Священная корова
Все руководство нашей страны с особым беспокойством и вниманием следит за ипотекой: как бы она развивалась быстрее, и становилась все более доступной! И главным драйвером развития почему-то считает размер ставки по кредиту. Зачем они это педалируют? Насколько это сработает?
Зачем это делается - в целом понятно. Объем выдаваемой ипотеки - это драйвер жилищного строительства, которое, в свою очередь обеспечивает заказами множество отраслей: от добычи материалов, используемых в строительстве до высокотехнологичных отраслей, связанных с инфраструктурой и обслуживанием домов и жилищных комплексов.
Насколько ипотека стимулируется ставкой? На текущих уровнях уже практически никак, так как снижение показателя ставки на 10% (с 10% до 9%) не сильно скажется на размере платежа по ипотечному кредиту, размер которого (в среднем) в начале 2 квартала 2019 года достиг 2,55 млн. руб.
В текущих условиях, когда средний размер платежа по ипотеке (без учета дополнительных расходов, о которых ниже) составляет 25 тыс. руб., а средний размер доходов составляет 32,6 тыс. руб., разницы в 7.000 (СЕМЬ ТЫСЯЧ) рублей явно недостаточно на жизнь! При этом уровень располагаемых доходов у нас снижается пятый год подряд. При этих вводных реальным фактором, способным повлиять на динамику ипотеки, является изменение тренда располагаемых доходов, а значит - рост экономики в целом. Но эту задачу, похоже, наше правительство не способно решить. Или просто этих показателей нет в KPI наверху.
Но велосипед "ипотека/банки/строители" должен ехать (иначе он упадет), поэтому для вращения педалей в текущих условиях используется все, несмотря на самые строгие инструкции ЦБ. Как рассказывают застройщики, все чаще у людей просто нет денег даже на первый взнос, так как сбережения в подавляющей массе уже давно проедены. Поэтому банки, полуприкрыв оба глаза, выдают потребительский кредит, формально не связанный с ипотекой, который и идет на уплату первого взноса. И что там будет дальше - их не очень-то беспокоит (почему - об этом в третьей части).
Союз нерушимый
Решив вступить на долгий и трудный путь ипотечного заемщика, обычный человек оказывается перед сплоченным фронтом союзников: БАНКИ/СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ/ЗАСТРОЙЩИКИ.
У них у всех одна цель: выжать из заемщика максимум. И в условиях закрытого рынка (а любой из этих секторов сильно монополизирован и эта монополия, как правило, искусственно поддерживается), это у них получается на раз-два-три!
РАЗ: и вы получаете типовую новостройку окна-в-окна с парковкой во дворе, как правило из самого дешевого и не самого экологичного железобетона по вполне увесистой цене!
ДВА: вам предлагают кредит, по условиям которого вы не только закладываете банку квартиру, но и жизнь (по условиям страхования жизни банк является выгодополучателем)!
ТРИ: вам навязывают страхование жизни по тарифу, в котором 2/3 платежа составляет комиссия страховой компании в пользу банка, выдавшего ипотеку! Об этом мало кто говорит, но это один из популярных методов получения скрытых доходов банком. Так что можете сами посчитать, сколько вы переплачиваете помимо основной процентной ставки.
И получается, что человек, вступивший в правоотношения в качестве ипотечного заемщика, должен всем и при этом несет на себе все риски, связанные с изменением рыночной стоимости квартиры в будущем!
Мало того, эти же риски принимает на себя вторая половина заемщика. Банк же должен страховать свои риски, скажете вы. А не слишком ли они перестрахованы?
А справедливы ли условия? Том Хэнкс бы не выкарабкался...
Несколько лет назад на глаза попался американский фильм "Ларри Браун" с Томом Хэнксом в главной роли. Фильм был пропагандистский и был посвящен тому, как герою фильма не повезло в условиях ипотечного кризиса: потерял работу и не смог платить по кредиту за дом. И как он начал новую жизнь с чистого листа.
Так вот, меня сильно удивила сцена, когда главный герой, после бессонной ночи приходит в банк и возвращает ключи от дома с требованием расторгнуть договор.
Удивили две вещи:
- во-первых, заемщик имеет такое право в одностороннем порядке (поищите такой пункт в своем договоре)!
- во-вторых, работник банка долго уговаривает его так не делать и сильно переживает по этому поводу.
Почему же? Да потому, что банк, получив обратно дом, теряет все права требования с заемщика каких-либо иных денежных средств, помимо стоимости ипотечного актива.
То есть, он реально принимает на себя риски изменения стоимости жилья и за это принятие рисков и взимает дополнительный процент с заемщика!
А что же у нас? А у нас банк не только имеет право забрать себе квартиру при нарушении графика платежей, но и требовать с заемщика выплаты оставшейся суммы! При этом банк не шибко заинтересован в максимальной выручке от продажи жилья и часто квартиры уходят по не самым лучшим ценам, зато самым лучшим людям...
Что мы имеем:
- банк в случае ипотеки рисков на себя практически не принимает.
- страховая компания в этих условиях также практически не встанет перед требованием выплаты
- заемщик, вместе со своей второй половиной, отвечает за все и рискует практически всем.
Таким образом, риски в партнерстве заемщик и ВСЕ-ВСЕ-ВСЕ явно не сбалансированы.
В российской действительности герой Тома Хэнкса, пожалуй, бы не начал с чистого листа. А с большого минуса с бонусом в виде приставов...
И в нынешних раскладах представительства во власти заемщиков и лоббистов из нерушимого блока "Банки/Страховщики/Застройщики" потенциал изменений, прямо скажем, невелик!
Но квартира, это наша национальная Иде-фикс. Так что как там говорится: ежик мучился, плевался, но продолжал лезть на кактус!