Прелести и тяготы "люксовых" ремонтов в домах с историей
Теперь непосредственно сама квартира. Вы столкнетесь с несколькими возможными вариантами-аутентичный ремонт эпохи постройки дома (бабушкин), неплохой, но «подуставший» ремонт 2000-х, классный дорогущий ремонт «вне времени» в отличном состоянии. Идеальный вариант-вы видите, что ремонт «ваш» и после небольшой «косметики» заезжаете, живете и получаете удовольствие. Пусть таким советом я лишаю себя и коллег интересной и непростой работы, но истина, как известно, дороже. Если ремонт «не ваш», что как правило и случается, то не имеет значения бабушкин ли он или модной дизайн-студии. В случае перемен-это один и тот же кот в мешке. Да, при более-менее «свежем» ремонте, есть вероятность, что выполнена хотя бы часть вышеупомянутых работ по инженерным сетям, и главное-все необходимые работы по замене/реконструкции/усилению несущих конструкций стен, перекрытий. Особенно перекрытий. Но рассчитывать на это особо не стоит, многократно приходилось видеть (при демонтаже), что качественный ремонт просто «наложен» на бабушкин, а аварийные конструкции перекрытий работали вопреки физике…Но как бы там ни было, начать стоит с извлечения кота из мешка. Иначе это называется демонтаж. При чем , частичный демонтаж, с целью обследования. Правильным будет заблаговременное привлечение проектной организации, которая так же возьмет на себя вопросы по согласованиям технических решений и перепланировок.
Сразу предупрежу, процесс этот очень ответственный, я предпочитаю лично его контролировать, на крайний- доверять проверенному человеку, ибо цена ошибки очень высока.
Первое, всегда первое, отключить электропитание, организовав освещение по временной схеме. Делают по-другому (как на фото ниже)-гоните, не ждите 200-го, который двумя руками тянул провод и схлопотал «дугу».
Второе-снять отделку потолка, не пола-потолка, ибо если в конструкциях потолка что-то совсем плохо, можно распереть стойками в более-менее «живой» пол, так же при разобранном полу проблематично выполнять демонтаж потолка. На фото ниже сделали как не нужно, благо над головой оказалось монолитное перекрытие, но демонтаж штукатурки удалось выполнить только после устройства конструкций пола.
Далее смотрим из чего у нас «потолок». Что можно увидеть? Как правило, пирог таков-штукатурка, дранка, сплошной накат из досок, звукоизоляция (керамзитобетон, шлак, строй. мусор, песок), далее деревянные (стальные-если повезло) балки, конструкция пола соседа. Реже-монолитное перекрытие по металлическим балкам, наборное перекрытие из мелкоштучных ж/б блоков по ж/б тавровым балкам. Можно увидеть, если совсем повезло, что сосед или предыдущий собственник выполнил эту работы за вас, но нередко то, что сделано у соседа только усугубляет вашу задачу.
Работа трудоемкая, особенно если там вышеупомянутая звукоизоляция. В квартире в 100м2 вы получите 20, а то и более кубических метров мусора, весом под 30 тонн. И все это нужно расфасовать по мешкам, спустить вниз, погрузить и вывезти. Еще цифры -800 мешков, 8 контейнеров. Скажите- «К черту подробности», не соглашусь, ибо этот банкет за ваш счет.
«Потолок» нужно разобрать на 100%, не участками, т.к. мне приходилось сталкиваться с вариантами, когда в одном помещении два разных варианта исполнения перекрытия, один раз-три варианта. Так же может быть абсолютно разное состояние конструкций, разный шаг балок и т.д. Исследование должно быть всеобъемлющим и не оставлять вопросов «на потом».
Еще раз-трогаем штукатурку, дранку, постепенно, по пролетам балок, снимаем доски, засыпка сыплется нам на голову, терпим, регулярно складируем и выносим, не нагружаем-особенно точечно (на каком-то одном участке) перекрытие, которое для нас пол. Накат из досок, прижатый межкомнатными перегородками не трогаем, можно подрезать, и оставить до момента демонтажа самих перегородок. Во время всего процесса изучаем конструкции перекрытия, смотрим состояние, в случаях больших прогибов, надломов и проч.-не стесняемся, подпираем стойками. В общем, делают по-другому- гоните.
