5 лет назад старший партнер агентства Vysotsky Estate Тамара Высоцкая уже была в комплексе «Виноградный» в Измайлово. Что изменилось за это время, а также кому лучше не шутить с охраной, что портит экологию и почему мамам двойняшек здесь придется трудно, узнал руководитель офиса Vysotsky Estate в Измайлово Максим Плесовских.
О проекте
ЖК «Виноградный» — это комплекс бизнес-класса на востоке Москвы в классическом стиле. ЖК расположен на берегу одного из старейших прудов Москвы — Серебряно-Виноградного, в локации вотчины царя Алексея Михайловича. В советские и постсоветские времена на территории ЖК была меховая фабрика «Пролетарский труд».
Проект комплекса воплощала компания «Прима-Мех», основанная в 2009 году. ЖК «Виноградный» — единственный проект компании.
ЖК состоит из четырех корпусов переменной этажности — 7-18 этажей.
Фасады облицованы керамогранитом в бежевой гамме, внешний вид комплекса производит впечатление дорогого, исключительного, где-то помпезного и величественного проекта.
Разрешение на строительство корпусов I и II очереди было выдано летом 2011 года. В конца 2014 года объект был введен в эксплуатацию.
Последнюю квартиру застройщик продал в 2021 году. Сейчас можно приобрести объект на вторичном рынке от собственников, от застройщика предлагается для покупки только два последних оставшихся коммерческих помещения.
На территории выдержана концепция «двор без машин», проехать на территорию можно через охраняемый КПП на паркинг.
Во дворе корпусов разбит сад с деревьями и фонтаном, проложены велосипедные дорожки, есть детская площадка и зона с тренажерами на открытом воздухе.
Объект расположен рядом усадьбой Измайлово, сквером пруда и имеет собственный выход к пруду с облагороженной территорией для отдыха. В непосредственной близости от комплекса — Измайловский парк.
На первых этажах развита инфраструктура, входы в магазины/салоны расположены с лицевой части комплекса, с внутреннего двора к ним доступа нет. Рядом с ЖК (≈ 3 км) расположена промзона «Калошино», что так или иначе сказывается на экологии локации.
Транспортная доступность
«Виноградный» расположен в 15 минутах от станции метро «Измайловская», в 20 минутах от станции «Партизанская», в 25 минутах от «Первомайской». На общественном транспорте путь до ближайших станций метро или МЦК (Московское центральное кольцо) занимает в среднем 10-12 минут без учета ожидания транспорта.
До центра — 18 км. Доехать до центра можно несколькими путями, выехать в область также через Купавенский и Шоссе энтузиастов или Щелковское шоссе.
Территория и МОПы
Попасть на территорию комплекса, если ты не житель ЖК или не гость жителя по предварительной заявке, тяжело. Охрана настолько враждебно настроена к сторонним посетителям, что кажется, не прошмыгнет даже мышь. Калитки на территорию «Виноградного» открываются и закрываются для заезда автомобиля. И поскольку охрана по периметру комплекса серьезна и ведется видеоонаблюдение, потребности в консьержах в подъездах нет.
Как я уже упоминал — на территории разбит сад, функционируют детская площадка и workout, по периметру территории проложены пешеходные и велосипедные дорожки, есть оборудованная зона для выгула собак, проходы через двор ко всем корпусам. В целом внутри сложился какой-то свой микроклимат и атмосфера с уютным, тихим и умиротворенным настроением.
Велосипеды хранятся на улице на специально оборудованных парковках или на территории парковочных мест. Внутри корпусов есть небольшие места хранения, запираемые на ключ, для колясок и более мелкого инвентаря.
Что удивительно — на этажах узкие проходы в межквартирные тамбуры от лифта, с коляской подниматься проблематично. Парная коляска для двойняшек пройдет с трудом и только в конфигурации «паровоз».
МОПы оформлены в стилистике комплекса — преимущественные цвета бежевый, коричневый, серый, мрамор, тяжелые монументальные двери с плавным закрыванием и качественной фурнитурой.
