В России около 10% населения живет в арендованных квартирах. Для некоторых собственников сдача квартиры в аренду дополнительный источник дохода (прибавка к пенсии или к пособию по безработице), для других доходный бизнес.
При этом большинство арендодателей не платят налог с полученных доходов. Но, если вы являетесь законопослушным гражданином, то данная статья поможет вам выбрать выгодный способ уплаты налога.
В первую очередь ставка налога зависит от статуса арендодателя, который он выбирает самостоятельно, но с учетом определенных ограничений. Статус физическому лицу присваивается после регистрации в ИФНС.
✔️Сдача квартиры в аренду самозанятым.
Статус «самозанятый гражданин» означает, что вы будете платить НПД по ставке 4% при сдаче своего помещения в аренду физическим лицам (6% - при сдаче в аренду юридическим лицам).
Режим уплаты НПД введен с целью вывода доходов из тени и наиболее выгоден налогоплательщику, так как позволяет применять пониженную ставку налога и не требует уплаты фиксированных страховых взносов.
Но в 2019 году сфера применения данного режима ограничена. Он действует только в 4-х регионах РФ: Татарстан, Калужская область, Москва и Московская область.
Кроме того, поскольку режим введен только с 01.01.2019 года, налоговая и судебная практика по его применению отсутствует, и в сложных ситуациях придется принимать решение на свой страх и риск.
✔️Сдача в аренду квартиры физическим лицом.
Статус «физическое лицо» означает, что вы будете платить с полученных доходов НДФЛ по ставке 13%.
Порядок уплаты НДФЛ зависит от того, кому гражданин сдает квартиру в аренду.
Если квартиру арендует компания, то при выплате арендной платы компания самостоятельно исчислит НДФЛ и гражданин получит сумму арендной платы уже за вычетом НДФЛ. Декларировать суммы полученных доходов уже не нужно.
Если гражданин сдает квартиру в аренду физическом лицу, то по окончании отчетного года он декларирует доходы путем сдачи налоговой декларации (3-НДФЛ).
В срок до 15 июля гражданин обязан уплатить налог, воспользовавшись сервисом «Уплата налогов физических лиц» на официальном портале ФНС, либо через личный кабинет налогоплательщика.
✔️Сдача в аренду квартиры ИП.
Статус «физическое лицо» не применяется в случае, если деятельность по сдаче квартиры в аренду осуществляется с целью систематического извлечения прибыли. Например, если налогоплательщик имеет 3 квартиры, которые он сдает в аренду, то со значительной долей вероятности данная деятельность будет признана предпринимательской и налог будет рассчитан на основании правил, установленных для ИП.
При наличии статуса «индивидуальный предприниматель» налог с доходов уплачивается в рамках применяемой системы налогообложения.
В случае если деятельность по сдаче в аренду квартиры не является основной, то уплата налога с дохода осуществляется в рамках применяемой системы налогообложения.
В случае, если предприниматель регистрируется с целью сдачи жилой площади в аренду, то можно выбрать один из следующих специальных режимов:
1. УСН по системе «доходы».
2. УСН по системе «доходы-расходы».
3. ЕНВД.
4. Патентный режим налогообложения.
В любом случае при применении специальных режимов налог будет меньше, чем при применении общего режима.
Но конкретный размер налога зависит от базовой доходности, корректирующих коэффициентов и ставок, установленных законами субъектов РФ.
Поэтому для точного расчета суммы налога, который подлежит уплате, лучше всего воспользоваться налоговым калькулятором. Найти его можно на официальном сайте налоговой инспекции в разделе «Все сервисы для предпринимателей», вкладка «Выбор режима налогообложения».
Данный калькулятор позволяет провести сравнительный анализ различных режимов налогообложения именно в вашем регионе.
Рассмотрим это на примере.
Исходные данные:
Арендодатель сдает в аренду квартиру площадью 40 м2 за 30 тыс. руб. в месяц.
Годовая сумма арендной платы составит 360 тыс. руб.
Расчёт произвожу по максимальным ставкам, необходимо учитывать региональные особенности!
Согласно расчета на онлайн-калькуляторе ИФНС сумма налога на 2019 год составит:
- при патентном режиме налогообложения - 18 тыс. руб. + фиксированные страховые взносы 36 тыс.руб.
- при УСН с объектом налогообложения “Доходы» - 36,8 тыс. руб. (за счёт фиксированных страховых взносов);
- при УСН с объектом налогообложения «Доходы минус Расходы» - 48,4 тыс. руб. + фиксированные страховые взносы;
- при применении ЕНВД - данный режим налогообложения не применяется в Москве, в других субъектах РФ ориентировочная сумма налога составит 101 тыс.руб. + фиксированные страховые взносы (примечание: ЕНВД актуально при оказании услуг по временному проживанию и размещению - гостиницы, посуточная аренда). Самый невыгодный режим :)
Таким образом, при сдаче квартиры в аренду ИП наиболее выгодна упрощенка «Доходы». При другой площади и цене, возможно, будет выгоден другой вариант.
Вся ли арендная сумма облагается налогом?
При расчете налога при сдаче собственной жилплощади в аренду необходимо понимать отдельные нюансы договора аренды квартиры.
Как правило, договором предусматривается возмещение арендатором коммунальных услуг (электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение).
Длительное время ИФНС настаивала, что данные доходы облагаются НДФЛ.
Но в 2019 году опубликовано письмо Минфина, согласно которому данные суммы не являются доходом налогоплательщика (собственника квартиры), следовательно, не должны облагаться НДФЛ. Подробнее о налогообложении коммунальных услуг при аренде квартиры можно почитать здесь