Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо.
Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.
Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль. Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы. Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.
Вопросы, которые следует задать продавцу
- Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
- Сколько у квартиры владельцев?
- На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
- Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
- Сколько человек прописано в квартире?
- Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
- Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
- Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
- Как долго продавец владеет квартирой?
Собственник или посредник?
Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих. Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома. Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?
Требуйте хозяина!
Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.
Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.
Проверяем личность владельца квартиры
Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы.
За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.
Будьте корректны, но настойчивы
Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.
Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.
Ваши документы
Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
- нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
- свидетельства о рождении детей;
- выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
- оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
- договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.
Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу. Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой. Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.
Полна горница людей
Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания.
Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:
- члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
- дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
- те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
- бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
- лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.
Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.
Вы еще не передумали?
Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше.
Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.
Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов.
Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет. Как сделать это правильно — в продолжении нашей статьи.