Прелести и тяготы "люксовых" ремонтов в домах с историей
Крайне важным элементом любого здания является кровля. Само слово кровля, происходит от слова кров- иначе дом, жилище. Т.е. кровля, или «крыша дома моего», многие века понимается людьми как конструкция, олицетворяющая «ДОМ» в целом, и не только в физическом понимании этого слова. Очевидно, что надежное здание возможно только с надежной кровлей. Сразу скажу, для наших зданий-вопрос, как правило, проблемный. Есть дома, в которых кровли заменены на 100%, но это скорее исключение, чем правило.
В большинстве случаев, речь идет о двух-четырехскатных кровлях. Несущая часть-т.е. стропильно-балочная система, выполнены из дерева, покрытие-оцинкованная сталь. По методу укладки-покрытия кровель в основном фальцевые, т.е. поперечные стыки листового металла запрессованы в специальные замки. На мой взгляд, один из самых надежных и долговечных вариантов кровельного покрытия. Высокое качество «того» металла просто нельзя сравнить с нынешним, но…слабым звеном таких кровель является несущая часть-т.е. деревянные стропила и балки. Учитывая возраст деревянных конструкций, а также то что кровли являются «холодными» т.е. температурно-влажностный режим близок к уличному, и так или иначе, со временем, образуется достаточно мест для затекания влаги от осадков, состояние несущих деревянных конструкций близко к аварийному, или является таковым. Если сравнить покрытие кровли с кожей, а стропильно-балочную систему с костями скелета, то легко представить, что происходит с кожей, при сломанных или деформированных костях. Нужно понимать, что деградация несущих деревянных конструкций явление постоянное, локальные ремонты дают временный эффект, и будут сюрпризы, если не сейчас-то в будущем точно. Из практики-после двухлетнего сложнейшей реконструкции, перед самой сдачей, началось вдруг довольно сильное затекание, чего не было все два года реконструкции, не было и следов чтобы где-то текло и до этого. Учитывая то, что помещение располагалось на предпоследнем этаже, и основной удар принял на себя последний этаж, который не эксплуатировался собственником, объем затекания был значительным. Было это ранней весной, затекание началось, видимо, утром, после обильного снегопада, до того, когда снег с крыши начали убирать. Оказалось, что не выдержала одна из стропильных балок, и под тяжестью снега то самое фальцевое покрытие «пошло» вслед за балкой, т.е. образовалась дыра. Случай произвел на собственника помещения, а также его соседей, должное впечатление, и был произведен кап. ремонт всей кровли. В общем неспроста убирают снег с этих крыш всю зиму, неспроста.
Конечно стоит осмотреть на предмет затекания потолки, стены, углы-особенно если речь о помещениях последних (последнего) этажей. Естественно, предпродажная подготовка пытается скрыть такие детали, но как правило, только акцентирует их. Так что пятно гораздо белее остального белого потолка говорит именно об этом. Не стесняйтесь, спрашивайте-«колите» продавца. Можно расспросить соседей, поговорить с инженерами эксплуатирующей компании. Но, повторюсь, процесс перманентный, и может проявить себя в любой день. Лезть на чердак лично-не рекомендую. Испачкаетесь столетней пылью, голубиным пометом, проходите в известной позе, так же были случаи порчи дорогой одежды и травматизма. Итог- ничего нужного не увидите, а увидите много ненужного, и будете жить с этой картиной постапокалипсиса перед глазами. То же можно сказать и про личный осмотр подвалов. Лучше максимально сосредоточить внимание на конкретном, интересующем вас помещении. К чему мы и перейдем после рассмотрения некоторых «общих вопросов».
И эти «общие вопросы»-инженерные сети. Речь о газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении, канализации, а также отоплении. Слаботочных сетей (Инет, ТВ, видеонаблюдение и проч.) не касаемся-это наименее проблемный участок.
Нужно понимать, что расположение и возможности инженерных сетей во многом определят планировочные и технологические решения последующей организации помещения, и не на минуту не забывать об этом. Ибо когда креативная девочка с фенечками (мальчик в подстреленных штанишках), увлекут вас в мир высокого дизайна, не учтя, например, что на вводе у вас всего 5кВт электрической мощности, запланируют вам оборудования на 20 кВт, будет обидно. И это не самое, так сказать…
В общем, по порядку:
Газ-плита, котел отопления и (или) горячего водоснабжения-встречаются все варианты. Стоит понимать, что газовое хозяйство регулируется массой норм и правил, все работы производит только специальная служба, любые самостоятельные вмешательства и изменения наказываются довольно строго, и могут иметь плачевные последствия. Ввиду этого, оптимальный вариант- сеть внутриквартирного газоснабжения оставить в том месте и виде, в коем она есть.
