Вводная часть.
Многие аспекты снятия залога по ипотеке, очень сложны для восприятия и практической реализации, и к тому же, это связано с практически полным отсутствием квалифицированных специалистов по данному вопросу. Но это не повод чтобы не заниматься данной проблемой.
Данную тему мы начали поднимать в первой части.
Теперь продолжаем. Практически все ипотечные кредиты в 2014-2019 году шли с обязательным оформлением закладной, ставки по ипотеке, в самом минимальном варианте были на уровне 11-12% годовых, частенько значительно выше в зависимости от банка, условий приобретения жилья, региона и возможностей ипотечника.
У мелких региональных банков в последние годы появилась неплохая опция, после года платежей без просрочек, закладные т.н. "добросовестных заемщиков" можно было продать в более крупные банки, или в специально созданную для этого структуру, ранее она называлась АИЖК, теперь АО "Дом.рф".
Это был тот "благодушный" период, когда наши власти бредили созданием в Москве " мирового финансового центра", наряду с Лондоном, Нью-Йорком, Гонконгом и Франкфуртом; созданием на базе рубля мировой резервной валюты (лавры США и доллара не давали покоя); создание второй Силиконовой долины на базе Сколково, а что касается регистрации разных АИЖК - это создание вторичного рынка разнообразных дериватов на базе ипотечных закладных.
Как то неудобно сейчас стало спрашивать про: мировой финансовый центр (Нью-Васюки), про нашу Силиконовую долину(хороший девелоперский проект), и мировую резервную валюту на базе рубля (наш уровень даже не региональная, а в лучшем случае, валюта для приграничной торговли, местечковая), когда мы нашего единственного союзника Беларусь не можем заставить принимать рубли в качестве оплаты за товары и гнобим по любому поводу так, что он готов бежать от нас без оглядки.
Такую же участь постиг и вторичный рынок дериватов на базе закладных - вторичного рынка нет. Есть госкорпорация монстр, которая скупает закладные у небольших банков, никакой коммерческой составляющей нет, парадигма изменилась, теперь государственный учет и контроль всего.
Ипотечная закладная. Ищем выход.
Оставшейся опцией, по продаже закладных в "Дом.рф" активно пользуются небольшие банки, под ипотечный договор они получили деньги в ЦБ, накрутили клиенту разнообразных, связанных с кредитом платежей, страховок с аффилированными страховыми компаниями, плюс по любому кредитному договору сначала идет погашение процентов, а потом тела кредита. И получается, допустим, клиент за год заплатил по кредиту 500 000 рублей, а в погашение ипотечного кредита ушло только 80 000, остальное это проценты банка. Поэтому так легко и продаются ипотечные закладные.
Если у вас как раз такой случай, и вам от предыдущего банка-кредитора пришло уведомление о продаже вашей закладной куда-то, и новые реквизиты для оплаты, такие-то. Не спешите сломя голову производить оплаты по новым реквизитам, а сначала удостоверьтесь, что у нового кредитора имеются все необходимые документы.
Также, в соответствии с п.1 ст. 17. ФЗ-102 "Об ипотеке" вы можете у нового кредитора запросить закладную, чтобы ознакомиться с ней.
В дальнейшем, здесь уже возможны варианты:
1. Вас приглашают в банк и предъявляют оригинал закладной, с передаточными надписями.
2. Вам начинают морочить голову, или предлагают ознакомиться с копией закладной, или отсканированной и распечатанной на цветном принтере копией.
3. Вас вежливо посылают по известному адресу и вместо закладной, после жарких дискуссий и угрозой суда и прокуратуры предъявляют:
а. справку из какого-то депозитария,
б. что закладная заложена, и она передана в депозит нотариуса,
в. закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной.
По нашему опыту, все варианты кроме первого обычно обозначают, что в данный момент у нового кредитора по какой-то причине нет на руках вашей закладной, ее совсем нет и она потеряна (утрачена) по какой-то причине, что тоже не редкость. Или она где-то существует в природе, но на руках у нового кредитора она окажется через какое-то продолжительное время, возможно недели или месяцы.
Если рассматривать вариант 2, когда вам предъявили копию или цветную копию закладной, или не предъявили в оговорённый законом срок (максимум 30 дней). С копиями, при ознакомлении фотографируете их , просите в письме об приглашении на ознакомление с закладной поставить отметку, что ознакомились такого-то числа. И как в случае с отсутствием ответа обращаетесь в суд.
Третьим вариантом возникают сложности, во первых все документы, предъявляемые вам должны быть в оригиналах с синими печатями, во вторых, вам обязаны выдать заверенные копии данных документов. И в дальнейшем надо проводить собственное расследование, что данные факты, действительно имели место, но это тема для других статей.
Продолжение следует...