«Человейники» у границ столицы РТ растут как грибы и манят ценами. Но есть и подводные камни
На 316 тыс. жителей пяти соседних с Казанью районов в этом году сдадут целых 480 тыс. «квадратов» жилья. Их заселят «понаехавшие» из более отдаленных районов республики и «повыехавшие» из Казани. В итоге вокруг столицы РТ образуется мощная субурбия, угрожающая транспортным коллапсом. В том, как власти пытаются спасти Казанскую агломерацию, и о чем надо подумать перед покупкой квартиры «на выселках», вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».
«ЖИЗНЬ ЛЮДЕЙ ПРЕВРАТИТСЯ В АД»: КАЗАНЬ РИСКУЕТ ЗАДОХНУТЬСЯ В КОЛЬЦЕ ПРИГОРОДНЫХ НОВОСТРОЕК?
Обсуждение проекта генплана Казани до 2035 года обострило тему не только развития столицы РТ, но и приграничных районов, входящих в Казанскую агломерацию. Проблему в апреле озвучил мэр Казани Ильсур Метшин. Тогда он выразил опасения по поводу высоких темпов строительства жилья вокруг столицы РТ. В частности, градоначальник прошелся по ситуации в поселке Куюки Пестречинского района. «Там есть своя муниципальная власть, не мы регулируем строительный рынок соседей. Но меня тревожит, с каким размахом там идет строительство! Жилье чуть ли не вполовину дешевле, чем в Казани, но там никогда не будет решен транспортный вопрос. И об этом нужно говорить жителям, — сказал Метшин, вспомнив по аналогии, как бывший совхоз в Салмачах нарезал земли хозяйства по 10 соток и продал их. — А люди теперь мучаются. Какими усилиями мы расширили дорогу в Салмачи, Вишневку! Лично президент, генеральный директор „Таттрансгаза“ занимались тем, чтобы согласовать коридоры, останавливали на капремонт „Нижнекамскнефтехим“, „Оренбургтрансгаз“ — это целая войсковая операция. Вопрос передышки решен, но глобального решения нет».
Транспортный коллапс. Исполкому нужно занять четкую позицию по этому вопросу, так как невозможно пустить автобусы до районов активного строительства за пределами Казани, говорил Метшин. В ГИБДД просто не согласуют такой маршрут из-за малой ширины дорог. «Об этих вещах нужно заранее говорить. Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога», — добавил градоначальник. По всей видимости, он имел в виду не тихую жизнь на достойную пенсию, а активную молодость. Ту самую, когда детей надо возить в казанские школы и садики, да и самим ежедневно ехать на работу в столицу РТ.
Только сейчас на пригородных территориях ведется строительство 15 многоквартирных жилых комплексов, без учета уже сданных и перспективных. Стоимость квадратного метра в таких ЖК начинается от 30 тыс. рублей, что вдвое ниже среднего ценника в Казани. Заявляемое застройщиками время езды до города — от 2 минут до примерно получаса, но верится с трудом.
При этом и на окраинах самой Казани немало крупных проектов застройки. Уже начата подготовка к созданию так называемого экорайона на месте бывших артскладов в Кировском районе, идет строительство масштабного ЖК «Салават Купере». В перспективе — освоение территорий «восточной дуги», которые были присоединены к столице РТ в 2007 году. Проекты планировок малоэтажной застройки там в процессе подготовки — в частности, один только ASG Алексея Семина намеревается построить 18 коттеджных поселков.
«Много вопросов по инфраструктуре возникло еще до начала масштабной застройки окраин, — считает гендиректор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Но с течением времени они только нарастают и нарастают. Здесь и обеспеченность социальной инфраструктурой, и транспортные развязки, и качество дорожного покрытия».
В детсад по прописке. Сжимающееся «адово кольцо» уже потребовало от казанских властей реакции. Так жители Лаишевского, Зеленодольского, Пестречинского районов Татарстана свободно вставали в очередь в садики столицы РТ. В итоге родители с казанской пропиской теряли возможность водить своих детей в детсады у дома: места зачастую оказывались занятыми. Особенно ярко это проявилось в садиках ЖК «Салават Купере», «Весна», «Светлая долина», а также в детсадах с высоким рейтингом. Проблему неоднократно поднимали в родительском сообществе Казани. Жители столицы РТ, а также надзорные органы требовали от исполкома привести городские правила приема в соответствии с поправками в федеральное законодательство, сделать это можно было еще в 2014 году. Исполком Казани отреагировал весной 2019-го, введя территориальный принцип приема в детские сады города. Теперь «право первой ночи» получили семьи со столичной пропиской. И это явный тревожный звоночек для жителей «выселок».
