Здравствуйте дорогие читатели. Сегодня хотелось бы поговорить о достаточно часто встречающейся ситуации. Квартира передана дольщику с нарушением сроков, и возможно с недостатками. Ну а дольщики желают получить компенсацию за просрочку. Рассказываю как это сделать.
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку в следующих случаях:
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта, а изменение срока сторонами не согласовано. Вы не обязаны подписывать с застройщиком дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, закон дает вам право согласиться с изменением договора или нет;
2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков объекта, обнаруженных в течение гарантийного срока. Как я писал в предыдущей статье об условиях договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, установлен сроком не менее пяти лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может быть менее трех лет.
Размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, умноженную на 2. Размер такой неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик освобождается от уплаты неустойки только, если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта.
Размер неустойки за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от: стоимости расходов на устранение такого недостатка, либо стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки являются основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.
Досудебное взыскание неустойки.
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке совершаем следующее.
Ступенька 1. Направляем претензию с предложением о выплате неустойки в письменной форме. В претензии указываем, номер договора, дату его заключения, стороны, срок в который застройщик должен был передать квартиру, период просрочки (в сети интернет имеются калькуляторы дат по которым можно рассчитать период просрочки). Рассчитываем сумму неустойки по формуле:
(цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования (ключевая ставка) / 150.
Кроме, того, можете в претензии требовать уплаты сверх неустойки возникших убытков, например, связанных с расходами на аренду жилья в период просрочки, с расходами на оплату юридических услуг по подготовке претензии и т.п. Укажите срок в течение которого застройщик должен уплатить вам требуемые суммы, и обязательно укажите реквизиты счета, на которые необходимо перечислить деньги.
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска.
Ступенька 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с претензией. К претензии приложите копии договора ДДУ, и/или уступки прав по ДДУ, копию паспорта, копию платежного документа, подтверждающего уплату суммы по ДДУ. Если у Вас уступка, требуйте копию платежного документа (справку застройщика о полной оплате) у гражданина/организации, которые передали вам права по ДДУ. Претензию с пакетом документов отправьте ценным письмом с описью вложения, отвозить лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии я лично не советую, могут не принять или примет сотрудник работающий формально в другой организации, и доказать, что вы подали претензию в этом случае вы не сможете. На сайте почты России отследите получил ли застройщик претензию или нет. Распечатайте лист с доказательством получения либо возврата претензии в связи с её неполучением. Отправляйте претензию по адресу застройщика указанному в договоре и в ЕГРЮЛ, если нужно отправляйте по двум адресам. Это поможет в суде.
Да мой совет, претензию отправляйте всегда, так как она будет являться доказательством того, что вы требовали оплатить неустойку, а застройщик в случае неоплаты, добровольно не исполнил ваше требование. Это нужно, для того, чтобы взыскать с застройщика в дальнейшем в суде штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, за неисполнение застройщиком требования в добровольном порядке.
Если в течение указанного срока деньги не поступили на счет, можно начинать судебное взыскание неустойки.
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Исковое заявление будет содержать те же требования, что и претензия о добровольной уплате застройщиком неустойки. К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
В исковом заявлении должны быть указаны: наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов. Помимо документов, которые указаны выше, к исковому заявлению также приложить претензию (её копию), с почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если был), расчет неустойки. Истец по данному иску освобождается уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения этой суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.
Подавать исковое заявление нужно в районный/городской суд по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд. Будьте готовы к тому, что по заявлению застройщика суд уменьшит размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. По моему опыту суд присуждает от 2/3 до 1/2 требуемой в иске суммы, но бывают и исключения :).
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу, это также заявите в иске или подайте отдельное письменное ходатайство. После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист. Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.
Это не так сложно как кажется. Удачи вам в защите своих прав.