Сделки с недвижимым имуществом совершаются каждый день. Для юриста или риелтора сделка - "плевое дело". Но часто возникают ситуации, когда стороны сделки сами "нашли друг друга" и обращаться за помощью к специалисту не желают (в лучшем случае могут обратиться к юристу только для составления Договора купли-продажи).
"Идеальные" сделки - это почти нереальная вещь в нашей современности. Сегодня хочу осветить вопрос покупки жилья с зарегистрированными в нем гражданами.
Продажа жилого помещения (например, квартиры) с прописанными - очень частое явление и бояться этого не стоит, если знать некоторые нюансы.
Перед сделкой обязательно нужно выяснить на каком основании зарегистрирован человек в квартире (кроме продавца).
Так, если прописанный был вселен в жилое помещение собственником, тогда проблем не возникнет. Указываете в договоре купли-продажи: Продавец гарантирует, что ФИО прописанного снимется с регистрационного учёта и освободит жилое помещение в течение такого-то срока (например, в течение 14 дней с момента подписания сторонами договора купли-продажи).
Часть 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ гласит: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (Консультант плюс).
Так как зарегистрированный является членом бывшего собственника, то он на основании ст. 292 ГК РФ утрачивает свое право на проживание в квартире. При отказе выписываться из квартиры, такой гражданин подлежит выселению по решению суда и будет обязан компенсировать покупателю все судебные расходы, в том числе и услуги адвоката.
Если же прописанный гражданин отказывался от участия в приватизации данной квартиры или был ранее собственником жилья и оставил за собой право проживания (такой пункт указывается в договоре, на основании которого у зарегистрированного гражданина ранее было право собственности на жилье), тогда прописанного ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно выписать ДО сделки, и заниматься этим должен ПРОДАВЕЦ.
На моей памяти был случай, когда покупатель (тоже юрист, да ещё и преподаватель ВУЗа) приобрел квартиру с прописанными двумя гражданами, ведущими асоциальный образ жизни. Покупатель (юрист) пытался выписать их через суд из квартира, но ничего не получилось, так как эти лица в свое время отказались от приватизации данного жилья, а значит за ними "автоматом" сохранилось право проживания в квартире (и они реально там проживают до сих пор).
Также советую просить продавца выписать из продаваемого жилья несовершеннолетних детей.
Зная как "криво" работает наша судебная система, рекомендую заниматься выпиской зарегистрированных граждан до сделки, а не после нее в судебном порядке.