Сразу определяю сегмент, кому статья точно будет полезна:
- тем, кто приобретал один или несколько объектов (в том числе один из них был взят в ипотеку);
- тем, кто только собирается приобрести квартиру в ипотеку;
- риэлторам и тем, кто связан с рынком недвижимости или просто любопытен : ).
Моя задача обратить на основные вопросы, которые мне задают клиенты, то есть на те моменты, которые встречаются чаще всего.
Начну с основного - с вычета на покупку квартиры. В зависимости от года приобретения сумма размера вычета разная.
Если объект приобретен:
- До 2003 года: вычет предоставляется в размере расходов на покупку жилья, не превышающих 600 тыс. руб. (к возврату до 78 тыс. руб.)(ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 1 января 2003 года)
- С 2003 по 2008 год: согласно ст. 220 НК РФ, действующим до 1 января 2008 года, в случае получения права вычета в 2007 году, имущественный вычет предоставляется в размере до 1 млн. руб. (к возврату 130 тыс. руб.). При получении права вычета после 1 января 2008 года, вычет предоставляется в размере до 2 млн. руб. (к возврату 260 тыс. руб.).
- 2008-2014*: согласно ст. 220 НК РФ, действующим до 1 января 2008 года, в случае получения права вычета в 2007 году, имущественный вычет предоставляется в размере до 1 млн. руб. (к возврату 130 тыс. руб.). При получении права вычета после 1 января 2008 года, вычет предоставляется в размере до 2 млн. руб. (к возврату 260 тыс. руб.).
- 2014-20....* Пока изменений кардинальных не было.
* - звездочка неспроста. Если объект куплен после 2014 года, то надо понимать, что вычет имущественный стал представлять из себя два независимых вычета: 1) с основной покупки жилья; 2) вычет по фактическим расходам по ипотечным процентам; 3) после 2014 года вычет по процентам можно перераспределять в любой пропорции между супругами, даже если собственность оформлена на кого-то одного из супругов, и если даже есть выделенные доли. Если объект куплен в браке и нет брачного контракта, можно написать соответствующее заявление и вернет из супругов больше налога тот, у кого больше было уплачено налога.
К чему я веду?
Всё просто. Надо смотреть целесообразность получения вычета (важно не просто получить деньги, а получить деньги в максимальном объеме). Также надо помнить и знать.
Если Вы уже пользовались вычетом с покупки квартиры до 2014 года, то:
- В дальнейшем уже дополучить его на другие объекты нельзя (можно воспользоваться только ипотечным вычетом, если на него еще не подавали).
- Вычет до 2014 года был привязан к объекту, а после 2014 году появились лимиты на человека (например, если в 2015 году Вы получили не полностью вычет с покупки, а потом в 2018 году купили еще квартиру, то Вы сможете дополучить остаток).
При этом некоторые клиенты сообщают мне, зачем Вы спрашиваете вопросы про брачный договор или про детей, маткапитал или вообще про то, покупал(а) ли я недвижимость раньше? В таких случаях, если на эти вопросы сложно ответить - помочь в декларировании можно, но корректность заполнения декларации будет под вопросом (детские вычеты необходимо учитывать, чтобы сохранить имущественные, субсидии не учитываются при льготных программах и не являются расходами клиента для налоговой - вычитаются от суммы покупки). Ситуации при декларировании бывают разные. К тому же, если явно видно, что по квартире купленной в 2014 году клиент получит максимум до 80 тысяч, например, то лучше заявляться на новый объект (если он уже скоро будет приобретен).
Надо смотреть стратегически на эти вопросы:
- учитывать сумму удержанного налога в год
- перспективу скорой продажи объекта и дальнейшей покупки
- понимать, пользовались ли супруги вычетами по имущественным налогам ранее и некоторые другие вопросы
- если были расходы на обучение или лечение, то не забыть отразить в декларации и эти расходы
При покупке обязательно обращайте внимание на следующее. Ждать не надо!
- кадастровая стоимость объекта (неважно какая цена в договоре купли-продажи будет указана, при реализации объекта недвижимости будет учитываться и кадастровая стоимость объекта). Если кадастровая стоимость объекта *0,7 будет больше, чем цена продажи по договору, то будет указана наибольшая стоимость.
