Как получить ипотечный кредит

Оформление ипотечного кредита, пожалуй, самый быстрый способ стать владельцем собственного жилья, когда нет возможности купить его сразу. Процесс получения ипотечного кредита или ипотечного займа — это совсем не обязательно кипы справок и длинные очереди. Получить ипотечный кредит не так сложно, как кажется, главное — подойти к делу с умом.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое ипотечный кредит и чем он отличается от обычного кредитования.
  
• Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку.
  
• Как выбрать ипотечный банк и на что обращают внимание банки при выдаче ипотечных кредитов заемщикам.
  
• Какие документы потребуются для оформления ипотечного кредита.
  
• Как определить комфортный размер ежемесячного платежа.
  
• Сколько времени потребует оформление ипотечного кредита.
  
• По какой схеме гасить ипотечный кредит.
  
• Как оформить право собственности на ипотечную квартиру.

Чем ипотечный кредит отличается от обычного?

Главное отличие в том, что при выдаче ипотечного кредита банк берет в залог недвижимость — ту, которую заемщик приобретает на полученные средства, или иную, которой он уже владеет. Если должник перестанет выплачивать кредит, банк имеет право обратить взыскание на его имущество, то есть забрать квартиру, которая была заложена в обеспечение исполнения обязательств по кредиту, и продать ее в счет долга. В остальном схема стандартная: банк и заемщик заключают кредитный договор, по которому последний получает необходимую сумму и в оговоренный срок возвращает ее банку с установленными процентами. Понятие ипотеки объясняет и регулирует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кредит предоставляется банками, но ипотеку могут предоставлять и некредитные организации, в этом случае происходит оформление ипотечного займа. В связи с этим в нашей инструкции под словом «кредит» подразумевается в том числе и заем.

Как выбрать квартиру для покупки с использованием ипотечного кредита?

В отличие от потребительского кредита ипотечный кредит выдается не просто под желание улучшить жилищные условия, а под конкретный объект недвижимости. Поэтому первое, с чего стоит начать, это выбрать квартиру, за которую будет не жалко отдавать ползарплаты в ближайшие 10–20 лет. Это может быть недвижимость как на вторичном рынке жилья, так и в новостройке. При выборе стоит ориентироваться на собственный вкус и бюджет. Одни нанимают для этого профессионального риелтора, а другие пользуются интернет-сервисами или самостоятельно звонят хозяевам по объявлениям на специализированных сайтах.

Часто ипотечный кредит берут на квартиру в строящемся доме. Это позволяет сэкономить до половины стоимости самой квартиры и сократить сумму процентов, но означает больший риск с точки зрения денег и времени: не факт, что девелопер успеет сдать жилой дом в обозначенные сроки. Есть и еще одно ограничение: выбирая квартиру на этапе строительства, нужно быть готовым к тому, что придется оформлять кредит в банке, с которым договорился девелопер, то есть выбор банков будет ограничен.

Взять ипотечный кредит можно практически на любую понравившуюся квартиру, но всё же существуют некоторые ограничения. Так как в подавляющем большинстве случаев кредитная квартира выступает залогом для банка, он вправе решать, под какой именно вид жилья он готов дать заемщику денег. Например, некоторые банки не кредитуют покупку в новостройках на этапе проектирования или котлована, чтобы минимизировать риски связаться с недобросовестными застройщиками. Любая квартира должна быть оборудована собственной кухней и санузлом с холодным и горячим водоснабжением и электрифицирована — иначе банку будет сложно реализовать ее в случае неплатежеспособности клиента.

Как выбрать банк для оформления ипотечного кредита?

После того как квартира мечты найдена, нужно определиться с кредитором. Процентные ставки в большинстве банков обычно различаются максимум на 1–3%. Для потребительского кредита разница невелика, но в случае с ипотекой речь идет о серьезной сумме и люфт окажется ощутимым. Поэтому стоит максимально внимательно подойти к изучению ипотечного рынка и выбрать банк, который предлагает самые выгодные условия.