И главное…наверняка все вы ходили по доске. Лежащей на двух опорах. Стал на доску-прогнулась, спрыгнул-вернулась в исходное состояние. То же и с перекрытием. Производя демонтаж, мы «разгружаем» его от распределенной нагрузки в 250-300 кг на м2. Естественно, балки перекрытия «выпрямляются», и вместе с ними «выпрямляется» напольное покрытие у соседа сверху. Будьте уверены, если его паркет положен на шлифованный паркет бабушки, то станет этот паркет в известную позу, и будет скандал. Лучше сразу оговорить такие нюансы с соседом. Мне, например, по предварительной договоренности, приходилось восстанавливать, шлифовать и лакировать паркет у соседки. Ее это устроило, т.к. ее паркет уже имел массу следов эксплуатации. Не благодарите.
Выполнив эту работу, проведя обследование, сделав соответствующие выводы и приняв необходимые решения можно приступать к демонтажу перегородок. Демонтаж «потолка» дал вам ценную информацию, можно сказать вы увидели половину кота из мешка, т.е. поняли отделались ли набором стандартных решений, или «попали» на усиление всей конструкции перекрытия.
Еще рез-уверения, что сосед сверху все сделал как надо, предыдущий собственник вложил 100500, демонстрации проектов усиления и проч. не всегда соответствуют действительности. Если верите-не трогайте потолок, максимум-покрасьте заново, и живите. В остальных случаях, как говорится, вскрытие покажет.
Чтобы не скучать самому, и не дать заскучать соседям, на время выяснения судьбы перекрытия, можно сбивать штукатурку с несущих стен, и тех перегородок, которые вы не планируете демонтировать. Есть мнение, что если штукатурка «хорошая», ее можно оставить. Такой вариант актуален, если перепланировка минимальна, конструкции перекрытий и несущих стен приведены в соответствие до вас, и по сути, основной перечень работ-отделочный. Если предстоит этап ряда общестроительных работ по усилениям, заменам и переносам конструкций, диагноз один-сбивать!
Перегородки в рассматриваемых нами домах с балочными перекрытиями (особенно по деревянным балкам) считаются «разгружающими», т.е. воспринимают на себя частично нагрузку от вышележащего перекрытия, частично передают ее на нижележащее, в общем, считается что все вместе это как-то работает, а при исключении одного из элементов, могут быть варианты. Поэтому проектирование и согласование перепланировки советую делегировать специалистам, ибо процесс этот требует подготовки, знаний, и конечно-связей в определенных кругах.
Не углубляясь-если с конструкциями перекрытия все в порядке, нам де-юре, разрешают ломать перегородки, если не в порядке после выполнения ряда запроектированных и согласованных мер, ломаем перегородки. Ничего необычного, там увидеть не удастся, разве что, какой-нибудь сахарозаводчик на припрятал в каркасной перегородке золотых целковых. Но- ни разу ничего кроме мусора не находил.
В общем, в случае аутентичного ремонта, перегородки каркасные-т.е. деревянные стойки, накат из досок по стойкам, дранка, штукатурка. Перегородки санузла-возможно из кирпича, и там выполнено бетонное псевдоперекрытие по балкам, но об этом дальше. При более «свежем» ремонте можно встретить так же перегородки из гипсокартона. Но надежду могут внушить только конструкции из кирпича, или газобетонного блока, хотя и это не показатель качества нашего «пола».
Переходя к рассмотрению «пола» т.е. конструкций перекрытия -не следует вспоминать учение Гермеса Трисмегиста, мол что на верху то и внизу, что внизу, то и на верху. В данных зданиях этот принцип, зачастую, не работает. На фото (выше) перекрытие «пола» выполнено по металлическим балкам, а перекрытие «потолка» монолитное, ибо выше-чердак. Может быть, что материалы и схема похожая, но шаг балок отличен, собственно может быть все, что угодно, и мы обязательно должны это увидеть. Бабушкин ремонт 100% не сулит вам ничего хорошего, и мы увидим нечто подобное, изображенному на фото (выше).
Опять же ответ на все вопросы дает вскрытие. Вскрывать «пол» полегче чем потолок, и не так страшно. Но внимательность и осторожность не должны притупляться. По факту перекрытие «пола»-это конструкция, аналогичная перекрытию «потока», т.е. несет в себе те же риски. Демонтировав покрытие «пола», разбираем накат из досок (фанеру), вынимаем звукоизоляцию, исследуем балки. Все, что под балками не трогаем-это соседа. Все что над и между балками-трогаем, это наш крест. Если под покрытием пола видим цементную стяжку (везде!) а под ней ж/б перекрытие (везде!), радуемся такой удаче, конструктив и реальную прочность плиты не выясняем (только если ооочень хочется), исходим из эмпирической практики-работало до нас, поработает и у нас, радуемся еще раз, и срочно планируем следующие циклы работ. Но чтобы вы не увидели, знайте-кот вышел из мешка, теперь он весь ваш.
