Не секрет, что в составе направленной в экспертную организацию для проведения проверки достоверности определения сметной стоимости ПСД (для объектов строительства), должен быть расчет предполагаемой (предельной) цены строительства. При этом стоимость по сводному сметному расчету на строительство объекта не должна превышать предельную.
Предполагаемая (предельная) стоимость строительства, определяется с применением укрупненных нормативов цены строительства (далее НЦС) или с использованием сметной стоимости объектов-аналогов.
Сегодня поговорим о первом варианте.
Я не буду приводить пример расчета, поскольку не вижу в этом особого смысла, напишу лишь о моментах, которые обычно вызывают вопросы.
Рекомендации по составлению, так называемого укрупненного сметного расчета, даны в МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов-укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры".
Форма расчета и пример приведены в приложении 5 вышеуказанной МДС.
Основная формула расчета приведена в п. 9 МДС, задержимся на некоторых применяемых коэффициентах:
- Ктр - коэффициент перехода от цен базового района (Московская область), к уровню цен субъектов РФ (название коэффициентов полностью не пишу, для упрощения восприятия текста, можно посмотреть в МДС).
Этот коэффициент опубликован в приложении 17 к приказу Минстроя РФ от 28.08.2014 г № 506/пр., в зависимости от региона.
- Коэффициенты Крег (учитывающий регионально-климатические условия), Кс (учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах) и Кзон (коэффициент зонирования) - определяются в соответствии с соответствующими приложениями к МДС 81-02-12-2011. Тут всё просто, я не даю ссылки на приложения, зачем дублировать методичку.
- Зр - дополнительные затраты. Это затраты, которые рассчитываются "прямым" счетом, т. е. с использованием ФЕР, ТЕР или ГЭСН, в зависимости от метода составления сметной документации, а так же прочие затраты, не учтенные НЦС. Например затраты на технологические присоединения к электрическим сетям.
Внимательно смотрим технические части, применяемых НЦС и все затраты, которые в них не учтены добавляем в свой расчет.
Далее у нас самое интересное. Расчет прогнозного индекса Ипр.
Формула расчета прогнозного индекса приведена в п. 10 МДС 81-02-12-2011.
Ипр = (Ин.стр/100х(100+(Ин.пл.п-100)/2)/100;
По этой формуле индекс все считают по разному. Кому насколько позволяет фантазия. Кто-то высчитывает помесячно в зависимости от продолжительности строительства. Кто-то переводит стоимость из одного уровня в другой, используя эту формулу несколько раз.
Я была на двух семинарах, на которых приводили разные расчеты и считаю так:
- Ин. стр - индекс от даты уровня цен принятого в НЦС до планируемой даты начала строительства.
Вот тут на самом деле непонятная формулировка, мы писали запросы в Главгосэкпертизу как рассчитывать этот индекс, но получили в ответ текст из МДС собственно, который нам не помог. Потому считаю, как понимаю сама.
Мы знаем, что НЦС разработаны на весь 2017 год. Планировалось, что нормативы будут выходить ежегодно, но упс, на дворе 2019, а мы до сих пор используем НЦС 2017. Повторюсь, действие НЦС 2017 - весь 2017 год (т.е. на 1.01.2018 г.). Индексы-дефляторы так же публикуются на весь год, потому расчеты с учетом месяцев не имеют смысла, мы не должны сами выводить и рассчитывать индексы, мы ими просто пользуемся.
Логично, что начало строительства не может быть раньше 2019 года. И для того, чтоб определить Ин.стр мы должны либо перевести по формуле из пункта 10 стоимость из уровня 2018 г. в уровень 2019 г. (на начало строительства), либо просто взять индекс 2018 г. (я так и поступаю) и это у меня и есть Ин.стр.
- Ин.пл.п - индекс на планируемую продолжительность строительства;
Это индекс того года, в который строительство будет завершено. Например 2021 год. Тут все просто.
Как определить продолжительность строительства указано в п.п. 11, 12 и 13 МДС 81-02-12-2011. Но я регулярно использую данные ПОС.
Отмечу, что это не те индексы, которые ежеквартально сообщает Минстрой РФ, а индексы цен производителей по видам экономической деятельности по строке "Капитальные вложения (инвестиции)", используемый для прогноза социально-экономического развития РФ.
Его публикуют на сайте Минрегиона РФ. Обратите внимание, что именно по статье "Капитальные вложения (инвестиции)", базовый вариант.
Подставляем наши индексы в формулу и получаем Ипр.
Нюанс еще в том, что затраты, которые посчитаны "прямым" счетом ( Зр) на сегодняшний день не соответствуют уровню цен НЦС. Например, они в уровне цен 2 кв. 2019 года.
Для этих затрат я считаю свой Ипр, чтоб перевести из уровня 2019 года, в уровень, к примеру 2021 год.
Таким образом, я ввожу в свой расчет два Ипр. Для показателей НЦС и для Зр. Не знаю насколько это правильно, но вопросов мне экспертиза не задавала и это логично.
Начисляем НДС и расчёт готов.
Надеюсь понятно изложила.
В следующий раз напишу про расчет с использованием объекта-аналога.