- объект должен быть жилым. Многие приобретают условно недорогие квартиры-студиях, в гостиничных комплексах или домах, где размещены бизнес-центры. Выбор вполне понятен (свое жилье, временное, чтобы в скором перепродать и уже купить что-то более семейное, например). Но если объект оформлен как нежилое помещение, даже если у Вас визуально всё как в квартире (санузел и все дела), то право на вычет у Вас с расходов на покупку не возникает. Переводить нежилое помещение в жилое - не вариант. Так как объект поменяется юридически, то и расходы уже к нему уже не привязаны. Вместе с тем, перепроверьте все наверняка, в моей практике были случаи, когда свидетельство выдавалось, как на объект - нежилое помещение, а когда я пробивал объект через РосРеестр (сделать это можно и на моем сайте https://3ndfl.icu/egrnonlinevypiska/ абсолютно бесплатно), то оказывалось,что объект являлся жилым помещением. В таких случаях вернуть можно, конечно. Лучше заказать выписку ЕГРН, но лучше с живой печатью, а не с электронно-цифровой (в случае если уже будет сдавать декларацию в налоговой).
Вычет по процентам. Плюсы ипотеки до 2014 года
Все расходы по ипотечным процентам можно было принять к вычету. То есть, если уплатили 6 000 000 рублей процентов, то вернуть можно 6 000 000 * 13%.
Теперь менее позитивная информация по ипотеке до 2014 года.
Отдельно вычет по процентам до 2014 г. не выделялся в отдельный вид вычета. Если доли были определены на объект, то и получать вычет можно было только в такой пропорции. То есть перераспределять его из года в год было нельзя (например, если кто-то из супругов получает официальную зарплату и уплачивает налог (а второй без официальной работы), то сделать так, чтобы все расходы относились к кому-то одному - так сделать было нельзя). После 2014 года стало лучше в этом плане.
Вычет по процентам. Плюсы ипотеки после 2014 года
- Можно перераспределять расходы на уплату процентов супругам из года в год на основании заявления. Вот, наши плюсы и закончились. Ведь по ипотекам после 2014 года максимум к возврату не более 390 000 рублей на человека.
Теперь с учетом вышеизложенной информации и стоит думать, когда и на какой объект лучше подаваться.
Важно знать, что вычет по расходам на фактически уплаченные проценты можно получать только по одному объекту!!! Если, например, по квартире в ипотеку Вы погасили всего лишь 100 000 рублей (т.е. досрочно загасили и ипотеки практически не было), то Вы вернете 13 000 рублей, но в дальнейшем правом на получение вычета по процентам на другой объект у Вас уже не будет.
Простая методика "Когда лучше воспользоваться вычетом по процентам?"
Методология примерно следующая. Назову её методика "Журавль или синица", чуть-чуть кликбейта в карму канала : )
- Посмотреть год приобретения объекта (если жилье приобретено через застройщика, то расходы по процентам учитываются все равно с момента уплаты первых процентов);
- С учетом года (до 2014/ после 2014) узнать максимальную сумму к возврату (можно посмотреть по информационному графику платежей) по объекту или объектам (по фактически купленным в ипотеку объектам или планируемым к приобретению). При этом неважно, был ли рефинанс у Вас или нет. К учету в конечном счете будет приниматься сумма фактически уплаченных процентов;
- Посмотреть (оценить) перспективу официального трудоустройства на перспективу (возврат идет только с фактически уплаченного налога). При этом за прошлые периоды можно вернуть налог только за последние три года (в 2019-ом можно вернуть за 2018, 2017 и 2016);
- Сделайте ретроспективу по уплаченному налогу и прикиньте прогноз на ближайшие года по планируемым оплатам в бюджет - именно уплаченный в бюджет налог Вы и будете возвращать;
- Не стоит пытаться рассчитать все в голове, лучше создать лист эксель, чтобы оцифровать ситуацию.
Теперь у Вас будет понимание, когда лучше воспользоваться вычетом по процентам. И теперь Вам решать, что лучше журавль в небе или синица в руках.
Помните, что при подаче деклараций за отчетный год сдается единая декларация не только по вычетам на квартиру, но и по детским вычетам, но и по социальным иным вычетам в том числе.
Нужна декларация за 300 р.? Пишите на 79009967486@ya.ru
Отзывы обо мне: https://3ndflpartner.ru
Мой канал: https://zen.yandex.ru/id/5bf47c851ee9cf00ab621952
Я на яндекс.услугах https://yandex.ru/uslugi/profile/3ndfl-222061