Несколько лет назад я это сделал! Я прошел через очень опасную стадию "аналитического паралича" и закрыл свою первую сделку. Ну и как это было? Легко, как пирог. Гладкий, как шелк. Это же просто кусок пирога. Прогулка по парку. Вставьте любое другое хромое клише здесь.
Для тех из вас, кто находится на грани того, чтобы предложить свою первую собственность, я понимаю, почему вы можете колебаться. Это, вероятно, самая большая покупка в вашей жизни. Трудно найти идеальную недвижимость, которая отвечает вашим денежным потокам и эмоциональным потребностям.
Итог? Для покупки взлома дома ваша цель-денежный поток. Вы, скорее всего, не будете жить там больше года, поэтому игнорируйте любые эмоции, запускайте цифры, и если они работают, поместите предложение.
Итак, вы покончили со своими” чувствами " по поводу поиска красивой недвижимости. Вы запускаете цифры, и все эти катастрофические сценарии проносятся в вашей голове: что, если я не могу найти арендаторов? А что, если печь сломается? А что, если крыша отвалится? Этот список можно продолжать.
Существует бесчисленное множество сценариев того, что может пойти не так. Просто спроси у цыпленка немного. Однако эти сумасшедшие сценарии являются исключением, а не правилом.
Для тех из вас, кто может чувствовать себя некомфортно, делая это первое предложение о взломе дома, это статья для вас. Я опишу те семь шагов, через которые я прошел, закрывая свой первый домашний Хак, и вы узнаете, насколько это было легко.
Шаг #1: создайте команду.
Первый шаг-это создание команды. По мере развития событий (например, ремонт, налоговое планирование, судебные разбирательства и т. д.), ваша команда будет расти. Однако есть только два партнера по команде, которые абсолютно важны для вашей первой покупки: ваш кредитор и ваш агент .
Как только я узнал, что переезжаю в Денвер, первое, что я сделал, это обротился к сообществу BiggerPockets и попросил рекомендации кредиторов. Затем я прошел через процесс предварительной квалификации с четырьмя-пятью различными кредиторами, начиная от крупных банков и заканчивая местными кредитными союзами. Пройдя предквалификационный отбор, я начал понимать, что могу себе позволить.
После предварительной квалификации пришло время найти агента, который поможет с поиском и закрытием объекта недвижимости. Я снова связался с сообществом BiggerPockets в Денвере и встретился с шестью-семью различными агентами. Хотя это было нелегко решить, я в конечном итоге пошел с кем-то, кто был хорош с числами и не пытался продать меня с любыми эмоциональными разговорами о покупке моего первого места.
Шаг #2: Найти свойство.
Поиски продолжаются.
Живу в Денвере, Коло., один из самых горячих рынков недвижимости в стране, вы получаете много скептиков, говорящих, что денежные потоки недвижимости невозможно найти. Может быть, это и невозможно для них, но для меня это было относительно легко.
Мой агент дал мне доступ к порталу MLS, где я буду получать автоматические оповещения по электронной почте каждый раз, когда имущество Denver metro в моем ценовом диапазоне попадает на рынок или снижается в цене. После месяца работы с числами и снижения различных свойств, я нашел один, который мог бы работать.
Шаг #3: проанализируйте свойство.
Это был полностью отремонтированный двухуровневый дом. Состоящий из двух апартаментов с 1 спальней и 1 ванной комнатой, этот отель был на рынке в течение двух месяцев (вечность в Денвере), с ценой недавно уменьшенной до $400 тыс. Отель был расположен в восходящей и приближающейся части Денвера, примерно в 1,5 милях от того, где я работаю-легко добраться на велосипеде или пешком.
Я спросил владельцев недвижимости в этом районе, что они получают за аренду. Один из них сказал мне, что они арендовали свою квартиру с 1 спальней, и я знал, что могу получить немного больше, учитывая, что моя была совершенно новой.
предполагаемой арендной платой я прогнал цифры, используя клькуляторы BiggerPockets, чтобы увидеть, где должна быть моя арендная плата, чтобы получить денежный поток (или жить бесплатно). Цифры не сработали. Я буду терять ~ $ 750 в месяц. В то время как это дешевая "аренда" (в кавычках, потому что я буду платить сам), и я получу выгоду от выплаты кредита, этого было недостаточно.
Что я сделал? Я решил, что в Денвере невозможно найти недвижимость. Поэтому я продолжал смотреть повторы сериала "Отчаянные домохозяйки".
Шучу. Я спросил себя: "как я могу заставить это свойство работать?”
Учитывая расположение и новую сборку, я знал, что можно будет арендовать это на Airbnb. Проведя некоторое исследование, я решил, что смогу зарабатывать ~1000 долларов в месяц, сдавая свою спальню в аренду, делая. С дополнительной ~ $ 1,000 в месяц, я бы наличными течет $250 в месяц на дуплекс, который находится в нескольких минутах ходьбы от офиса.
Это работает для меня.
Шаг #4: сделайте предложение.
Обсудив это с моим агентом, мы решили сделать ему предложение. Мое первое предложение ... эээ.
Мы снова пробежались по цифрам и определили точку цены в $360 тыс. хотя и не полный лоуболл, это дало нам достаточно места для маневра для переговоров.
