Долго разбирать все термины не буду, иначе размер статьи растянется многократно и понятно, что не разберу все способы получения пассивного дохода, а лишь самые доступные и простые.
Расскажу куда сам вкладываю деньги и куда планирую ну и для ленивых вывод в конце статьи.
Вклад
6-7% годовых и в перспективе еще меньше. Выгодно? - только в период накопления что бы уберечь деньги от инфляции. Я пользуюсь Тинькофф банком, т. к. у них на остаток сейчас 6% идет, но только, если на счету не более 300к. Если больше, то оформляйте вклад там же на 7% годовых.
До 1,4 млн вклады застрахованы. Это плюс. Минус, что доход не индексируется, поэтому идея продать квартиру и жить на деньги со вклада бредова, потому что при нынешней инфляции в 4-5% (только по официальной статистике) доход от вклада лишь защищает деньги от постоянного обесценивания, а если их тратить, то каждый год ваш счет будет уменьшаться на размер инфляции.
В будущем центральный банк планирует снизить ключевую ставку до 6% и таргетировать инфляцию на уровне 4% и это значит, что при такой ставке банки будут брать деньги вкладчиков в лучшем случае по 5% годовых.
Есть мнение, что раньше вклады были по 12-14% и в банке можно было заработать. Хорошо, но и инфляция была чуть-чуть ниже этой цифры, поэтому что сейчас, что раньше, что в будущем размер вклада минус инфляция в России будет равен около 2% и это и есть реальная доходность вклада.
Заработать на вкладе можно было лишь один раз за всю современную историю страны и эта возможность продлилась несколько дней в 2014 году, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 17% (!!!!) что бы обуздать инфляцию и спекулянтов, а некоторые банкиры решили, что ставку и дальше поднимут и начали предлагать вклады по 16% годовых. Очень быстро они поняли, что ошиблись, но уже не могли вернуть вклады обратно. Они пытались обмануть вкладчиков, начисляя меньший процент или досрочно закрыть их вклад, но не у всех получилось.
Моя родственница в 2008 году продала двушку в Москве за 7 млн и говорила мне какая она молодец и получает 12% по вкладу не парясь, что было равно 70к в месяц. Я тогда с ней поспорил, что это ошибка, но она была при своем. Сейчас она со вклада получает 35к и через год-два года будет еще меньше, а ее двушка сейчас стоила бы 12 млн и чистая прибыль была бы 40к. Таким образом мы перешли ко второй инвест идее.
Квартира
Выгодно только в крупных городах и чем крупнее, тем лучше. В Смоленске хорошо, если сдадите квартиру за месяц, а в Москве даже в кризис в пределах двух недель. Моя подруга сдает три комнаты и каждый раз арендатора находит в пределах двух дней даже в кризис.
Кто-то скажет, мол доходность в Москве каких-то 4-5%, а в Смоленске 10-12%. Да это так, НО и на любую квартиру есть амортизационные расходы. У вас будет изнашиваться мебель, проводка и прочее. Для однушки это примерно 3к в месяц, что равно 25% от дохода с квартиры в Смоленске и 8% в Москве. Если в Москве вы можете купить две двушки средней ценовой категории и чистыми получать 90к в месяц, то в Смоленске вам понадобится таких 5-6 квартир и это уже не назовешь пассивным доходом. В деньгах выгода будет у Смоленска около 1-2%, но стоит оно того или нет решайте сами.
Кто занимается профессионально инвестициями в жилую недвижимость под сдачу может добиться доходности в 10 и даже 12%. Да, это профи и они много вложили в свое обучение и наступили ни на одни грабли, но теперь они могут брать ипотеку на квартиру и гасить ее с дохода от аренды.
При покупке они не руководствуются эмоциями и не покупают то, что нравится им, а только то, что выгодно сдать. Не делают дорогой ремонт на свой вкус, а дешевый, но красивый и универсальный, где и любую поломку можно починить за копейки. Они не покупают большие однушки и двушки по 60+ метров, потому что понимают, что арендуя жилье эконом класса людям не нужна огромная однушка, за которую они будут переплачивать. Такие инвесторы покупают студии или однушки до 30 метров, а двушки на 38-45 метров. Арендуя дешевую двушку молодой семье главное разграничить зоны, а не иметь огромные комнаты. Они торгуются, скидывая до 15% от цены и ищут перспективные локации, где в будущем будет метро, парк или реконструкция промзоны, например.
Так же учтите, что хоть и у однушек и студий больше доходность на 0,5-1%, но их арендуют на срок от 6 до 24 месяцев, так как часто это временное жилье, а двушки уже арендуют семьи. Их дети ходят в детский сад или школу и они уже арендуют на 5+ лет, поэтому этот доход действительно можно назвать пассивным.
