Что такое кадастровая стоимость и откуда она взялась?
Ну, если простыми словами, то кадастровая стоимость пришла на замену инвентаризационной стоимости, которая в свое время тоже была непонятным значением для многих, ее определяли в БТИ.
В 1999 году я успел поработать техником в БТИ и знаю как эта инвентаризационная стоимость определялась - жуть. Ничего общего со стоимостью объекта, а тем более с рыночной стоимостью там не было. В стране решили это исправить - придумали кадастровую стоимость. Жуть еще хлеще.
Почему налог на имущество исчисляется с какой-то непонятной величины под названием "кадастровая стоимость", которая является номинальным значением? Наверное, в стране осталась тяга к номинальным цифрам. Такими цифрами проще управлять. Раньше управляли планом и статистикой, сегодня решили массово управлять стоимостью имущества. Для этого создали структуру, которая массово определяет эту кадастровую стоимость. Зачем создали новый орган?
Еще 2 года назад, для определения кадастровой стоимости привлекали на "конкурсной" основе организации, которые работали по контракту. Каждые 5 лет новая переоценка кадастровой стоимости, они работали молча и по-тихому, никому не мешали, потому как налог на имущество не зависел от кадастровой стоимости.
2 года назад, чиновники решили, что необходимо создать постоянно действующий орган, который будет ежедневно заниматься вопросами кадастровой оценки. Создали "Управление кадастровой оценки" при БТИ. Так, вероятнее всего, планировали допускать меньше ошибок при оценке кадастровой стоимости. Но это ничего хорошего не дало - к нам постоянно обращаются с вопросом ее оспаривания.
Ну как можно было придумать такую методику оценки, которая допускает превышение кадастровой стоимости в 2-3, а иногда и больше, над реальной рыночной стоимостью?
Как можно было оценить сельский магазин, в хуторе Болгов, с численностью населения меньше 2 тысяч человек, который расположен в Краснодарском крае, в 15 миллионов рублей? Его в хорошую погоду невозможно продать и за 5 миллионов. А от этой суммы, предприниматель вынужден платить налог на имущество.
Рынок недвижимости давно самостоятельно все посчитал. Достаточно открыть глаза, ну или газету с объявлениями.
Специалисты, которые занимаются массовой оценкой кадастровой стоимости, не анализируют рынок недвижимости.
Я с 2002 года работаю в сфере оценочных услуг. Когда пришел в профессию, стандарты оценки умещались на 2,5 страницы. Сегодня, федеральные стандарты оценки, если их распечатать и сложить в стопку, образуют увесистую книгу. Среди них, существуют Федеральные стандарты оценки №4 - "Определение кадастровой стоимости". Вот только методика оценки не связана с реальностью. Она не учитывает ликвидность рынка и качество объекта, а также реальное состояние имущества.
Чиновники решили это "исправить" - придумали возможность оспаривания кадастровой стоимости. Которая не работает для всех. Точнее, Вы не имеете право самостоятельно без оценщика доказать, что рыночная цена объекта значительно меньше. Вы не можете без дипломированного юриста участвовать в заседании. Вы не можете не оплатить судебную экспертизу, которую назначит суд, хотя Вы этого не хотите. Все сделано для того, чтобы было больше барьеров для оспаривания кадастровой стоимости и это стало Вам не выгодно.
Уже 18 лет я занимаюсь своим делом - знаю тонкости рынка недвижимости и самое главное, мне нравится то, чем я занимаюсь. Мне очень хочется, чтобы оценщика не называли "прослойкой" в законодательстве. Мы нужны не только для оспаривания кадастровой стоимости. Основное предназначение оценщика определение независимого объективного результата стоимости. Без нас не обходится имущественный спор, мы консультируем в вопросах принятия управленческих имущественных решений.
Оспаривание кадастровой стоимости вопрос очень дорогостоящий и долгий. Чтобы Вам избежать переплат и ошибок, при обращении к специалистам, нажмите на эту ссылку и прочтите, пожалуйста, эту статью, она поможет Вам принять верное решение. Здесь Вы сможете понять, какие расходы Вам придется понести в результате процесса оспаривания и на что необходимо обратить внимание.
Средний процент снижения в результате оспаривания кадастровой стоимости не более 50%, и это сделать возможно, но придется побороться.
Сегодня, результаты кадастровой стоимости еще далеки к объективному рынку, но мы надеемся, что массовая практика обращений с вопросами оспаривания, тысячи судебных споров по данному вопросу, научат тех оценщиков, которые работают в этих "Управлениях", определять адекватную стоимость.
