Здравствуй читатель в предыдущей статье я рассказывал о том, что тебе нужно узнать о застройщике, если ты решил приобрести квартиру приняв участие в долевом строительстве. А сейчас мы поговорим о самом договоре. Итак, начнем.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя ряд условий без которых он считается незаключенным, но об этом ниже. Исключение установлено для договоров об участии в долевом строительстве, если оплата по ним осуществляется с использованием счетов эскроу.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект (квартиру, иное помещение) участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают основные характеристики помещения и дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ): 1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира); 2) адрес дома в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; 3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; 4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; 5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; 6) наличие и площадь нежилых помещений; 7) план объекта с расположением частей жилого помещения - комнат, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже. Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5%. Кроме того, уточняется в каком виде передается объект (для квартиры - с внутренней отделкой или без). Например: Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), общей площадью ___ кв. м, состоящая из: 1 (одной) комнаты (площадь ___ кв. м); кухни (площадь ___ кв. м); санузла (площадь ___ кв. м); коридора (площадь ___ кв. м); балкона (площадь ___ кв. м), расположенная в многоквартирном, ___-этажном доме (общая площадь ___ кв. м), находящемся по адресу: ____________ (секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ___ (___) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N к Договору) и плану (Приложение N к Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N к Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Материал наружных стен многоквартирного дома - ___________________; поэтажные перекрытия выполнены из __________________, класс энергоэффективности - ______, сейсмостойкости - ____. В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства. Этот срок не может быть определен только указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как закон допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить, а ввод или будет или нет :) (неизбежность отсутствует. Однако это не мешает определению срока передачи объекта путем комбинации периодов и календарных дат, например срок устанавливается периодом завершения строительства и периодом, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику. Непонятно? Тогда пример: Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома по окончании строительства в срок не позднее "___" _______ 2019 г. Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами. Цена договора - это деньги, которые дольщик должен уплатить застройщику для строительства объекта долевого строительства. В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство объекта и оплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора. До регистрации договора застройщик брать деньги не имеет права. Например: Цена договора определяется как произведение площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства. Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства составляет _ рублей _ коп. Площадь объекта долевого строительства __ кв. м, что равно сумме __ рублей _ коп. (НДС не облагается). Указанная сумма перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до "___" ______ 2019 г., но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора.
Дольщик должен помнить, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В договоре должен быть указан гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет - на инженерное и технологическое оборудование. При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, являются ничтожными.
Кроме того, в договоре должны быть указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом или договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом. Если договор с первым участником долевого строительства заключен застройщиком до 20.10.2017, а последующий договор участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 25.12.2018, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка; 2) страхование гражданской ответственности застройщика. Если договор участия в долевом строительстве заключен после 25.12.2018, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта в целом, без заключения договора страхования или поручительства в отношении каждого участника строительства. В договоре должны быть данные об объектах социальной инфраструктуры. Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность. В этом случае договор должен содержать: назначение объекта социальной инфраструктуры; цели и размеры затрат застройщика на строительство объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор; сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор). Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве.
Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, договор должен содержать условия, изложенные выше, а также устанавливать обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В договоре указываются сроки и размер вносимых средств, сведения об уполномоченном банке - наименование, в том числе фирменное, место нахождения и адрес, электронная почта, номер телефона. В случае заключения договора с использованием счетов эскроу требования об обеспечении исполнения застройщиком своих обязательств и об объектах социальной структуры не применяются.
Ух, вот и все о договоре. Удачи вам в защите ваших прав, и если вам понравилась статья ставьте лайк и подписывайтесь на канал, будет много интересного.