На что следует обратить внимание при выборе банка для получения ипотечного кредита:

• Тип приобретаемого жилья. Для квартир в строящихся домах и жилья во вторичном жилом фонде действуют разные условия и по ставкам, и по объему первоначального взноса. Для нежилых апартаментов и загородных домов тоже существуют особые ипотечные программы. Ряд кредиторов предоставляют ипотечный кредит и для приобретения машино-места.
• Процентная ставка. Чтобы не переплачивать банкам, стоит поискать наиболее низкую ставку на рынке, которую банки предлагают на выбранный вами тип жилья (квартира, загородный дом, апартаменты и пр.). Главное — внимательно прочесть кредитный договор на предмет дополнительных условий и сносок.
• Срок кредита. Он может колебаться от нескольких месяцев до 30 лет. Обычно чем он больше, тем ниже ставка. В этом вопросе не стоит гнаться за выгодой — важно помнить, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% вашего дохода, иначе придется экономить на повседневных нуждах. Оптимальный срок ипотечного кредита рассчитывается следующим образом: размер кредита разделите на сумму, которую вы готовы отдавать за ипотечный кредит в месяц, — так вы получите число месяцев, в которые сможете выплатить кредит.
• Размер первоначального взноса. Подавляющее большинство банков не выдают ипотечный кредит без первоначального взноса — оплаты части стоимости жилья. Обычно он должен составлять не менее 20% от финальной цены квартиры. Всегда выгоднее оплатить максимально возможную часть стоимости — так вы докажете банку свою надежность, и вам могут предложить более выгодные условия по процентной ставке, а значит, в конечном итоге вы добьетесь меньшей переплаты.
• Валюта кредита. Желательно брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете доход. Однако помните, что в результате кризиса 2014 года многие валютные заемщики оказались в сложной ситуации. Сейчас предложений по валютной ипотеке на рынке крайне мало, и в целом брать валютную ипотеку не рекомендуется.
• История отношений с банком. Если у вас в банке зарплатный проект или активный счет с приличным оборотом в месяц, вам будет легче получить ипотечный кредит именно там. При оценке платежеспособности клиента банк обращает внимание в первую очередь на финансовую историю будущего клиента — и сделать это проще всего, если она разворачивалась на глазах кредитора. Кстати, добросовестно погашенные кредиты тоже будут плюсом при выносе решения в пользу ипотечного заемщика.
• Наличие онлайн-сервиса и физических отделений банка в вашем районе. Прежде чем заключать кредитный договор, убедитесь, что банк озаботился удобством своих клиентов и создал приложение, с помощью которого можно вносить ежемесячные платежи с телефона. Кроме того, полезно иметь неподалеку физическое отделение банка, в которое можно приехать и решить вопросы, требующие вашего присутствия (например, некоторые банки разблокируют утерянные карты только при личном визите клиента).

Какие документы потребуются?

Для оформления ипотечного кредита вам потребуется:

• Паспорт с отметкой о регистрации – если постоянной прописки нет, многие банки устроит и временная регистрация.
• Второй документ, подтверждающий личность. Например:
  — водительское удостоверение;
  — удостоверение личности военнослужащего;
  — удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
  — военный билет;
  — загранпаспорт;
  — страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
• Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика: для трудоустроенных граждан справка по форме 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка.
• Документы по приобретаемому объекту недвижимости (если залогом выступает приобретаемая в ипотеку квартира): схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости, паспорт продавца недвижимости (если речь о вторичном жилом фонде), выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии арестов и запрещений на продажу квартиры и иных зарегистрированных обременений.
• Документы по предоставляемому залогу (если в залог предоставляют уже имеющуюся недвижимость): выписка из ЕГРН (закон не ограничивает срок действия выписки, однако рекомендуется взять ее не ранее чем за 1 месяц до оформления договора, чтобы сведения в ней не потеряли актуальности), отчет об оценке рыночной стоимости имущества (действует 2 месяца), технический паспорт, справка об отсутствии зарегистрированных жильцов в квартире, нотариально заверенное согласие супруга (если применимо).
• Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса: выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др.

Как определить комфортный размер платежа?

Со своей стороны заемщику тоже следует объективно оценить собственное финансовое положение — ведь проблемы с просрочками могут серьезно подпортить жизнь не столько банку, сколько ему самому. Для этого стоит подумать над комфортной суммой платежа в месяц, чтобы хватало на аренду квартиры (если приобретаете строящееся жилье), питание и другие важные потребности и оставалось на непредвиденные расходы. Как правило, для этого сумма выплат по ипотечному кредиту должна составлять 30–50% от зарплаты. Рекомендуемый размер выплат — не более 40% от подтвержденного дохода заемщика. Важно не забывать и о других обязательных платежах по кредитам, рассрочкам и пр., если таковые имеются. Всё это следует обдумать еще до официального закрепления отношений с банком — потом обратной дороги не будет.

