Растущее с каждым годом количество недостроенного нового жилья и обманутых дольщиков - все больше и больше приводит людей к решению сделать выбор в пользу вторичного жилья. В большинстве своем покупка вторичного жилья предполагается на заемные средства. И несмотря на то, что ставки по кредитам существенно выше, чем на новое жилье, стабильный спрос на вторичку держится несколько лет.
У вторичного жилья перед новостройками есть ряд преимуществ
- Дом достроен и сдан, хоть и много лет назад.
- Дом простоял определенное количество времени, уже дал необходимую усадку, поэтому дорогостоящий ремонт не будет испорчен.
- Вероятность найти квартиру с хорошим ремонтом, что позволит на первоначальном этапе не тратить свои средства на ремонт, и, возможно, сэкономить на покупке встроенной мебели, например, кухни, гардероба.
- Уже сложившаяся инфраструктура. Школы, детсады, поликлиники, банки, предприятия торговли и сферы услуг - все то, что необходимо для жизни семьи, уже есть в наличии, как и возможность перед покупкой оценить и сделать выбор.
Риски вторичного жилья
Само по себе определение "вторичка" подразумевает под собой наличие другого собственника, а возможно, и не одного. И вот основные проблемы, с которыми можно столкнуться, при покупке вторички:
- Наличие обременения в виде заключенных и оплаченных полностью договоров аренды жилого имущества, которые могут стать проблемой для покупателя. Если договор аренды не регистрировался, то о его наличии можно не узнать вплоть до момента, когда арендаторы откажутся съезжать. Решаемый вопрос, но требует времени и средств.
- Наличие ранее прописанных граждан, которые имеют право на проживание даже при смене собственника, например, пенсионеры, отказавшиеся от участия в приватизации, или дети без попечения родителей. Если данным лицам, проживающим и прописанным в приобретаемом жилье негде жить, даже если они не являются собственниками, выселить их невозможно.
- Пожизненная рента. Явление достаточно частое, когда собственник заключил договор ренты, а потом вдруг передумал и решил продать квартиру. Владелец квартиры может умолчать о наличии такого договора, а претендующий на это жилье также может составить проблему новому хозяину.
- Залог. Хорошая, красивая квартира, но в залоге у банка. Скрыть это невозможно, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости данные об обременении имеются. Но, если покупатель не понимает, что значит обременение, порядок и способы разрешения данного вопроса, то может также возникнуть проблема, поскольку пользоваться и распоряжаться квартирой в полной мере он не сможет.
Юридическая сторона вопроса
В первую очередь необходимо внимательно изучить следующие документы:
- Свидетельство о собственности или выписку из государственного реестра, договор приватизации.
- Кадастровый паспорт, квартира должна состоять на кадастровом учете.
- Пятиступенчатую справку из ТСЖ или паспортного стола домоуправления. В ней отражены все, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире, когда и по каким причинам убыл.
- Договор о долевом участии в строительстве или в членстве в жилищно-строительном кооперативе. Должны быть подтверждения 100 % оплаты пая или доли.
- Сверку или справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капитальный ремонт.
- Если приобретаемое жилье в собственности у несовершеннолетних, согласие органов опеки. Если к тому же родители в разводе, нужно согласие второго родителя.
- Важно помнить, если приобретаемое вторичное жилье находится в долевой собственности, то все сделки с долевой собственностью должны быть заверения нотариально.
- В настоящее время имеются сервисы ЕГРН по проверке объектов недвижимости. Все это можно сделать самому, если есть опыт и знания в сфере недвижимости, а можно привлечь специалиста.
Покупка жилья - всегда важное мероприятие, требующее серьезного подхода и правовой грамотности. И иногда проще, хоть и дороже, взять новую квартиру у надежного застройщика, чем возиться со вторичной недвижимостью, не знаю что за "кот" у вас в "мешке".