владение», так как при вышеуказанных обстоятельствах, применяется не только исключительно собственником в собственных целях, но еще и служит средством для формирования государственной кадастровой оценки. Однако, Пункт 2 Статьи 35 Конституции РФ предусматривает право каждого иметь имущество в собственности и осуществлять правомочия собственника по владению, пользованию, распоряжению своим имуществом.
Принцип экономической обоснованности налогообложения не должен реализовываться за счет средств отдельных налогоплательщиков, иначе это приводит к нарушению требований соразмерности и равенства налогообложения. Статья 55 основного закона запрещает умаление прав и принятие законов и положений, ухудшающих общепризнанные права и гарантии населения.
Такое налогообложение далеко от понятия «законно установленные налоги и сборы», в большей степени является данью, которая взымалась победителями с побежденных.
Кроме негативно влияющих на результаты оценки кадастровой стоимости ошибок, налогоплательщик ни застрахован никаким образом и от объективных обстоятельств, при определении кадастровой стоимости равной рыночной, а именно, от существенного снижения цены на недвижимость, в случае наступления экономического кризиса, при котором цены на недвижимость значительно снижаются, но при этом кадастровая стоимость остается на прежнем уровне, то есть в разы выше рыночной.
Отсутствие, в этой связи, застрахованных рисков от указанных обстоятельств – антиконституционно и направлено против собственника.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно только на дату ее определения, а определяется таковая по России раз в пять лет. Следовательно, при переоценке объектов недвижимости и значительном уменьшении ее стоимости, особенно в период кризиса, весь этот кризис население вынуждено платить налоги из расчета завышенной цены недвижимости пятилетней давности, которая давно и значительно снизилась.
При таких обстоятельствах, должна иметься реальная возможность применения «плавающей» кадастровой стоимости в зависимости от изменений рыночной цены на недвижимость, что, влечет за собой необходимость разработки методики применения кадастровой стоимости при использовании в целях налогообложения с «плавающей составляющей».
Кодекс административного судопроизводства РФ (далее – КАС), предусматривающий в том числе производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вступил в силу 15.09.2015 года, а 21.01.2016 г. Пленум ВС РФ дал разъяснения в Постановлении Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о запрете применения правил пропорционального возмещения судебных издержек при разрешении требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ. В 2017 г. Конституционный Суд посчитал неверной такую позицию из-за потенциального неравенства – 11 июля 2017 года Конституционный Суд РФ (Постановление КС РФ от 11.07.2017г. №20-П) признал право оспаривающих кадастровую стоимость земли на возмещение судебных расходов.
В этой связи, возникает обоснованный вопрос: («к надлому судебной власти»), неужели судебная власть, на столь высоком уровне, как Верховный Суд, давая такие «самостоятельные разъяснения» не узрела того самого неравенства, при таком распределении судебных расходов, а в действительности, при его (распределении) полном отсутствии (что противоречит не только Главного Закону страны, но и ГПК РФ), при том, что еще в 2003 г. в послании к Федеральному собранию было обращено внимание на основные принципы налоговой политики, одним из которых является равенство субъектов налогообложения, что отмечено и в Конституции России.
Какова же была цель такого «справедливейшего» подхода, а цель одна: при законодательно установленном праве на обжалование результатов проведенной кадастровой оценки, – также, законодательно, фактически закрепить отказ налогоплательщиков от защиты прав, поскольку расчет был сделан на то, что «проглотят», откажутся от защиты своего права, так как велико бремя несения расходов, суммы юридических и экспертных услуг – значительны, ввиду того, что защита своих прав в комиссиях, суде – и без того дело затяжное и трудное, а тут еще и непомерно дорогое и рискованное (риск об увеличении рыночной стоимости в суде), выходит, что инициирование административного дела административным иском об оспаривании кадастровой стоимости – привилегии тех правообладателей, которые достаточно влиятельны и состоятельны, чтобы решится на такой спор.