Конкретный случай:
1) Фиолетовые-несущие балки- швеллер № 24
2) Зеленые-распределительные балки-брус 200*200
3) Желтые-швеллер, лежащий «плашмя»- крепится потолок соседа
4) Заштрихованный участок-псевдомонолитный участок для кухни и с\у
Как видно из эскиза, шаг несущих балок не имеет никакой логики, не говоря уже о распределительных балках. Даже без расчетов видно, количество несущих балок явно недостаточное. Состояние распределительных балок более-менее, но способ их крепления, разница в отметках до 10 сантиметров и другие нюансы делают их практически бесполезными для дальнейшего использования. Самое плохое-бестолковый подход спецов, делавших ремонт снизу. Добавив, наглым образом, швеллер «плашмя» а также использовав для крепления потолочных конструкций существующие деревянные балки, они в значительной степени ограничили возможность для маневра. Писал выше, и повторюсь-в 70% случаев, все, ранее выполненные, работы по усилению конструкций не выдерживают критики и значительно усугубляют вашу задачу.
Так же есть псевдомонолитный участок. Почему псведо? А потому, что данная конструкция «наляпана» на балки, имеет переменную толщину от 4 до 12см (в среднем 6 см), хаотично армирована, бетон с заполнителем из кирпичного боя, и прочего мусора. В общем, через полтора часа после начала демонтажа этого участка, вся конструкция была расфасована в мешки, демонтажу не сопротивлялась совсем.
Проведя предварительные расчеты, и исходя из фактической ситуации принял решение, добавить деревянные распределительные балки из клееного бруса, обрешетку 100*50 с шагом 400, так же из клееного бруса, и два слоя фанеры по обрешетке, есессно с пирогом утепления-все как положено. Хотя сам я сторонник более основательных перекрытий, но подобная схема так же вполне жизнеспособна и работает. Да, собственно, и инженерная задача состоит в выборе оптимального варианта по целому ряду показателей, что и было реализовано.
Отдельно отмечу, понятие, бытующее в народе, мол раньше строили «четко», не соответствует действительности. Геометрия помещений, в 99% оставляет желать лучшего. В случае на фото (ниже), отклонения стен от угла в 90 град. составляло до 14 см на 11 м. Это много, это видно. Более того, отклонения случаются не только по горизонтали, но и по вертикали, что дополнительно усложняет задачу.
Эта ремарка призвана убедить вас не экономить на качественных обмерах (в идеале 3D сканирование), а также не торопить опытных и ответственных дизайнеров с выдачей окончательного варианта проекта, а главное-не давать разогнаться исполнителям с активной жизненной позицией, до момента получения всей исчерпывающей информации по объекту.
Как учат теперь-осознание проблемы, уже половина решения. Соглашаясь с данным тезисом, правильным будет принятие решений только после полного осознания всей ситуации.
Можно согласовать планировки, стилистические решения, расстановки всего оборудования и мебели. И как раз, к этому моменту будет уже вся уточненная информация, основываясь на которой, конечный вариант и «ляжет на холст».
Обзорно поговорим о вариантах замены/усиления/реконструкции перекрытия. Сразу стоит отметить-универсальных, типовых схем нет. Есть набор правил, наработок и нормативов, применяемых в реконструкции. Перечень мер определяется конструкторами, и отображается в проекте. Во всяком случае, это самый правильный путь, и следовать этим путем рекомендует не только здравый смысл, но еще и законодательство.
Об одном из вариантов устройства «деревянного» перекрытия по лагам рассказал на примере. Принцип сходен для всех случаев, разумеется с поправкой на местные нюансы. Ключевые показатели-качество дерева и качество мер по звукоизоляции. В остальном, какое у вас перекрытие на самом деле, забудете через месяц.
Мой любимый вариант-плита, опертая по контуру с защемлением в стены. Суть метода-в несущих стенах по всему периметру делается штроба-паз в стене. Высота и глубина паза определяются расчетами. Возьмем на вскидку-150*200 мм. Далее монтируется опалубка, производится армирование и бетонирование перекрытия. По сути-выполняется полноценная плита «по месту», будто там всегда и была. Такой метод считаю целесообразным при наличии возможности полноценного монтажа опалубки, и использовании «заводского» бетона. Например, при реконструкции двухуровневой квартиры, где такое перекрытие как раз и делит уровни, либо разделение этажей целого пром.здания. Трудоемкость и необходимое качество для реализации данного метода целесообразны для более крупных объектов.