Казань как Москва. Если ничего не делать, ядро мегаполиса естественным образом обрастает кольцом дешевых гетто, не обеспеченных инфраструктурой. Первой в России с такой бедой столкнулась Москва, когда власти Московской области стали раздавать разрешения на интенсивную застройку территорий, прямо примыкающих к МКАДу, отмечает директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин.
«Это та же самая проблема, — сказал он относительно ситуации в Казани. — И ту же самую озабоченность высказывали власти Москвы. С точки зрения мирового опыта и вообще здравого градостроительного смысла плотность застройки, населения, этажность — все показатели интенсивности использования земель по отношению к центру должны аккуратно убывать к периферии. А если на ней поднимаются новые максимумы, где до центра Казани много-много километров и там образуется плотная жилая застройка, то возникает вопрос: куда эти люди поедут на работу? Ведь там, где строится серийное жилье, вряд ли есть такое количество рабочих мест, как в центральной части Казани. Поэтому появляются очень тяжелые транспортные проблемы.
По науке и здравому смыслу на периферии человек должен жить с автомобилем, общественный транспорт там предполагается в каком-то удаленном доступе. А здесь получается интенсивная застройка, жители пригородов на машинах в центр Казани не приедут, вообще никак, там пробка будет! Значит, туда надо тянуть какие-то магистральные вещи — или метро, или современные трамвайные линии. А это все огромные деньги — на кого ляжет? Потому опасения мэрии Казани мне абсолютно понятны. Согласованность застройки „ядерного“ города (в данном случае Казани) и окрестностей — это такой серьезный вопрос, который требует координационных решений».
КАЗАНСКАЯ НЕДОСУБУРБИЯ: «ЧИСТО ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ, ВЫСОКОПЛОТНОЕ ЖИЛЬЕ»
Понаехали и повыехали. Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты и застройщики пригородных ЖК заявляют, что только 30% покупателей квартир в них — это жители районов республики, 70% — казанцы. Последние делятся на три неравные по численности категории. Первая — начинающие инвесторы, которые пользуются низкой ценой входа на рынок недвижимости на окраинах. Они рассчитывают на обычный рост стоимости квартир и коттеджей после сдачи объектов и их перепродажу. Вторые — пенсионеры, решившие пожить на природе вдали от шумного центра города, которые могут сдавать оставшиеся в столице РТ квартиры или положить разницу в цене казанской и загородной недвижимости на банковский депозит. Наконец, третья категория — это молодежь, которой даже при помощи родителей хватило денег только на жилье в пригороде. Очевидно, что вместе с «понаехавшими» из районов РТ «повыехавшая» молодежь и создает нагрузку на транспортную систему, поскольку ездит на работу или учебу в ядро агломерации. Судя по опасениям властей Казани, таких экономически активных жителей новых пригородов большинство.
Почему дешево? Так складывается себестоимость строительства. По словам Гизатовой, цена земли в районах республики гораздо ниже, чем в черте Казани, а у многих застройщиков есть «старые запасы» таких участков. На границе с городом больше вариантов по комплексной застройке. Нет привязки к уже существующим комплексам. В общем, «раззудись, плечо, размахнись, рука»: аппетиты девелопера ничто не сдерживает. Еще один фактор — в столице РТ более жесткие требования к застройщикам и по парковочным местам, и по озеленению, и по социальной инфраструктуре.
Плюсы и минусы казанской субурбии. «У формата пригородных малоквартирных домов действительно есть свои плюсы: меньше плотность населения, более свежий воздух, леса и озера рядом, нет проблем с парковкой, и, конечно, очень привлекательная цена, — считает директор АН „Портал 116“ Ильдар Файзуллин. — В районах более низкие, чем в Казани, платежи за коммунальные услуги. Меньше очереди в госучреждения. С одной стороны, это почти загородная жизнь со всеми ее плюсами, с другой — в таких жилых комплексах решены проблемы ЖКХ, с которыми регулярно сталкиваются жители частных домов: чистка снега, вывоз мусора, вопросы благоустройства. На мой взгляд, у покупателя всегда должен быть выбор, но подходить к нему надо осознанно. Клиент должен сам оценивать риски и заранее честно ответить себе на вопросы: сколько по времени ехать на работу в город? Если есть проблемы со здоровьем, то в какую больницу и сколько времени придется добираться? Важен и вопрос качества образования: готовы ли вы к тому, что дети будут ходить в сельскую школу, найдется ли место в детском саду?»