В целях реализации постановления Конституционного суда РФ от 11 июля 2017 года внесен Проект Федерального закона «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».
Формально КС удовлетворил требования заявителей, признав оспариваемые положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС и ч. 1 и 2 ст. 110 АПК не соответствующими Конституции.
Однако, этот вывод, КС РФ сделал с оговоркой: правила противоречат Основному закону в двух случаях. Во-первых, когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости. Во-вторых, когда издержки возникли не по инициативе истца, например, когда экспертизу для проверки отчета оценщика суд решил провести по своей инициативе, что довольно часто происходит в образцовом регионе, как Белгород.
Избранный Конституционным Судом критерий распределения расходов достаточно условен. В самом постановлении КС не поясняется, в какой степени рыночная стоимость должна отличаться от кадастровой, чтобы заявитель получил право на компенсацию. И проект ФЗ О внесении изменений (п. 2 ст. 248.1) не дает четкого понятия «ЯВНОГО ПРЕВЫШЕНИЯ».
Такие неопределенные, размытые понятия могут явиться «законным» основанием для формирования правоприменительной практики, далеко не в пользу налогоплательщика, поскольку не отражают конкретизирующих характеристик, что всегда влечет вольные трактовки положений Закона.
Кроме того, а имеется ли вообще гарантированная защита от завышенной кадастровой стоимости?
Принцип независимости суда закреплен в ст. 8 ГПК РФ, п. 1 которой установлено: «При осуществлении правосудия судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и Федеральному закону». Имеются случаи, когда судьи в открытую говорят о прямом подчинении местным органам власти или региональным. Судебная практика применения законодательства по вопросам кадастровой стоимости объектов недвижимости начала складываться задолго до начала действия с 15.09.2015 г. Кодекса административного судопроизводства РФ, содержащего в себе положения п. 2 ст. 248, определяющие основания для пересмотра результатов кадастровой стоимости.
Так, в 2006-2010 гг. одной из актуальных категорий дел, рассматриваемых Арбитражными судами, являлись дела о признании незаконными действий по внесению в Государственный кадастр недвижимости экономических характеристик (конкретных значений): удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр и общей кадастровой стоимости земельных участков. Судебная практика по такой категории дел начинала складываться в пользу налогоплательщиков – собственников земельных участков, о чем, свидетельствовало постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 г. №7309/1, которым был оставлен в силе, судебный акт суда первой инстанции, правомерно признавшего незаконными действия управления кадастра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, и определенного исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости земельных участков.
Извлечение: «…суд первой инстанции правомерно признал незаконными действия управления кадастра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, и определенного исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости земельных участков. Правильными являются также выводы суда первой инстанции о том, как следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр и использованию в целях налогообложения на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением…».
Однако, такой судебной практики не суждено было сложится, в чем же необоснованность позиции, изложенной в вышеуказанном Постановлении Президиума ВАС РФ, о необоснованности можно было бы рассуждать, может быть относительно принятия судебных актов на уровне судов первой инстанции, не прошедших проверку законности и обоснованности на уровне вышестоящих судов, но ведь это Постановление самого Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. И, этому имеются свои причины.
Надо было уже тогда, в 2010-2011 гг. (задолго до принятия КАС РФ и установления в нем оснований для пересмотра, одним из которых и явилось – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость) придумывать, что с этим всем делать, не прошло и года – Постановление, все того же самого, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации – изменились только дата и номер: от 28 июня 2011 г. №913/11.
Извлечение: «… государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов произведена согласно требованиям федерального законодательства, регулирующего правоотношения в области государственной кадастровой оценки земель с соблюдением административных процедур; отчет проверен Федеральным агентством, которым принято решение о соответствии отчета Методическим указаниям. После получения положительного заключения результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлением коллегии, опубликованным в установленном порядке, управление свои полномочия по внесению в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка реализовало согласно требованиям законодательства, внесенные сведения соответствуют результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной в установленном порядке постановлением коллегии от 27.11.2008 №520, действия управления не нарушают прав и охраняемых Законом интересов. Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются».