На какой срок брать кредит?

Банки предлагают оформить ипотечный кредит сроком до 30 лет. Чем дольше будут длиться отношения заёмщика с банком, тем меньшую сумму придётся выплачивать каждый месяц. Но есть некоторые нюансы. Быть должником на протяжении столь долгого времени не всем комфортно психологически. А при досрочном погашении нужно тщательно следить за исполнением всех деталей договора. Поэтому стоит трезво оценить свои возможности и выбрать комфортный и финансово, и психологически срок отношений с банком.

Рассчитать ипотеку на сайте ДОМ.РФ

Покупать ли страховку?

Страховка в случае с ипотекой бывает двух видов — страхование объекта недвижимости от рисков утраты или повреждений и страхование жизни и здоровья заемщика. Первая — обязательная по закону, вторая — нет. Обе вменяются заемщику в виде фиксированной суммы, распределенной в качестве дополнительных платежей каждый месяц. От страхования жизни и здоровья можно отказаться, сократив выплаты на сумму страхового взноса. Часто банки не озвучивают такую опцию, но она существует. Ее наличие на решение банка влиять не должно. Однако это автоматически повышает процентную ставку по кредиту, и в итоге заемщик всё равно платит больше, но не страхует себя от проблем со здоровьем. Что выгоднее — оплатить страховку и спать спокойно или отказаться от нее, увеличив ежемесячный платеж по процентам, — нужно рассчитывать индивидуально.

Сколько времени займет получение ипотечного кредита?

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора.

Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить, что именно не понравилось кредитору. Часто он отказывает из-за банальной нехватки документов, которые можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение. Или обратиться в другой банк.

Если же решение банка положительное, не спешите разбивать бутылку игристого о стену новой квартиры. Для начала нужно разобраться со всеми формальностями, чтобы в процессе выплат не возникло неприятных сюрпризов.

Вам одобрили ипотечный кредит. Что дальше?

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор — ведь речь идет о ваших деньгах и жилье. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:

• сумма кредита;
• срок и порядок предоставления кредита заемщику;
• размер процентной ставки;
• срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.

Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Как гасить ипотечный кредит?

Гасить кредит можно по одной из двух схем. Первая схема — аннуитетные платежи — доступна в большинстве российских банков. В этом случае выплаты для заемщика будут одинаковыми в течение всего срока и будут включать сумму основного долга плюс сумму процентов. При аннуитетных платежах общая сумма выплат будет выше, однако такая схема удобнее для заемщика, поскольку выплаты будут равномерно распределены по времени.

Вторая схема — дифференцированные платежи. В этом случае заемщик выплачивает банку часть основного долга с процентами, которые начисляются на остаток долга. Чем меньше долг — тем меньше процентов, поэтому при такой схеме финансовая нагрузка на заемщика в первые месяцы будет больше, чем в последние, и сумма выплат от месяца к месяцу будет сокращаться. Правда, российские банки редко применяют такую схему.

Как оформить право собственности на ипотечную квартиру?

Чтобы оформить право собственности на ипотечную квартиру, необходимо отправить договор купли-продажи и сопутствующие документы на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка или работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в территориальных подразделениях Росреестра. После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником. По желанию он может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую это право.

Правда, пока заемщик полностью не выплатит ипотечный кредит или займ, за квартирой сохраняется обременение: она остается залогом. Это означает, что собственник имеет право на проживание в квартире, но на другие операции с недвижимостью потребуется согласие кредитора (например, чтобы прописать в квартире людей, которые не относятся ни к созаемщикам, ни к совладельцам). При этом ипотечную квартиру с согласия кредитора можно и продать, если у вас возникнет такое желание.

Как только все этапы регистрации пройдены, можно въезжать в квартиру и праздновать новоселье. Главное, не забывать покрывать задолженность вовремя — систематические просрочки могут привести к пересмотру условий кредитного договора, а в отдельных случаях — к потере приобретенного жилья.