С Файзуллиным не согласен руководитель центра прикладной урбанистики при МВШСЭН, урбанист Святослав Мурунов. Субурбия (от американского термина suburbia — «предместье, образ жизни в пригороде») предполагает автономность, наличие своего центра, ядра. «В Подмосковье есть такие города, которые можно назвать субурбиями, а у вас это чисто девелоперские проекты на границах Казани, — говорит эксперт. — Они имеют минимальную социальную нагрузку: садик, школа, ну, может быть, торговый центр. У них проблемы с транспортной связностью, инфраструктурой, сетями, рабочими местами, вывозом мусора и так далее. Это проблемные территории с точки зрения стратегии развития всей агломерации. К сожалению, все подобные девелоперские проекты строятся по примитивной логике: это просто высокоплотное жилье».
Жилое кольцо. По данным исследования единого реестра застройщиков, если сопоставить объемы стройки в Казани (900 тыс. «квадратов» на 1,3 млн жителей) и окружающих столицу РТ районах (480 тыс. кв. м на 316 тыс. человек), видна явная диспропорция. В городе в 2019 году возводят в два раза меньше жилья на одного жителя, чем в близлежащих районах: 0,7 кв. м на человека по сравнению с 1,5 «квадрата». Это, а также относительная дешевизна ведут к перетоку на границы столицы РТ населения из более отдаленных районов республики и самого города.
ИСПОЛКОМ КАЗАНИ: «МЫ НЕ СМОЖЕМ ЗАСТАВИТЬ СОСЕДЕЙ СЛУШАТЬ НАС, НЕТ ЮРИДИЧЕСКИХ ОСНОВАНИЙ»
В октябре 2018 года в Казани было подписано межмуниципальное соглашение о создании совета Казанской агломерации, получившего статус консультативного органа. «Задачи остаются неизменными и направлены на организацию единого связанного пространства», — прокомментировал создание совета Метшин. В комплекс вопросов совета агломерации вошло развитие и поддержание совместной транспортной, коммунальной, туристической инфраструктур, а также планирование развития территорий под многоквартирную жилую застройку на смежных участках.
«Самое главное — это горизонтальные связи, когда специалисты будут между собой обсуждать решения совместных вопросов. Не как раньше, — говорил глава Зеленодольского района Александр Тыгин. — Тут колоссальный потенциал. До этого нужно было дозреть, потому что в законодательстве нет понятия горизонтальных связей. Не обязана Казань ничего согласовывать с нами, делая что-то на приграничной территории, а мы — с ней».
«БИЗНЕС Online» обратился с запросами в районы по поводу того, может ли созданный совет вмешиваться в процесс выдачи разрешений на строительство жилья вокруг Казани. Ответа мы ни от одной из районных администраций не получили.
Очевидно, одного совета оказалось мало. По итогам совещания в исполкоме Казани 22 июля председатель комитета экономического развития исполкома города Артур Валиахметов, отвечая на вопрос нашего издания, рассказал, что сейчас разрабатывается Стратегия социально-экономического развития – 2030 для всей Казанской агломерации. Работа ведется совместно с муниципалитетами, граничащими с городом.
По словам заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Анастасии Латыповой, Градостроительный кодекс России построен таким образом, что один муниципалитет не может запретить что-то делать на территории соседа, даже несмотря на то что социальная, транспортная нагрузки лягут на плечи первого (в данном случае на Казань).
«Республика говорит: выйдите на разработку документа совместного территориального планирования. Но даже с помощью него мы не сможем заставить соседей слушать нас, нет юридических оснований», — сетует она, подчеркивая, что поиски вариантов решения этой проблемы продолжаются.
«Запрет на строительство попадает под другие законы, в том числе о предпринимательстве. Но регулировать этот процесс обязательно надо, иначе на границах районов выстраиваются „спальники“, люди создают нагрузку на инфраструктуру Казани, — считает Мурунов. — Я вижу только один вариант: республика сажает за стол переговоров руководителей районов и начинает проектировать, прогнозировать развитие каждого муниципалитета, формировать внятную стратегию развития агломерации. Чтобы каждый понимал свое место в стратегии, свои плюсы и минусы. Конфликт решается путем кооперации, когда агломерация делится не по границам участков, а по фактическим миграционным процессам на ее территории».
Блинкин соглашается с предложенным Муруновым решением и приводит в пример мировой опыт — американский и европейский, где готовят мастер-планы всей агломерационной территории. «Неважно, входит ли она в административный состав конкретного города или нет, — считает эксперт. — Важно, как устроены связи — бытовые, производственные, какие угодно! Скорее всего, это придется делать во всех больших городах».