Налоги с квартиры понятно, что мало кто платит, но если хотите платить, то можете оформить новый налог для самозанятых и платить всего 4% от дохода и спать спокойно и в случае порчи имущества или неуплаты вы сможете защитить свои права в суде, чего у вас не получится, если не платите налог.
Облигации
Это отличная альтернатива депозиту. Сейчас облигации федерального займа (ОФЗ) для физических лиц имеют доходность около 8,5% и по ним не надо платить налоги.
Для них нет лимита страховой суммы в 1,4 млн и они так же имеют гарантию сохранности от государства и продать их можно в любой момент.
Банки пользуются неграмотностью населения, так как всего 2% людей пользуются подобными финансовыми инструментами (в США и Европе почти 50%) и часто ваш депозит вкладывают в облигации государства. То есть банк берет под 6% у вас и дает под 8,5% государству.
Акции
Риски большие и деньги теряют даже профи. Легенда в мире подобных инвестиций - Уорент Баффет бывало терял 45% всех своих денег в момент, но отыгрывал обратно. По сути, каждый легендарный трейдер рано или поздно был на гране банкротства и неопытному инвестору не стоит лезть в акции. Можно иметь доходность без больших рисков до 15% годовых, но доходность выше подразумевает и соответствующие риски.
Есть и мнение, что можно жить лишь на дивиденды от акций, но все так же будет зависеть от успехов компании и веры акционеров в рост стоимости акций. Можно не переживать лишь о компаниях с гос участием, так как в кризис государство заставляет их выплачивать большие дивиденды что бы пополнить бюджет, а за банкротство компании переживать не стоит, так как они имеют гос заказы и в случае рисков государство их дофинансирует, но в то же время акции таких компаний не имеют рыночной цены, потому что государству не нужна высокая капитализация этих компаний, а инвесторы тоже понимают, что компании с гос участием не гонятся за прибылью и работают крайне не эффективно, а лишь выполняют политические и стратегические задачи.
Крипта
Все знают как криптовалюта взлетела за несколько лет в тысячи раз, но это не значит, что такой рост возможен в будущем. А если быть точнее, то он невозможен.
Год назад капитализация всех криптовалют достигла триллиона долларов и с тех пор этот пузырь слегка сдулся, но вырасти снова многократно уже не получится просто потому, что на планете нет столько денег для такого роста. Мировой ВВП по разным оценкам от 80 до 100 трн долларов и криптовалюта не сможет занять более весомую долю в мировой экономике. Тем более, сейчас все ожидают новый мировой кризис из-за снижения темпов мировой экономики и в такие моменты инвесторы уходят из всех рискованных активов и вкладываются даже в облигации с отрицательной доходностью, если они очень надежны.
Рост биткойна был обеспечен в основном тем, что в нем проходили сделки на черном рынке и тем, что все когда увидели как он растет решили в него вложиться, думая, что и дальше будет так активно расти и поскольку таких людей было много, то за счет этой веры в его рост он и рос. Обычный пузырь. Инвестиции в него так же надежны, как покупка лотерейных билетов.
Мой способ
Если коротко, то лучшим способом считаю покупку доли в коммерческой недвижимости, которая уже имеет арендаторов. Есть масса компаний, которые занимаются поиском хорошей недвижимости с доходностью порядка 16% на продажу, делят на несколько тысяч паев и инвесторы покупают столько, сколько им нужно. Такие компании берут за обслуживание и поиск около 12-14% от дохода, но все равно инвесторам остается 10-12% чистой прибыли. Так как эти компании являются налоговые агентами, то это сумма уже та, которые вы получаете на карту после уплаты налога. Каждый квартал получаете полный отчет. Два года назад я так ради интереса купил паев на 150к (купил правда на 10% дороже, так как покупал на внутреннем рынке этой биржи, а покупая на сумму до 500к вам продадут с такой наценкой).
Кстати, ваши паи регистрируются в национальном расчетном депозитарии.
Моя статистика:
Помимо 10-12% годовых ваши доходы индексируются каждый год.
Договор с арендатором на коммерческую недвижимость всегда учитывает повышение выплат с учетом инфляции и каждый год на 4-5% растет. То есть если в прошлом году ваш доход был 10 000, то в этом будет 10 500.
К слову, у меня получается 1/3000 доля от всего здания.
Вот этот способ я считаю по истине пассивным доходом.
В итоге, что я советую:
Научиться инвестировать в квартиры, как профи, о чем я писал выше и держать тут 30% от всех активов и 70% в коммерческой недвижимостью, а копить на эти активы в ОФЗ или хотя бы на депозите, но никак не в криптовалюте или в акциях, если вы не Уорен Баффет, конечно или не владеете крутой инсайдерской информацией.
В следующих статьях будут и другие способы, разбор того фонда, где я покупаю доли, мои истории удачных и провальных бизнесов и, конечно, мои отчеты по достижению целей. Подписывайтесь!