Так, когда к одним и тем же обстоятельствам применяются разные правовые нормы, тем более процессуального права, можно ли говорить о законности таких судебных постановлений, хотя и дающих право пересматривать кадастровую стоимость, устанавливая ее в размере рыночной.
Да и вообще так ли велико, в действительности, это предоставленное право о пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной, насколько оно серьезно защищает плательщика налогов от необоснованно завышенной КС объектов?
Судебная практика, например Решение № 3А-63/2017 3А-63/2017~М-270/2016 М-270/2016 от 4 июля 2017 г. по делу № 3А-63/2017; Решение № 3А-135/2017 3А-135/2017~М-50/2017 М-50/2017 от 14 июня 2017 г. по делу № 3А-135/2017; Решение №3А-49/2016 3А-49/2016~М-29/2016 М-29/2016 от 15 апреля 2016 г. по делу №3А-49/2016, в частности во многих регионах сложилась таким образом, что пересмотреть КС возможно исключительно в пределах установления ее, в размере рыночной стоимости, не менее, чем на 1-2 млн. руб. от первоначально внесенной в кадастр кадастровой стоимости, как правило завышенной по отношению к рыночной стоимости в два и более раза, что, в итоге, не оказывает никакого существенного значения на размер подлежащих уплате налогов.
Такая практика, настолько единообразна, что имеются все основания для вывода о том, что, в действительности, в ходе судебных разбирательств, не дается правовая оценка правильности примененных Методик, подходов, отсутствию или наличию нарушений ФСО, другим обстоятельствам, так или иначе влияющим на итоговый размер КС (ни в одном случае судом не назначалось повторных или хотя бы дополнительных судебных экспертиз для определения рыночной стоимости объектов) – определяются математические показатели – итоговые цифры, которые, главное, чтобы были в пределах не более 1-2 млн. руб. для снижения КС объекта.
Такие обстоятельства напрямую ставят под большое сомнение соблюдение одного из важнейших принципов законодательства – независимость суда, поскольку о незнании, непрофессионализме, умышленном допущении нарушений речь идти не может – не свидетельствуют об этом такие судебные акты.
Цель регионов проста – повысить поступления в бюджет за счёт налогов на имущество, с целью обеспечения лоббируемыми ими же родственными фирмами «повышения качества жизни» подведомственным им «подданными».
Кроме этого, власти используют все возможные средства, чтобы по результатам судебного разбирательства кадастровая стоимость не сильно изменилась, особенно, для хозяйствующего субъекта, ведь «цена вопроса» недвижимости бизнеса значительно высока для властей, поэтому он (бизнес) и оказывается «жертвой» необоснованно завышенной стоимости своей собственности.
При таких обстоятельствах необходимо повышение эффективности защиты прав налогоплательщика при имеющейся возможности судебного пересмотра кадастровой стоимости.
Налоговое регулирование предполагает установление такого порядка налогообложения, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить (пункт 6 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогообложение, содержащее в своей основе экономическую составляющую, должно быть предсказуемым, поскольку в течение определенного времени функциональность объектов недвижимости, оцениваемых кадастровой стоимостью для исчисления налога, остается неизменной, при этом изменения в кадастровой стоимости объекта не могут изменяться настолько, чтобы влечь за собой:
- для владельцев производств, приносящих значительные налоговые платежи в местные бюджеты, – риски банкротства и ликвидации (поскольку у малых предприятий значительно меньше ресурсов для тяжб – сложнее добиться переоценки кадастровой стоимости при том, что «колебания» кадастровой стоимости земельного участка с периодичностью в год, например, могут находится в диапазоне от 1 млн. 530 тыс. 317 руб. до 14 млн. 453 тыс. 382 руб., а фактическая способность уплаты налога не учитывается;
- для граждан с не очень высокими доходами – вынужденного отчуждения своей недвижимости.
