Наше профильное издание, посвященное отечественному (преимущественно смоленскому) жилищно-коммунальному хозяйству, продолжает освещать нюансы отрасли при помощи практиков из управляющих организаций. В этот раз рассказываем, почему платежи за жилищно-коммунальные услуги должны быть «прозрачными».
Этот материал составлен по итогам моей беседы с директором группы компаний (ООО «Нахимовский» и ООО «Вяземский») Ревазом ХМАЛАДЗЕ и главным бухгалтером ГК Оксаной ЗУЕВОЙ.
Разговор, преимущественно, шел о платежах населения за услуги «управляшек» в достаточно широком спектре вопроса. Тема, пожалуй, наиболее актуальная и в нынешних реалиях даже болезненная. Однако, для моих собеседников, у которых дело поставлено соответствующим образом, вопрос не вызвал особых сложностей и негативных эмоций. Тем интереснее их мнение будет для наших читателей, как рядовых смолян, так и коллег по отрасли.
Как распознать обман
- В последнее время особенно часто в информационное поле попадают факты необоснованного увеличения управляющими организациями тарифов за содержание и текущий ремонт. Прокомментируйте, пожалуйста. Как обстоят у вас дела с начислением платежа?
- Размер платы не может увеличиваться управляющими организациями по своему усмотрению. Сам размер платы устанавливается и принимается только общим собранием собственников помещений, но в дальнейшем может индексироваться в порядке, установленном собственниками помещений – начал отвечать Реваз Лериевич.
Дальше вопрос чисто технический на уровне простой математики. Известна площадь помещений собственников. Известен размер платы с 1 м2 площади помещений. Эти значения можно перемножить и получить верный результат.
Если Вы имели в виду неконтролируемое увеличение размера платы за коммунальный ресурс, потребляемый в целях содержания общего имущества в составе платы за жилое помещение, здесь соглашусь, у многих управляющих организаций есть проблемы в расчетах так как, не все могут подтвердить расчетные цифры данными технического паспорта или технического отчета кадастрового инженера.
В целом, я не думаю, что в Смоленской области преднамеренно ошибаются, проблема носит серьезный размах или системный целенаправленный характер. Всех участников рынка очень серьезно проверяют, собственники помещений и надзорные органы, которые имеют широкие возможности в деле контроля за управляющими компаниями… Лицензию не так просто получить, но гораздо легче потерять, предварительно получив огромные отрезвляющие штрафы.
Если ошибки в квитанциях и есть, то они могут в большей степени носить чисто технический характер. Оператор ошибся или программа начислений. Также, почти всегда имеется некоторое расхождение фактической площади и заявленной застройщиком или зарегистрированной в Росреестре. Здесь надо разбираться в технической документации, измерять, фиксировать, привлекать кадастровых инженеров.
Если говорить о нашей группе компаний, то мы уже почти два года используем специальную аттестованную надежную очень удобную электронную систему БУРМИСТР.РУ., с сайтом управляющей организации, ГИС ЖКХ и данные Росреестра. Так что наши клиенты могут все свои вопросы с нами решать онлайн. Это также касается и всех платежей. В рамках системы они абсолютно прозрачны, наглядны, понятны и представлены в полной мере. Т.е. всегда можно поднять тот или иной платеж или обращение и разобраться во всех вопросах.
- Сколько жителей обслуживаемых вами домов пользуется этой системой? – поинтересовался я уже у Оксаны Евгеньевны.
- Порядка 20%.Но, наблюдая динамику и специфику жизни, можно не сомневаться, что в ближайшие год-два этот показатель дойдет как минимум до 60%. Возможно, и больше. Ведь информационные технологии стремительно развиваются. К тому же государство держит курс на цифровизацию. Люди все больше переходят на цифровые услуги.
- Вам лично удобнее работать?
- Ой. Ну что вы! Ведь это же совершенно другой уровень работы. Мы получили в руки настолько хороший инструмент, что управляемость и эффективность компании повысилась в разы.
Работа с населением и в целом, и в плане финансов стала намного проще и в то же время результативнее по всем параметрам.
Самые продвинутые наши клиенты устанавливают на смартфоне мобильную версию и подключают автоплатеж, когда вообще ни о чем можно не думать. Система сама все посчитает и сама снимет соответствующую точную и обоснованно-проверяемую сумму. Человеку лишь остается работать и заботиться, чтобы его счет регулярно пополнялся. – улыбнулась она. С этим понятно. Скажите, если говорить о платежах за различные работы, то каков в данном случае механизм контроля за управляющими организациями со стороны собственника? Грубо говоря, сколько израсходовано краски, досок, асфальта…? – задал я вопрос Ревазу Лериевчиу.
