При оформлении ипотечного кредита приобретаемое (либо иное) жилье оказывается в залоге у кредитора, то есть у банка. Если заемщик в какой-то момент прекращает вносить платежи по кредитному договору и длительность просрочки становится большой, кредитор может попытаться забрать у заемщика квартиру в счет погашения долга. Однако не всегда у него есть на это право.
Что говорит законодательство
В ГК РФ прямо указано, что обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, если размер требований кредитора (общая сумма задолженности) несоразмерен стоимости имущества. Критерии несоразмерности установлены следующие:
- сумма долга должна составлять менее 5% стоимости заложенного имущества;
- длительность просрочки по договору – менее 3 месяцев (п.2 ст.348 ГК РФ).
Вместе с тем, если заемщик более 3 раз допустил даже незначительные просрочки в течение следующих подряд 12 месяцев, то у кредитора появляются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, если договором залога не предусмотрены иные условия (п.3 ст.348 ГК РФ).
Справедливости ради отметим, что при небольших просрочках банки обычно и не пытаются забрать у должников ипотечные квартиры, хотя кредитная история заемщика при этом, конечно, «портится». Однако судьбы у банков бывают разные: он может обанкротиться, лишиться лицензии и т.д. Тогда его права требования по кредитным договорам могут перейти к иным лицам. И вот они-то порой выставляют заемщикам требования по максимуму.
Доказать несоразмерность требований можно в суде
С несоразмерными требованиями кредитора недавно разбирался Верховный суд. Все началось с того, что семья в 2006 году оформила ипотеку на 15 лет в одном из банков на сумму 1,2 млн руб. В течение нескольких лет супруги своевременно вносили платежи. Однако затем закладная на ипотечную квартиру была продана и перепродана другим организациям, о чем, кстати, заемщик должным образом извещен не был. Насколько понятно из судебных решений, заемщик пытался вносить платежи в банк, где изначально брал кредит, а тот отказывался их принимать. В итоге задолженность по уплате процентов почти за 1,5 года заемщик внес общей суммой новому кредитору позже срока.
После этого, как в своем заявлении указал владелец закладной, заемщик опять же систематически нарушал сроки внесения платежей, в связи с чем залогодержатель обратился в суд. Он требовал взыскать с должника задолженность по кредитному договору – около 460 тыс. руб., по процентам – около 80 тыс. руб., и пени – около 116 тыс. руб., уже набежавшие на дату подачи заявления в суд. А также взыскать проценты и пени, которые только будут начислены от суммы просроченных платежей со дня, следующего за днем подачи заявления, по дату полного погашения суммы основного долга и процентов. И при этом обратить взыскание на заложенную квартиру. Ее стоимость он определил в 1,28 млн руб.
Суд первой инстанции учел внесенный заемщиком на дату рассмотрения дела платеж в размере 260 тыс. руб. и пришел к выводу, что в пользу залогодержателя должны быть взысканы около 140 тыс. руб. основного долга, пеня в размере 5000 руб. и расходы на уплату госпошлины – чуть более 15 тыс. руб. Суд обратил внимание, что заемщик предпринимает меры для погашения долга, а это в свою очередь приводит к уменьшению размера пени. И что при таких размерах сумм суд вправе отказать кредитору в обращении взыскания на квартиру. Что суд и сделал. Поскольку в данном случае имеет место явная незначительность допущенного должником нарушения и несоответствие размеру требований залогодержателя – стоимости квартиры (Решение Октябрьского районного суда г.Уфы от 29.06.2017 N 2-3416/2017~М-2563/2017). Все-таки 140 тыс. руб. и 1,28 млн руб. – совсем не одно и то же.
Апелляционная инстанция пересмотрела указанное решение суда и пришла к иному выводу: обратить взыскание на квартиру можно. Однако толковых аргументов и расчетов в апелляционном определении приведено не было. На это обратил внимание уже Верховный суд и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.04.2019 N 49-КГ19-5). ВС отметил, что при разрешении вопросов о взыскании долгов по кредитным договорам и обращении взыскания на предмет залога должны быть установлены суммы задолженности, период и количество просрочек, а также соразмерность требований залогодержателя стоимости имущества по закладной. Учитывая, что на конец того года, когда было подано первое заявление в суд по рассматриваемому делу, заложенная квартира стоила более 2,4 млн руб. по заключению эксперта-оценщика, то ни о какой соразмерности речь идти не может.
Интересная тема? Ставьте лайк, и мы напишем больше материалов по интересующим вас вопросам