Если оооочень хочется и очень нужно что-то изменить, будьте готовы идти по длительному, тернистому, и дорогостоящему пути официального согласования и исполнения вашей задачи. Как правило, если расположение сети газоснабжения учтено при разработке дизайн-проекта изначально, то проблем нет. В 98% процентах случаев необходимость работ с газовой сетью ознаменовывалась фразой: - «Ой, ну и что какой-то газ, ЗАКАЗЧИК так захотел, вы что-не специалист?!». Есть 2 % случаев, когда заказчик действительно ТАК хотел, был готов к тратам, а процесс выяснения и согласования возможных вариантов начинался заблаговременно.
Так же есть тенденция, отказываться от газоснабжения-ставить заглушку. Процедура эта легальная и официальная. Конечно газовая/электроплита-дело вкуса, но помните о том, что для электроплиты потребуется электрическая мощность, которой попросту может не быть.
Электроснабжение-так же «тонкий» момент, и первая проблема-недостаточная мощность. Это легко объясняется тем, что в те времена из потребителей были десяток-полтора лампочек 70-100 Вт, утюг 1 кВт, холодильник 100-150Вт, да проигрыватель/телевизор -400 Вт. Итого, если включить все и сразу-максимум 2,5 Квт.
В современных условиях, этот показатель, как минимум, в 2 раза выше. Это без учета климатического и инженерного оборудования, электроплиты. Для примера-квартира площадью 75 м.кв., при наличии электроплиты и кондиционеров, потребовала порядка 10 кВт. В наличии имелось 5 кВт.
Могу сказать, что если вы приобретаете помещение, в котором не делался современный ремонт, и предыдущий собственник не позаботился об увеличении мощности, то вам наверняка не хватит имеющейся, и можно сразу заниматься вопросом увеличения. Процесс так же полностью официальный, проходит так же массу различных процедур, согласования и исполнение весьма затратны, и зависят от конкретных условий в каждом конкретном случае. Нередки случаи, когда после всех согласований и разрешений, приходится «тянуть» линию от вводного домового щита (как правило подвал) до своего этажа. Так же, нередко, обременят реконструкцией самого вводного щита, и это еще не худший вариант.
В отличии от необязательных вопросов с газоснабжением, увеличением мощность заниматься придется точно, т.к. без этого невозможно полноценное функционирование современной квартиры / коммерческой недвижимости.
Теплоснабжение, в основном, централизованное, реже от индивидуального котла. Во втором случае-вы хозяин положения. Заменили котел, далее-сообразно вашим желаниям, и возможностям, строите всю систему с нуля. Система новая, современная-никаких проблем.
В первом случае, вам придется исходить из того, что есть. А есть, как правило, стояки отопления из стальных труб, расположенные не самым удачным образом. Во многом, это связано с тем, что многие дома были построены гораздо раньше, чем централизованная система отопления, и это благо обрели позже, т.е. прокладывали эти сети не особо думая об эстетике. Но вопрос решаем-логично «спрятать» радиаторы отопления в нишах под окнами, а стояки, соответственно, в стенах. Как правило, результат достигается путем привлечения «местных» специалистов, которые посредством отводов, в рамках вашего помещения, «переварят» стояки и подводы к радиаторам так, как нужно вам. Но если вас спросят, как вы это сделали, не выдавайте тайн-скажите так и было. Цена тоже ощутимая, и помимо самой работы, нужно спустить воду из системы, а затем наполнить ее. Но красота, как известно, требует…
Аргумент -а вдруг потечет, а стояк в стене, несостоятелен. Выполнили перенос, заполнили водой, проверили пару дней визуально, «местные» проверили нет ли потерь давления в системе, и все-больше об этом думать не нужно. Менять материал стояка на более современный, дорогой и т.п.-бессмысленно и не умно. Так же не рекомендую терморегуляторы. Система отопления эксплуатируется длительное время, в теплоносителе достаточное количество твердых частиц различного происхождения, а из-за малого пропускного отверстия терморегулятора, происходят постоянные засоры. Масса случаев, когда в таких домах, приходилось снимать термоголовки навсегда, заменяя шаровыми кранами. Выход- грамотный расчет количества секций радиаторов для каждого помещения. И да, шаровыми кранами тоже можно регулировать подачу теплоносителя-т.е. температуру отопительного прибора. Некоторые домохозяйки делают это точнее любого датчика и привода.