Иначе, конституционно закрепленное за каждым право иметь в собственности недвижимое имущество зеркально отражает, при установлении таких налогов, право отобрать собственность исключительно законно, а при таких-то обстоятельствах, когда законно, ну разве ж это рейдерство, да еще при том, что государственную кадастровую оценку инициируют, оплачивают получатели налога, которые желают получить определенный «высокий» результат, устанавливая стоимость в приказном порядке, а оспаривают при этом ее результаты – налогоплательщики.
Статья 8 Конституции Российской Федерации закрепляет равенство и одинаковую защиту форм собственности: частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.
Гражданский кодекс РФ в статье 212 повторяет данное положение.
На основании ч. 1 ст. 35 Конституции РФ «право частной собственности охраняется законом».
Мы – все равные, но мы разные. Тогда, может быть подход, к данному вопросу необходимо рассматривать намного проще: со всех одинаково – по единой методике.
Переход на максимально приближенную к рыночной кадастровую стоимость в оценке налога на недвижимость является логическим следствием бюджетного кризиса.
Вправе ли государство формировать свой бюджет за счёт имущества физических и юридических лиц? А в то же самое время крупным транснациональным монополиям списывают налоговое бремя сотнями миллионов. Источником дохода государственного бюджета (объектом налогообложения) могут служить: вновь созданный (за налоговый период) результат хозяйственной деятельности (прибыль) товаропроизводителей с частной формой собственности капитала, производящих и реализующих товарную продукцию на открытых конкурентных товарных рынках, результат труда (доход) наемных рабочих, предварительно получая десятилетиями льготные кредиты и субсидии.
Физические и юридические лица приобретают своё имущество в обмен на деньги или материальные ценности (т.е. «Доход» или «Чистую прибыль»), остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов. Обложение налогом имущества юридических и физических лиц – это фактически повторное, а с учётом периодичности взимания такого налога, ещё и многократное обложение налогом одного и того же объекта налогообложения – «Прибыли» предприятий или «Дохода» физических лиц.
Такое налогообложение не основано на положениях Конституции РФ и создает большое правовое сомнение для страны именоваться социальным государством в соответствии со статьёй 7 Конституции РФ. С одной стороны, гражданин не имеющий собственности и не создающий механизма своего обеспечения, сидит на шее государства. С другой же стороны, этот же гражданин, но активный, платит непосильные и несправедливые налоги не только за добавочный капитал, образовавшийся в результате его законной деятельности, но и за имущество и землю, которые он выкупил у государства и построил на ней предприятие, обеспечивающее его работников заработной платой, с которой они также платят налоги……. Разве это социальное государство?.........
Социальное государство – это современная Дания, граждане которой все платят одинаково один вид налога в размере 75% от своей деятельности – прибыли.
Уважаемые господа!
Я один из первых налогоплательщиков, обратившимся в Верховный суд по данной проблеме ещё в 2007 году (Дело № 57-Г07-06).
С того времени прошло более десяти лет, но законодательная база по кадастровой стоимости объектов недвижимости и земли не только усовершенствовалась в сторону налогоплательщика, но просто стала кабально невыносимой, не говоря уже о её прозрачности, понятливости, предсказуемости и возможности по оплате налогов, как заявлял наш любимый всеми Президент в 2003 году, отвечая на вопрос некого Радькина на одном из первых телемостов с обществом, периодически цитируя во всех посланиях Федеральному собранию не менее и мной уважаемого Витте: «Государство не столь созидает, сколь восполняет, истинными же созидателями являются все граждане … Не налагать руку на самостоятельность, а развивать ее и всячески помогать ей».