Внутри лифтов предусмотрен магнитный замок для жильцов, чтобы можно было подняться только на свой этаж (по аналогии с работой лифтов в сфере гостиничного бизнеса). Однако, судя по обратной связи жильцов комплекса, это неудобно: система периодически «тупит», плюс некомфортно доезжать до соседей в гости.
Паркинг
В ЖК предусмотрены 1174 машиномест на двухуровневом паркинге на 726 квартир, то есть для 60% квартир предусмотрено более чем 1 парковочной место. При этом, по словам жильцов, на паркинге есть свободные места.
Стартовая цена продажи машиноместа от застройщика — 2 миллиона рублей, средняя площадь — 13 м².
Городская парковка вокруг «Виноградного» днем в будний день заставлена плотно.
В подземный паркинг можно спуститься из всех корпусов. Паркинг находится под круглосуточным видеонаблюдением, отапливаемый и вентилируемый. Внутри двора припарковаться не удасться — есть регламентированное время на заезд и разгрузку для грузовой транспорта и доставок и только по предварительным заявкам.
Инфраструктура
На первых этажах комплекса функционируют магазины, алкомаркеты, кафе, булочная, студия йоги и фитнес-студия. Входы расположены с внешней стороны ЖК, то есть с улицы.
В нескольких шагах от «Виноградного» расположен пруд, зоны отдыха и места для прогулок. Из ЖК есть отдельный выход к зоне с шезлонгами и месту отдыха. С точки зрения организации времяпрепровождения все сделано на высшем уровне. На территории пруда есть лодочная станция, в непосредственной близости расположен Измайловский Кремль, парк.
На территории ЖК организованы платные центры образовательных услуг, муниципальные сады и школы в районе есть, однако желающих предостаточно.
Ближайший сетевой фитнес — «СССР», X-Line на 3-й Парковой улице или DDX на 9-й Парковой улице. До всех центров надо добираться на автомобиле.
Планировки и квартиры
В объекте 726 квартир площадью от 53 до 168 м², от студий до 5-комнатных объектов.
Все объекты со свободной планировкой, сдавались в черновой отделке, то есть по сути имеют уникальные планировочные решения.
Высота потолков — 3,1 метра.
В «Виноградном» есть объекты редких форматов: квартиры с террасами, двухуровневые, с выходом на эксплуатируемую кровлю, с эркерами и лоджиями с панорамным остеклением, а также объекты без балконов, преимущественно на «низких» этажах.
В случае выхода окон на внутренний двор — из-за размещения корпусов «колодцем» — в таких объектах большую часть дня нет солнца.
Цены на объекты на вторичном рынке имеют очень сильный разброс в зависимости от ремонта, качества и количества оставляемой собственниками мебели и техники. В среднем цена метра в ЖК — от 480 тысяч рублей за м², согласно данным о совершенных сделках, и в среднем 530 тысяч за м², согласно ценам в объявлениях.
Резюме
В целом ЖК можно охарактеризовать как лучший по классовости в локации Измайлово: парки и зоны отдыха поблизости, охраняемая территория, роскошные планировки, инфраструктура. Смущает только непосредственная близость промзоны, ТЭЦ, относительная перегруженность садов и школ. Из минусов стоит отметить цены на приобретение и сложную и длительную продажу в случае выхода из такой недвижимости.
Минусы
❌ Высокая цена.
❌ Жалобы жильцов на работу УК.
❌ Не всегда комфортная работа лифтов.
❌ Промышленная зона рядом, ТЭЦ.
Плюсы
✅ Неплохая транспортная доступность.
✅ Уникальный по архитектуре и планировке проект.
✅ Зеленый район, хорошая экология.
✅ Видеонаблюдение, охрана, двухуровневый паркинг под видеонаблюдением.
✅ Большой выбор комнатности и планировок, картины с террасами.
✅ Наличие инфраструктуры на территории.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Измайловский»
ЖК «ИзМайЛовО»
ЖК «Преображение»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