Реваз Лериевич улыбнулся, после чего пояснил, что некоторые собственники помещений и журналисты задают вопросы, содержащие желание вмешаться в хозяйственную деятельность управляющих организаций. Управляющие организации не продают собственникам помещений краску, доски или асфальт. Управляющие организации оказывают услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Цена договора управления не изменится от перерасхода краски, досок или асфальта, поэтому управляющие организации сами в первую очередь заинтересованы уменьшать себестоимость работ. Собственники помещений могут и должны проверять только сроки, периодичность, объемы и качество работ.
Кроме того подтверждением выполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления является подписанный председателем Совета многоквартирного дома акт приемки выполненных работ, в отличие от мнения некоторых любителей ЖКХ, которые требуют в УК первичные бухгалтерские документы, штатные расписания и прочие документы. Бухгалтерские документы всего лишь подтверждают затраты управляющей организации, но не факт выполнения работ.
Стоимость услуги - это себестоимость работ, вознаграждение, экономия (или убыток) подрядчика. Стоимость услуг утверждается общим собранием собственником помещений, обоснование размера платы рассматривается перед его принятием.
Стоимость договора управления в части размера платы за содержание и ремонт общего имущества может уменьшаться только в случае наличия акта ненадлежащего содержания общего имущества (или перерыва в предоставлении услуги) и соответствующего обращения о перерасчете размера платы.
- У вас такие случаи бывают?
- В 2018 году, нет. И все благодаря нашей цифровизации. – засмеялась Оксан Евгеньевна. – На самом деле я серьезно. Контроль за работой сотрудников с ее адекватной оценкой стал более доскональным. Мы точно знаем, кто, где, сколько и чего сделали.
Читайте также: Островский посетил детский сад «Лучик»
Стараемся найти взаимопонимание
- Скажите, - переменил я немного направление темы. – а со стороны собственников какие в основном бывают мошеннические схемы?
Данный термин не подходит к собственникам помещений, скорее забывчивость и лень. Очень редко сложные жизненные ситуации…
- Мы с этим сталкиваемся не часто. – признался директор. – Хотя иногда приходится решать и такие вопросы. Но в большинстве случаев мы находим общий язык.
Если обозначать основное направление действий недобросовестных собственников, то это, конечно же, неплатежи и занижение показаний внутриквартирных приборов учета.
С неплательщиками в большинстве случаев удается договориться, убеждая и взывая к здравому смыслу. С теми, кто искажает показания приборов учета несколько сложнее, но все равно мы достаточно точно определяем такие вещи и возвращаем недополученное.
- С приборами расскажите подробнее: как вы обнаруживаете искажение показаний?
- Как правило, это заметно по расхождению в потреблении электричества и воды. Большинство ведь электрических счетчиков установлено на лестничных клетках. К ним мы имеем доступ и примерно знаем нормальную пропорцию потребления различных ресурсов. Если пропорция сильно нарушена, то это повод присмотреться к квартире.
К тому же мы по закону имеем право раз в три месяца проверять внутриквартирные (индивидуальные) приборы учета, а обязаны это делать один раз в год.
Если на наш официальный запрос собственники молчат и не допускают представителей компании до приборов учета, то после третьего обращения мы имеем право начать им считать по нормативу с повышающим коэффициентом.
- То есть рано или поздно обман все равно вскроется и, если взаимопонимания не находится, то дело может дойти и до суда со всеми вытекающими?
- Да, конечно. Но это для нас большая редкость, хотя такой козырь, несомненно, придает убедительности в разговоре…
Слово «обман» отсутствует, как в наших мыслях, так и в взаимоотношениях.
- Есть ведь вариант, когда прописан один, но людей фактически живет больше, приборы учета у них не установлены, а платить им по тарифу намного выгоднее, так что излишки потребляемого «ложиться» на управляющую компанию…
- Встречается и такое. Доказать фактическое число проживающих, конечно, сложнее, но и это, в принципе, делается. Вопрос лишь времени и некоторых процедур…
С другой стороны таких случаев быть не должно, в соответствии с действующим законодательством во всех жилых помещениях должны быть установлены приборы учета, за редким исключением отсутствия технической возможности, иначе реальная угроза начислений с повышающими коэффициентами.
Я немного о другом. Мы стараемся строить с людьми такие взаимоотношения, чтоб свести любой негатив к минимуму, терпеливо и уважительно разъясняем требование жилищного законодательства.
Здравый смысл и мудрость побеждают всегда, когда конечная цель - забота о людях!
Фото: главное фото - Сергей Коньков / ТАСС, фото ГК ООО Вяземский т ООО "Нахимовский"
Макс ЕРЕМИН
Читайте также: ЖЭО-20 рассказывает и показывает, как идут летние работы на домах и придомовых территориях в Смоленске
Узнай о новостях Смоленска на нашем сайте:
Веб-сайт: http://forvita.info
А также в социальных сетях:
Вконтакте: https://vk.com/forvita
Одноклассники: https://ok.ru/forvita
Facebook: https://www.facebook.com/groups/1441496752582692/?ref=bookmarks
Твиттер: https://twitter.com/XlFokNBXpt7B0J8