Приветствую тебя читатель. В предыдущих статьях я рассказывал о застройщике и договоре участия в долевом строительстве. Сегодня мы с тобой разберёмся в способах защиты дольщик, которые он может применять к застройщику, если последний нарушит свои обязательства по договору.
Защита прав дольщиков как в фехтовании разнообразна и может осуществляться разными способами, давайте ознакомимся с ними и запомним :).
А) Признание права собственности на объект.
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, признать в судебном порядке: право собственности на объект недвижимости, на объект незавершенного строительства; права на долю в общедолевой собственности на дом. Выбор способа признания права зависит от степени готовности дома, от того передал застройщик дольщику фактически объект долевого строительства и т.п.
Б) Признание сделки недействительной с применением последствий её недействительности. Если деньги привлекались "застройщиком", не имеющим на это права или с нарушением порядка их привлечения, то по вашему требованию сделка может быть признана недействительной. В этом случае от "застройщика" можно требовать немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), жилищных сертификатов (если их размещение начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Закон об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ. Что может быть проблематично, с нашими хитромудрыми застройщиками.
Дольщик вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной и при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ). Еще одна возможность для признания ДДУ недействительным, это несоответствие условий договора проектной декларации (например: разница в характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта) на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
В) Возмещение убытков. Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.
Г) Взыскание неустойки. Застройщик должен уплатить дольщику неустойку в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
если нарушил сроки передачи дольщику объекта, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков его передачи. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков объекта, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания (например, отсутствие канализации, или стены между квартирами :), да такое встречается).
Д) Компенсация морального вреда. Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
Е) Взыскание штрафа. При удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования дольщика без реального перечисления ему денег, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа.
Ж) Прекращение правоотношений. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ в случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ): 1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок; 2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца; 3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и не заключил новый договор поручительства (в случае, если ДДУ заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).
В судебном порядке договор может быть расторгнут в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ): 1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику; 2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5%; 3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
З) Обращение к органам государственной власти. Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д. Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе. В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан.
И) Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан. В случае банкротства застройщика дольщики вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.
Кроме того, если застройщик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком до 20.10.2017 уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства за выплатой возмещения. Но требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство, нельзя. Если ДДУ с первым дольщиком заключен до 20.10.2017, исполнение обязательств застройщика главным образом обеспечивается поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности. Наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты. Если ДДУ с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017, а также если первый ДДУ заключен до указанной даты, но последующие ДДУ представлены на регистрацию с 25.12.2018, то застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере уплаченной цены ДДУ, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты. Гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по ДДУ у организации дольщика после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.
Ахтунг! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
К) Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу. Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет. Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб.
Вот такими способами своей защиты может воспользоваться дольщик, если застройщик нарушает свои обязательства.
Удачи вам в защите своих прав. Если понравилась статья ставьте лайк, и подписывайтесь на канал.