Самый распространенный вариант-ж/б перекрытие по металлическим балкам. Суть метода-монтируются дополнительные (чаще полностью заменяются) несущие балки перекрытия. Обычно речь о 20-24 двутавре или швеллере, зависимо от пролетов и проч. «местных» условий. Укладывается пирог изоляционных материалов, монтируется опалубка (более формальная, чем в случае с плитой, опертой по контуру). Опалубка в этом случае «хоронится» т.е. становится частью конструкции, и является одноразовой. Распространенный вариант-в качестве опалубки, да в общем то и одного из несущих элементов использовать профнастил. Метод хороший и технологичный, но подходит не всегда. Далее армирование и бетонирование. Бетон, в подавляющей массе случаев, изготавливается «по месту», т.е. вручную. Конечно (несмотря на 100500 возражений и мнений агротехнологов) качество данного бетона значительно уступает «заводскому». Но, с учетом малой толщины такого перекрытия (как правило 80-100 мм, против плиты по контуру в 150-200 мм), а также того факта, что основным элементом, воспринимающим нагрузку, являются стальные балки, необходимая надежность такого перекрытия обеспечивается.
Иногда могут подойти варианты унифицированных решений, т.е. использование заводских технологий. Например- перекрытие Марко (можно ознакомиться в Инете). Конструкции, по моему мнению, вполне надежны, просты в исполнении, но зачастую «местные» нюансы не позволяют полноценно реализовать данный вариант. Хотя некоторые «фанаты» максимально используют этот метод, нередко-не ради, а вопреки. Но если не будет никаких «местных» противопоказаний, то можно применить и такую технологию.
Сравнивать экономические показатели этих вариантов бесперспективно, потому что выбор одного из вариантов основывается на технических показателях, и в основном, при реконструкциях, вариант исполнения задачи есть только один, и актуален он только для этого объекта. Но опять же-в сумме дорого.
Так же, вскользь, стоит упомянуть о несущих стенах. На тезис: - «Несущий стены трогать нельзя!», отвечю-«Зя». Но! долго, дорого, хлопотно…при чем все-расчеты, конструирование, исполнение, и согласование. Особенно согласование. Более того-даже без какой-либо интервенции несущие стены могут потребовать восстановления, усиления, а также различных доп. конструкций, необходимых при замене перекрытий. Т.е. еще одна, возможная, статья затрат времени, сил, и финансов.
Подводя итог, отмечу, что своим описанием затронул лишь основные технические вопросы, затронул крайне поверхностно. Главной целью повествования есть попытка не испугать потенциальных жильцов таких домов, а только лишь подготовить. Страх происходит от непонимания, а предупрежден-значит вооружен. А вот по настоящему пугаются люди неподготовленные, когда статус работ на их объекте перетекает (плааавно) из ремонта в кап.ремонт, из кап.ремонта в реконструкцию. Соответственно в прогрессии увеличивается как срок реализации, так и стоимость работ. Еще раз-более-менее понять общую стоимость работ, вы сможете только после объективного анализа всей ситуации, и принятия необходимых технических решений.
Стоит понимать, что описанный перечень работ приведет ваш объект в состояние, эквивалентное объекту в новостройке, т.е. в некую исходную позицию, за которой следует более понятный, но и более объемный этап, требующий отдельного описания, гораздо большего объема.
И это только одни из этапов. Помним о дизайнерах, проектировщиках-конструкторах, согласованиях, исполнителях, поставщиках, финансовом аспекте и много чего еще «по мелочи».
Любой из этих вопросов так же требует отдельного рассмотрения. Ключевое-рассмотрения именно в контексте «наших» объектов, ибо логика общестроительного подхода для них, работает так же, как Земная физика в пятом измерении. Поверьте многолетнему опыту , как говорится…
Не ваших правилах бояться трудностей, вы можете позволить себе ощутимые траты, сопоставимые, в итоге, с начальной стоимостью недвижимости, вы хотите жить именно в этом месте?! Тогда вы отправляетесь в увлекательный квест, и путь к вашей мечте не будет простым. Но ведь человеку с биографией, лицом и именем-нет возможность жить в доме, не обладающем этими качествами…
И да, высокие потолки, Господа, высокие потолки!