Из всего выше мною описанного я вывел свое короткое определение кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков:
«Кадастровая стоимость – это производная современного инструмента экономики «демократического» преобразования общества, направленная, прежде всего, на завершение процесса порабощения общества методом отъема прав на имущество через кривую призму налогообложения и кредитно-денежную политику налогоплательщика по «цвету шерсти», национальности и политического убеждения.
В заключение хочу привести Вам цитату лауреата нобелевской премии Гэри Беккера, с экономикой страны которого наша страна пытается безуспешно конкурировать:
«Инвестиции в человеческий капитал являются главным фактором экономического роста любой страны». Поэтому, вкладывать их надо не в отдельно взятых граждан, а в каждого активного гражданина, потому как ум, умение, способность каждого приведет к экономическому воспроизводству страны.
Приведу цитату нашего глубокоуважаемого соотечественника – Лауреата Нобелевской премии Жореса Алферова, золотые его слова:
"Если гражданина заставляют платить за образование и медицинское обслуживание, пенсию накапливать из собственных средств, жилье и коммунальные услуги оплачивать полностью, по рыночной цене, то зачем мне такое государство?! С какой стати я должен еще платить налоги и содержать безумную армию чиновников? Я всегда на всех уровнях говорил, что здравоохранение, образование и наука должны обеспечиваться из бюджета. Если государство сваливает эту заботу на нас самих, пусть исчезнет, нам будет гораздо легче!".
Если первый призывает власть к экономическому воспроизводству своей страны, то второй к её исчезновению, благодаря наболевшей несправедливости двадцатипятилетней власти. Чувствуете разницу……..? Если академики, лауреаты Нобелевской премии ненавидят свою власть, разве может простой избиратель за неё голосовать? Ответ понятен всем без сомнения. А это значит, что все выборы за двадцатипятилетний период сфальсифицированы.
Предлагаю:
Упростить методику определения кадастровой стоимости имущества и земельных участков до уровня среднего образования, без двоякого трактования почти каждого пункта методики определения кадастровой стоимости, направленной на лоббирование интересов заказчика и партии власти, следующим образом:
1) территории населенных пунктов поделить на кадастровые кварталы по шкале градаций от центра населенного пункта и от центра главных магистралей параллельно их расположению покилометрово: до 1 км; до 2 км; до 3 км и т.д.;
2) основу расчета кадастровой стоимости построить по насыщенности инженерно-технических коммуникаций на 1 м2, с учетом их возраста;
3) коммуникации, проложенные собственником, в основу расчета кадастровой стоимости не должны учитываться, так как эти улучшения сделаны не за счет государственного бюджета;
4) уйти полностью от всех трех методических подходов оценки (доходного, сравнительного и затратного), так как их методы являются абстрактными, позволяющими оценщику безответственно удовлетворять заказчика, органа власти, по конечному результату оценки;
5) отказаться от коэффициентов, надуманными Саморегулируемыми организациями оценщиков, что также является источником и методом их существования;
6) отказаться от экспертного мнения, являющегося безответственным, не имеющим правовой основы;
7) ввести уголовную ответственность за необоснованно заниженную или завышенную оценку;
8) на объектах имущества разместить таблички с характеристикой объектов имущества, с указанием следующих данных:
Собственник:
Оценщик: Ф.И.О. (дата)
кадастровый номер
кадастровая оценка (сумма)
сумма налога.
Это позволит населению или покупателю получать информацию о законопослушности данного налогоплательщика, предоставляющего ту или иную услугу, товарный, кредитный или любой другой продукт
9) поскольку органы власти нанимают оценщиков для кадастровой оценки - обязать данные органы власти выкупать оцененную ими собственность по шкале их оценки в течение трех месяцев после заявления собственника об этом.
Данный инструмент снимет огромное желание власти управлять оценщиками и оценивать данные объекты по завышенной цене.
Доктор экономических наук
Доктор социологических наук
А.Н. Захаров
26.08.2019 г.
