Цена на недвижимость определяется не спросом на жилье, а потенциалом проходящего мимо этой недвижимости финансового потока
Пост о паре сотен городов, который генерирует половину мирового ВВП вдохновил меня на написание поста о том, что цену недвижимости в первую очередь определяет не наличие спроса среди рабочих и инженеров, которые задействованы на производстве и которым требуется жилье (что собственно можно проследить на примере развития промышленности и урбанизации). Цену недвижимости на текущий момент определяют потенциальной скоростью изменения объемов потока (туристического, инвестиционного, делового), который будет мимо нее проходить, а вернее ожиданиями на эту скорость изменения. Также как инфляция и инфляционные ожидания.
Допустим есть квартира в вакууме. Стоит в данный момент по рынку миллион рублей. Но в СМИ прошла новость, что через 2 года здесь будет метро. Значит цена становится уже 2 млн. Хотя метро еще не построено и квартира не изменилась, но изменились ожидания.
И обратный пример таже квартира за миллион, но прошла новость о том, что рядом построят тюрьму, метро закроют, а на первом этаже будет алкомаркет 24/7. Цена на таких новостях может скатится к цифре близкой к нулю (превращение района в гетто).
Другой пример город Лондон. Толком ничего не производит (товарный ВВП почти не растет), а недвига там растет бешенными темпами. Почему? Потому что там много потоков: туристы, центр финансовых потоков, недвига на старость для неочень законопослушных людей (не экстрадируют). Обратите внимание, что здесь не стоит вопрос формирования цены недвижимости от спроса рабочих, инженеров и иных белых воротничков.
Причем в этой можно теории мимо проходящих фин потоков вообще вынести за скобки туризм. Пример Силиконовой долины, где основным видом потока являются деньги инвесторов.
А на нем уже появляется второй поток, который собственно и формирует спрос на недвигу. Это поток из мозгов.
Кто-то приезжает учиться, кто-то приезжают найти работу, кто-то попробвать сделать стартап и ему нужно денежный поток инвесторов.
Почти никакого туризма, но недвига за 10 лет выросла в 20 раз в среднем. А если говорить о самых центральных местах, то кое где есть рост и в 100 раз за 10 лет.
Больше полезной информации на моем сайте