В России представления об инвестициях в недвижимость достаточно примитивны: как правило, это вообще единственный способ инвестиций, который рассматривает человек, причём делается это в формате: куплю квартиру в ипотеку и буду её сдавать, а потом оставлю детям. Такое отношение привело к тому, что цены на жилую недвижимость взлетели, и покупка арендной квартиры с точки зрения инвестиций стала совершенно невыгодна: доходность чуть меньше доходности банковского вклада, а риски несопоставимо выше.
Инвестиции же в коммерческую недвижимость для среднего российского инвестора остаются недоступными в силу большого порога входа (большинство объектов коммерческой недвижимости стоят от 25 миллионов рублей и выше), или слишком высоких рисков. Пожалуй, единственный доступный способ — купить квартиру и переоборудовать её под офис, сменив назначение помещения с жилого на офисный. Риски такого инвестирования очень велики: вы можете не получить всех необходимых разрешений, или согласия других собственников дома, выбранное место может оказаться непроходным, и вы не найдёте арендатора, и так далее.
В таком случае логичным способом было бы создать фонд для инвестиций в недвижимость. К примеру, если множество индивидуальных инвесторов вложится по несколько сотен тысяч, то вполне можно будет купить несколько объектов коммерческой недвижимости, и тем самым уменьшить как порог входа для отдельного инвестора, так и риски, диверсифицировав вложения на отдельные объекты. И такие фонды зарубежом существуют, называются они Real Estate Investment Trust (REIT), или фонд инвестирования в недвижимость.
Существует два основных типа REIT: фонды, владеющие недвижимостью напрямую, которые получают арендные платежи и распределяют их между пайщиками, и ипотечные фонды, которые предоставляют ипотечные займы другим лицам, и получают прибыль за счёт процентных платежей по ипотеке. Есть ещё и смешанные фонды, которые используют и ту и другую стратегию. Кроме того, REIT как правило специализируются на каком-то одном типе недвижимости: дата-центры, торговые центры, доходные дома, и т.д. Существуют как закрытые REIT, так и REIT публично торгующиеся на бирже. Кроме того, существуют ETF на REIT, которые позволяют недорого собрать портфель из различных типов фондов.
Как правило REIT достаточно ликвидны, и дают неплохую дивидендную доходность, а также обеспечивают диверсификацию по классам вложений (недвижимость не обязательно следует за рынком акций). При этом прирост капитала в таких фондах практически нулевой, а комиссии достаточно велики.
В России есть жалкое подобие REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Однако, они как правило за редким исключением не торгуются на бирже, порог входа в них достаточно велик, а кумулятивная доходность с учётом инфляции вообще отрицательная. Видимо вкладчики таких фондов решают какие-то другие задачи, вот например взгляните на один из доступных на бирже ЗПИФ недвижимости Сбербанка. Сравните его абсолютную отрицательную доходность в 20% за три года, например с REIT HCP, инвестирующую в недвижимость для медицинских центров с доходностью в 4% годовых, разница в доходности налицо. Я надеюсь, что с развитием нашего рынка у нас тоже появятся разумные фонды, которые позволят включить недвижимость в инвестиционный портфель среднего инвестора, но на настоящий момент это просто неразумно.
Удачи вам в инвестициях, и жду ваших комментариев! По всем вопросам включая консультации и участие в семинарах можно связаться со мной по e-mail: fsadovnik@yandex.ru
Рекомендую прочитать
1. Насколько выгодно покупать квартиру под сдачу?