Новшество в законе в 2019 году
С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе "О государственной регистрации недвижимости", теперь не все сделки с долевой недвижимостью нуждаются в нотариальном сопровождении. Когда нотариус нужен, а когда к нему можно не обращаться?
Больше всего порадовали вступившие в силу 31 июля 2019 года изменения в закон "О государственной регистрации недвижимости" риэлторов. Они тратят на нотариусов значительную часть своего времени и немалые суммы из кармана клиентов. Полезны нововведения будут и тем, кто собирается продавать долевую квартиру самостоятельно. А вот долю в квартире без хлопот сбыть с рук все же не получится – у новшеств есть свои ограничения и нюансы.
Марина и Алексей решили продать квартиру. Покупали вместе, недвижимость в совместной собственности. Могут ли они сэкономить 20 тысяч на нотариальных услугах с 2019 года или все равно должны обратиться в нотариальную контору, оформляя продажу?
Зачем и в каких случаях нужен нотариус в сделках с недвижимостью
Нотариус - тот же правоохранитель. От имени государства защищает интересы участвующих в сделках с недвижимостью сторон. В каждом отдельном случае проверяет подлинность документов, дееспособность участников, их согласие на сделку. Нотариальное сопровождение – гарантия законности действий, того, что никого не ущемили в правах, не ввели в заблуждение.
Уменьшить количество преступлений таким путем решили в 2016 году. Тогда сопровождение нотариусом сделали обязательным для всех сделок с недвижимостью, у которой несколько собственников. Именно в этом сегменте нарушений, споров и разногласий возникает больше всего. И вот, спустя три года, в некоторых случаях его снова отменили. Речь идет о залоге или об отчуждении долей «оптом» по одному договору.
Несколько владельцев одной квартиры. Как это видит закон?
Квартирами, домами и даже комнатами из-за высокой цены пользуются одновременно минимум двое, а то и пять человек одновременно. Их приватизируют, покупают, берут в ипотеку семьями куда чаще, чем в одиночку. И каждому в результате принадлежит часть недвижимости. Форма у такой собственности бывает двух видов.
Совместная собственность
Несколько владельцев получаю имущество и пользуются им вместе, не разделяя на «твои» и «мои» части, не выделяя доли. Самый распространенный пример - общая совместная собственность мужа и жены.
Согласно Семейному Кодексу, зарплаты супругов и все, что они приобрели в браке – общее.
Иногда такая ситуация возникает у наследников одной квартиры. Общим считается также имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
Марина и Алексей купили квартиру в ипотеку на двоих, оба числятся ее собственниками. Отношения у них хорошие, жилье общее, и проводить между комнатами границы «долей» они не намерены.
Долевая собственность
Когда квадратными метрами собственники не хотят или не могут пользоваться вместе мирно, их делят на доли. Каждый в итоге с определенными условиями может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
Делить могут наследство, имущество семьи при разводе или в случае выделения долей детям.
После пяти лет совместной жизни Марина сказала Алексею, что он испортил лучшие годы ее жизни, им лучше расстаться, а общую квартиру необходимо разделить. Свою часть она уже решила продать. В этом случае ей принадлежит ½ часть жилплощади. Это и есть ее доля.
Идеальная доля
Любую общую собственность можно разделить на доли. Но далеко не всегда это можно сделать физически. В квартире на трех собственников не обязательно каждому принадлежит равное количество квадратных метров. Но фактически разделить их и нормально пользоваться «зонами» по-отдельности невозможно. Такие доли называют идеальными. Попытки их физически разделить через суд чаще всего заканчиваются принудительным отчуждением меньшей доли с назначением компенсации. То есть сособственникам принадлежит часть площади, а часть прав на нее.
Реальная доля
Дом несколько владельцев в спорной ситуации могут раздробить на изолированные участки, зафиксировав размеры каждого официально. Для этого они оборудуют отдельные входы, коммуникации, вспомогательные помещения и пользуются ими, не соприкасаясь. Такое выделение долей называется реальным.
Когда можно обойтись без нотариата
До августа 2019 года все сделки с долевой собственностью в обязательном прядке должен был сопровождать нотариус. Теперь собственники, которые вместе решили провести отчуждение квартиры (подарить ее, продать) или заложить, могут сэкономить время и деньги, не обращаться в нотариальную контору, а просто заключить соответствующий письменный договор.
Супруги, решившие по обоюдному согласию продать общую недвижимость, могут оформить и зарегистрировать договор купли-продажи самостоятельно, без помощи нотариуса. Но обращаться к нему все равно придется – для того, чтобы заверить согласие законной половины продавца на сделку.
Юридический контроль по-прежнему обязателен
Часть сделок с долями будет и дальше проходить при обязательном юридическом сопровождении:
- Отчуждение или ипотека отдельной доли в имуществе, или всех, но в разное время.
- Сделки, в которых один из собственников – несовершеннолетний или недееспособный.
- Покупка мужем и женой недвижимости в долевую собственность.
Важно. Если вы решите продать кому-то свою долю в общей недвижимости, придется не только обращаться к нотариусу, но и заранее предупредить сособственников. У них есть так называемое преимущественное право на выкуп. Уведомление лучше отправить заказным письмом с подтверждением получения.
Выделение долей в недвижимости, приобретенной с участием материнского капитала
С июля 2018 года можно было без нотариуса выделить доли детям из совместной общей собственности родителей. Теперь можно также из совместной долевой.
Список документов для такого выделения и регистрации перехода права собственности в Росреестре:
- паспорта или другие документы, подтверждающие личность сторон;
- заявление;
- документальное основание для сделки (договор дарения, купли-продажи, соглашение об определении долей).
- подтверждение права собственности;
- квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объекты недвижимости.
Мы в соц сетях:
VK, Facebook, Instagram, Youtube