О чем вы думаете, когда видите квартиру по цене гораздо ниже рыночной — особенно если она находится в новостройке? Большинство покупателей сразу начинают искать подвох: видимо, финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего, а может, есть проблемы с разрешительной документацией или качеством жилья...
Иногда эти домыслы попадают в точку, но чаще стоимость квартиры снижена по более явным причинам. Разобравшись в них, можно хорошо сэкономить и не подвергнуть риску ваши накопления.
Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга неоднороден по цене — стоимость одинаковых по площади квартир, расположенных в разных районах города, может отличаться на 50 и более процентов. Особняком стоит элитный сегмент — здесь важную роль играют престижность локации, концепция проекта, архитектурные особенности. Новостройки эконом- и комфорт-класса оцениваются более объективно — в этой категории можно легко выявить характеристики жилья, которые могут снизить его стоимость.
За что взял, за то и отдаю
Поскольку качество готового жилья напрямую зависит от используемых материалов, у застройщика остается не так много способов снизить себестоимость квадратного метра.
- Самым выгодным считается комплексное строительство однотипных домов — это означает экономию на разработке проекта и прокладке инженерных сетей.
- Собственный автопарк также уменьшает первичные затраты застройщика.
- На третьем месте стоят выгодные кредитные программы и государственная поддержка (например, снижение налоговой нагрузки).
Выбор технологий строительства
Кирпичные новостройки — большая редкость на рынке бюджетного жилья. Их дороговизна обоснована не только используемыми материалами, но и длительным временем возведения, а также низким уровнем автоматизации процесса.
На втором месте стоит монолитно-кирпичное домостроение с относительно быстрой заливкой каркаса и высокой степенью автоматизации. За ним следуют панельные новостройки, которые собирают по принципу конструктора. Правда, стоимость даже самого недорогого дома может повысить технологичная отделка фасадов (например, навесные панели, облицовка плиткой или декоративная штукатурка) и современная теплоизоляция.
Что еще влияет на стоимость квадратного метра
- Площадь квартиры. Как правило, чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр.
- Этаж. В зону пониженных цен попадают первый, последний, а иногда и 13 этаж.
- Планировка. Жилье со смежными комнатами стоит дешевле, чем аналогичное по площади, но с изолированными помещениями.
- Расположение окон. Хороший вид повышает цену, шумная трасса — снижает. Солнечные квартиры пользуются особым спросом.
- Наличие инфраструктуры. За школы и садики в пешей доступности придется доплатить.
Экономим на покупке квартиры, тратимся на ремонт
Более низкая цена квартиры на первом или последнем этаже может аукнуться в будущем. В первом случае в квартиру будет проще попасть грабителям, во дворах часто собираются компании, а в открытые окна затягивает сигаретный дым и выхлопные газы.
Будьте готовы потратиться на теплый пол, решетки или противоударные стекла, шумоизоляцию и качественную входную дверь.
Бич последнего этажа — протечки, зной от раскаленной крыши и пониженная температура зимой. Тем не менее, люди чаще предпочитают жить «на высоте», чем «у земли».
Квартиры — товар сезонный. Но не всегда
На вторичном рынке прослеживается четкая сезонность: летом люди уезжают в отпуск, зимой — отмечают новогодние праздники, поэтому квартиры продаются хуже и стоят дешевле. Цены в новостройках не так сильно привязаны к временам года — здесь чаще всего работает принцип конца месяца или квартала. План продаж горит, и менеджеры охотнее делают скидки. Застройщики часто проводят акции в весенний период — наиболее активные работы ведутся летом, а на это требуются деньги.
У подрядчика дешевле, чем у застройщика
Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Подрядчику нужно поскорее получить оплату, поэтому он реализует жилье с дисконтом 5-15%. Выгода очевидна, но покупатель рискует как минимум столкнуться со сложностями в оформлении документов, как максимум — «попасть» на двойные продажи.
Приобретая квартиру от подрядчика, важно собрать информацию о застройщике и самом объекте, съездить на площадку, пообщаться с дольщиками на профильных форумах, изучить документы, на основании которых компания привлекалась к строительным работам.
Еще 3 причины низких цен
- Старт продаж. Как правило, самая низкая стоимость квадратного метра — на этапе котлована. Потом цены постепенно ползут вверх.
- Оплата наличными или ипотека. Многие застройщики предлагают рассрочку, но дают хорошую скидку при полной оплате.
- Спорные объекты рядом с жилым комплексом. Аэропорты и оживленные трассы создают постоянный шумовой фон, трамвайные и железнодорожные пути приводят к вибрациям в квартире, свалки и промышленные предприятия выступают источниками неприятных запахов.
Как купить квартиру дешевле и не пожалеть
Итак, вы накопили определенную сумму и хотите «уложить» в нее не только покупку квартиры в новостройке, но и ремонт с мебелью. Запаситесь терпением и действуйте последовательно.
- Решите, какие характеристики жилья для вас важны, а какими можно пожертвовать. Например, если вы работаете из дома, транспортная доступность локации не будет определяющей. Но зато возле жилого комплекса должны быть торговые центры, спортзал и магазины. Если у вас есть дети, ориентиром могут стать хорошие учебные заведения.
- Составьте таблицу с допустимыми для вас минусами. Напротив каждого напишите примерную стоимость работ, которые могут потребоваться для устранения недочета. К примеру, квартира возле лифта — поставить шумоизолирующую дверь. Первый этаж — купить решетки на окна. Смежные комнаты — продумать варианты перепланировки. Посчитайте разницу между скидкой на квартиру и планируемыми затратами на ее улучшение.
- Подумайте, выгодно ли ждать сдачи дома. Новостройка на старте продаж будет стоить дешевле, но если вы снимаете жилье, эту выгоду нивелирует арендная плата. Возможно, стоит присмотреться к квартирам в уже сданных домах?
- Не стесняйтесь спрашивать — про скидки, акции, более дешевые квартиры в том же доме. Не ограничивайтесь одним вариантом — сравните цены при разных планировках и на разных этажах.
- Оговаривайте условия оплаты — за полный расчет часто дают скидку.
- Не забывайте о налоговых вычетах — так можно вернуть до 260 тысяч со стоимости квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке.
О вкусах спорят
Некоторые характеристики квартиры могут оказаться минусом для одного покупателя и плюсом для другого.
Важно заранее просчитать, будут ли недостатки жилья существенными именно для вас. Если нет, то у вас есть все шансы хорошо сэкономить. Скорее всего, на поиски недорогой, но комфортной для вас квартиры уйдет больше времени, но эти затраты окупятся сторицей.
Читайте также: От чего зависит уровень ликвидности жилья