Спрос на квартиры в Израиле упал до минимумов
Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования в Израиле и семейной экономике Алекс Соркин рассказал о падении спроса на недвижимость.
Рынок недвижимости Израиля не стоит на месте как это может показаться смотря на цены, которые в последний год показывают низкую волатильность (я писал об этом здесь). На самом деле, страсти кипят и за кулисами цен происходит настоящая драма.
Если ориентироваться на последний отчет главного экономиста страны от министерства финансов и на отчеты ЦБ, то можно отметить следующие моменты:
- Количество сделок со вторых рук снизилось почти до уровня 2004 года.
- Рост продажа новых квартир происходит в основном за счёт проекта “цена для новосёла”.
- Инвесторы продолжают бежать с рынка недвижимости.
- Средний срок продажи квартиры увеличился с 10 месяцев в январе 2018 до почти 18 месяцев в мае 2019.
- Проценты по ипотеке снизились
- Банки выдают больше кредитов менее надежным заемщикам
Далее, я разберу эти моменты более подробно.
Спрос и предложение на рынке недвижимости
Из графика отчетливо видно, что количество продаж квартир со вторых рук находится ниже, чем когда-либо за последнее десятилетие. Ниже было только в 2004 году, когда, напомню, рынок недвижимости испытывал сильную стагнацию. Это было через 2 года после финансового кризиса, который сильно ударил по платежеспособности многих граждан Израиля. Более того, в 2004 году, все еще была довольно высокая безработица.
Рост продаж новых квартир происходит в основном за счёт проекта цена для новосёла
В последнее время в новостях появились известия о росте количества продаж новых квартир. На деле, как видно из графика выше, больше трети ново проданных квартир, проданы в рамках проекта «цена для новосела». Напомню, что в программе участвуют в основном те люди которые не могут позволить себе квартиру на свободном рынке.
В целом, количество проданных квартир без проекта «цена для новосела» немного увеличилось относительно прошлого года, но достаточно низко относительно прошлых показателей, когда рынок все время рос.
Инвесторы продолжают бежать с рынка недвижимости
Этот график отчетливо показывает снижение покупок инвесторами. Напомню, что инвесторами считается те, кто купил вторую квартиру и выше. На май 2019 года, эта группа составляет не более 15%, тогда как ранее доходила и до 35% от общего количество сделок с недвижимостью.
Более того, из этого графика видно, что инвесторы больше продают чем покупают. Это явный сигнал о бегстве инвесторов с рынка недвижимости.
Средний срок продажи квартиры увеличился с 10 месяцев в январе 2018 до почти 18 месяцев в мае 2019.
Ипотека
Параллельно, можно увидеть довольно контрастные изменения на рынке ипотеки, который служит в некотором смысле мотором для рынка недвижимости.
Процентные ставки по ипотеке продолжают снижаться и достигли уровня конца 2016 года. Вместе с этим, банки смягчили политику выдачи кредитов как видно из статистики увеличения числа менее надежных заемщиков (60%+ кредита от стоимости квартиры).
Чем вызвано снижение процентных ставок можно только догадываться. Возможно причин сразу несколько.
С одной стороны банки боятся снижения цен (залоговое имущество потеряет ценность, объем ипотек снизится и т.д.). И поэтому смягчают политику выдачи кредитов как видно из статистики увеличения числа менее надежных заемщиков (60%+ кредита от стоимости квартиры).
С другой стороны, возможно у банков закончился кризис ликвидности и появились деньги. Ну а с третьей стороны, может потому, что количество клиентов, берущих ипотеку начинает снижаться (так как количество сделок с недвижимостью снижается) и банк начинает "помогать" купить квартиру, продавая свою ипотеку по более низким ставкам процента. Другими словами, стимулируют спрос на ипотеки, снижением цены(процентов).
Выводы
Последние месяцы довольно драматичные для рынка недвижимости. С одной стороны банки активно кредитуют менее надежных заемщиков. С другой стороны, спрос на недвижимость сильно упал.
Цены на недвижимость больше не растут, но и не падают пока. Возможно, продавцы квартир пока в состоянии удерживать высокие цены даже не смотря на низкий спрос и долгий срок продажи.
В целом, никто не заинтересован в том, чтобы цены опускались, так как в этом случае пострадают все. Тем не менее даже «помощь» банков и программа «цена для новосела» вряд ли в состоянии оживить рынок.
О возможном сценарии развития событий, я писал здесь. Будем следить за развитием событий.