Водоснабжение выполняется от стояков, одного или нескольких в помещении. Распространенная схема-один стояк для ванной и кухни, имеющих общую перегородку, бывает два стояка-отдельно для ванной и кухни. Сталкивался и с большим количеством, когда торжествовала историческая справедливость, и несколько малогабаритных квартир, организованных по итогам 1917 г., снова объединялись в одну.
Наличие индивидуального котла отопления, или централизованного горячего водоснабжения, конструктивно не играют особой роли. Предусмотрен котел-хорошо, централизованное водоснабжение-тоже хорошо.
Стояки водоснабжения имеют конкретное место расположения, перенос их теоретически возможен, но как правило, лишен смысла, т.к. они расположены рядом со стояками канализации, а это уже совсем другая история. Хотя недавно была необходимость сдвинуть стояки холодного/горячего водоснабжения на 10 сантиметров, что и было сделано по аналогии со стояками отопления. От стояков, за счетчиками и запорными кранами, возможности прокладки трубопроводов довольно широки, материалы и методы прокладки так же зависят от желаний и возможностей-вариантов множество.
Два нюанса-полотенцесушитель рекомендую электрический-просто поверьте. Бойлер так же не помешает, хотя бы на 80 л. Можно спрятать за потолком, можно предусмотреть место заранее. Есть возможность-пусть будет, на всякий случай.
Канализация-враг дизайнера, убийца гениальных планировок и шикарных интерьеров. На первый взгляд- самая простая из сетей, но это только для непосвящённых. Посвящение происходит когда ее содержимое течет с потолка, вытекает из сан.прибора на пол, или просто рекой льется по улице. Непосредственно столкнувшись с ее содержимым-главной тайной, начинаешь твердо осознавать беспрецедентную важность этой сети.
Без доли иронии, канализация в построенном доме-вещь бескомпромиссная. Если при строительстве дома, есть масса возможностей расположить ее где и как требуется, то по завершении изменить почти ничего нельзя. Особенно в домах почтенного возраста, где раструбы чугунных трубопроводов запрессованы серой и самим временем…
Преамбула написана неспроста-прочитайте еще раз, прежде чем утвердить, согласовать, принять какое-либо планировочное решение, ибо сложность этой системы кроется в ее простоте. Канализация самотечная- работа ее осуществляется за счет сил тяготения, т.е. от высшей точки к низшей, и никогда в обратном направлении. (Оговорка-да, есть канализационные насосы, да в подвальном помещении, где расположено кафе, офис-ок, в квартиру-ни в коем). Сдвинуть стояк канализации в пределах своей квартиры невозможно, поднять/опустить/повернуть чугунный выпуск невозможно, поставить унитаз «вон в том углу» невозможно. Поэтому стояки канализации являются отправной точкой в принятии планировочных решений. А ОТМЕТКИ выпусков задают (крайне ограничивают) возможности расстановки сантехнических приборов. Будьте бдительны-не верьте мошенникам, консультируйтесь со специалистами.
И да, таблетка для памяти- СНиП 31-01-2003
9.25 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Отдельное внимание нужно уделить вентканалам-естественная вентиляция должна быть в санузле и на кухне. Поскольку в таких домах каналов великое множество, и их назначение до конца никому не известно, лучше воспользоваться теми, что были изначально. Если вентканала, например, на кухне не обнаружено, или перепланировка вышла за границы существующих, нужно обязательно найти «местных» специалистов из соответствующей службы, решить вопрос, и получить документ об освидетельствовании.
Завершая рассмотрение вопроса инженерных сетей рассматриваемых нами домов, нужно отметить, что сети имеют определенный износ, ввиду длительных сроков эксплуатации, и не всегда соответствуют требованиям современности. Как и кровля, представляют собой рандом-с вероятностью 1 к 2. Или потечет или не потечет, «потянет» вводной кабель/или «не потянет». В новых домах состояние внутренних инженерных сетей бесспорно лучше, но вопрос-покажут ли они такую же долговечность, как сети еще «из того» чугуна и стали? В любом случае, аварии случаются, не только в инженерных сетях, но и на дорогах….машин меньше не становится. Делаем что можем максимально качественно, далее-живем и получаем удовольствие.
Продолжение следует...