[Примечание сбоку: я знаю, что многие люди говорят: “Если вас не смущает ваше предложение, это слишком высоко.” Во многих небольших или покупательских рынках, я согласен. Однако на быстро развивающемся рынке продавца, таком как Денвер, есть несколько покупателей, выстроившихся почти в каждой собственности, поэтому лоуболл может легко быть проигнорирован продавцом.]
В течение следующих нескольких дней мы вели переговоры взад и вперед и в конечном итоге договорились о цене продажи $385 тыс. Как только переговоры были улажены и предложение было принято, я отправил туда самые серьезные деньги.
Шаг #5: выполните должную осмотрительность и закройте объект недвижимости.
Сразу же после принятия я сообщил своему кредитору, что у меня есть имущество по контракту, чтобы они могли начать свою усердную работу и уложиться в требуемые сроки.
Мы получили осмотр (включая объем канализации), сделанный только с незначительными изменениями к требуемому имуществу, включая установку перил, заземление электрических проводов и убедившись, что все двери подходят должным образом. Продавец исправил их без проблем.
Кредитор нанял оценщика, и имущество вернулось на $390 тыс. учитывая цену продажи $385k, это означает, что я построил $5 000 собственного капитала сразу после закрытия (woohoo!).
Кредитору потребовалось две-три недели, чтобы оформить кридит .
17 июня 2017 года (через месяц после принятия оферты) мы были готовы к закрытию. Я принес кассовый чек до закрытия и сел рядом с продавцом, моим агентом и титульной компанией. Мы рассмотрели и подписали всю документацию. Через час и несколько судорог в руках я официально стал владельцем недвижимости.
Шаг #6: поиск арендаторов.
Предварительный показ
Во многих (если не во всех) государствах, это незаконно иметь договор аренды, подписанный до того, как имущество будет закрыто и находится в вашем распоряжении. Однако я обнаружил, что ничто не мешает мне рекламировать и показывать это место во время процесса закрытия. Это именно то, что я сделал и что я рекомендую вам сделать, чтобы уменьшить первоначальную вакансию.
После того, как свойство было по контракту, я создал список аренды с помощью Zillow Rental Manager. Этот сервис создает один листинг и загружает его в хорошем формате в Hotpads, Trulia и Craiglist.
Как только начали поступать запросы, я запланировал короткий, 10-минутный телефонный звонок, чтобы оценить доверие потенциальных арендаторов. Я не хотел тратить время, показывая собственность неквалифицированным арендаторам. В ходе разговора я задал следующие вопросы: :
- Где ты теперь живешь?
- Сколько стоит арендная плата?
- Почему ты переезжаешь?
- Какова ваша (и вашего супруга) годовая зарплата?
- Нравится ли вам / ладить с вашим нынешним арендодателем?
- У вас есть домашние животные?
Если бы они ответили на эти вопросы по моему вкусу,мы бы назначили время для показа.
Показ
Поскольку это место было совершенно новым и уже в “выставочном состоянии”, мне было не так много делать. Я сразу же начал показывать свое имущество. Апартаменты довольно маленькие, поэтому показы, как правило, не будут длиться дольше 10 минут. Я бы встретился с потенциальными арендаторами в отеле, поговорил с ними в течение нескольких минут, а затем дал им экскурсию.
После того, как я показывал им вокруг, я выходил на улицу и позволял им исследовать квартиру самостоятельно. Таким образом, они могли спокойно разговаривать между собой без моего вмешательства.
Пост-Показ
После того, как я получил заинтересованных арендаторов, я собрал плату за подачу заявки в размере 40 долларов США, чтобы подтвердить интерес и оплатить справочный/кредитный отчет. В рамках процесса проверки я убедился, что были проверены следующие коробки:
- Получен кредитный отчет и подтвержден кредитный балл не менее 600
- Провели проверку анкетных данных и подтвердили отсутствие судимости
- Запросил последние две окладные квитанции для подтверждения годового оклада
- Звонили два-три предыдущих арендодателя
- Позвонил работодателю, чтобы убедиться, что рабочие места были стабильными, и что зарплатные квитанции соответствовали тому, что было сообщено
Как только все коробки были проверены, я дал жильцам знать, что они были приняты.
Шаг #7: подпишите договор аренды с вашими арендаторами.
Я закрыл отель в 10: 00 утра 17 июня, а в полдень 17 июня я подписал договор аренды с моими арендаторами. Мы встретились в отеле,и я провел их через аренду. Я также создал "аренду непрофессионала", которая является арендой в простой для понимания презентации PowerPoint, без юридической тарабарщины.
Они подписали договор аренды, и процесс был завершен.
Вывод
Вот вам и мой первый домашний Хак. Все прошло очень гладко, с несколькими икотами. Я знаю, что вы слышите все о сумасшедших историях, которые происходят, но опять же, я готов поспорить, что это скорее исключение, чем правило.
Неужели я получил самую выгодную сделку в Денвере? Скорее всего, нет.
Но я, безусловно, лучше, чем те, кто отказался от этой сделки, потому что они позволили своей внутренней курице немного взять верх над ними.
Мое предложение для тех, кто все еще ищет, чтобы найти свою первую покупку, чтобы просто сделать это! Вы не разбогатеете от одной собственности. Так что перестань пытаться. Недвижимость-это богатая медленная игра.
Даже если вы потеряете деньги, вы узнаете ценные уроки по пути, и через 20 лет вы будете рады, что приобрели недвижимость. Просто спросите любого, кто владеет недвижимостью в течение 20 лет.
Удачи!