1. Итак, перед тем как сделать осознанный и подкрепленный вашими подписями выбор в пользу программы TRADE-IN от ИНГРАДа было бы неплохо ознакомится с документами, которые вам предоставят под росчерк пера.
Особого внимания заслуживает Договор «на оказание услуг по бронированию и продаже объекта недвижимости» (именно так его поименовал ИНГРАД). Он прекрасен! Вот посмотрите:
1.1. Начнем с преамбулы договора. Договаривающимися сторонами выступают: гражданин, который желает забронировать и продать квартиру (далее будем называть его по букве Договора - Клиент и некое ООО «Инград Недвижимость», ОГРН 1107746716956, ИНН 7702740062 (Исполнитель).
С ходу возникают резонные вопросы: 1) что это за ООО и 2) на каком правовом основании оно оказывает услуги по бронированию и продаже. Давайте разберемся!
По первому вопросу:
а) ООО «Инград Недвижимость» с уставным капиталом в 10 000 рублей было создано в 2010 г.
б) сдает убыточную отчетность в Росстат.
в) неоднократно выступал в судах ответчиком в договорных спорах:
г) 23 марта 2019 года налоговики приостановили операции по счету в банке контрагента (ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" — БИК 044525659).
Как видим, на стороне Исполнителя выступает не так чтобы сверхнадежная организация – типовое по нашим временам ООО с номинальным уставным капиталом, судами и приостановлением расчетов по счетам в бэкграунде.
Между тем, более интересным, видится ответ на второй вопрос: на каком правовом основании ООО оказывает услуги по бронированию и продаже.
По второму вопросу: этот момент остается за скобками Договора бронирования! То есть заключая договор с каким-то ООО вы должны верить в то, что у него имеются достаточные основания по бронированию квартиры непосредственно у застройщика, каких-либо гарантий относительно достоверности и правомочности ООО «Инград Недвижимость» в вопросах бронирования вы не получите.
Можно несколько утешиться тем, что договор заключается с ООО, у которого название созвучно с названием группы компаний-застройщика (правда, до конца 2016 года ООО «Инград Недвижимость» называлось ООО «ДОМУС ФИНАНС»)).
Только доверие, только хардкор, господа.
1.2. Двигаемся дальше. По договору Исполнитель обязуется оказать две услуги:
1.2.1.Услуга по консультированию и бронированию у Застройщика строящегося объекта недвижимости.
Эта услуга платная и стоит 30 000 рублей. При этом менеджер по TRADE-IN раза 3 в разговоре упомянула, что эта сумма не возвратна – если какая-либо из сторон откажется от договора, - то деньги никто не вернет.
В рамках оказания данной услуги Клиент обязуется (то есть это отнюдь не его права):
а) подписать некий «Договор на приобретение прав на Объект недвижимости» (п.2.3.1.);
б) передать Договор на приобретение прав на Объект недвижимости с необходимым пакетом документов на государственную регистрацию в течение 5 (Пять) рабочих дней с даты его подписания (п.2.3.3.).
После прочтения данных положений я долго думал, а что же это может быть за договор, по которому Клиентом приобретаются права на недвижимость и который, к тому же надо регистрировать в Росреестре. Вариантов было немного) и в дальнейшем мои сомнения были развеяны менеджером по программеTRADE-IN: это Договор долевого участия в строительстве!
Чувствуете полет мысли: вы заключаете договор с одной организацией для того, чтобы забронировать объект, вам предлагают сразу же оформить его в собственность (будущую) у другой организации!
Далее, договор оборачивает вас в плотную пелену обязательств по этому псевдобронированию. В частности, Вы обязаны:
а) в день подписания Договора на приобретение прав на Объект недвижимости предоставить Исполнителю доверенность, нотариально удостоверенное согласие супруга и др. (п. 2.3.2.);
б) принимать необходимое участие во всех действиях по подаче документов в регистрирующий орган и получению документов в регистрирующем органе (п. 2.3.5.);
в) предоставить Исполнителю подтверждение принятия банком положительного решения о предоставлении ипотечного кредита Клиенту, в случае приобретения строящегося Объекта недвижимости с использованием средств ипотечного кредита в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Договора (п. 2.4.3.)
Если утрировать, их этих сухих договорных формулировок вытекает сочный вывод о том, что ИНГРАД подменяет термины: вместо бронирования (иными словами – снятия с продажи на время и фиксации цены) квартиры - вам деликатно предлагают ее продажу в порядке ДДУ.
Вишенкой на торте выступают правила о порядке принятия оказанных вам за ваши же барыши услуг бронирования и консультирования: если услуга консультирования считается оказанной с момента подписания Акта о частичном исполнении обязательств по Договору(WAT?), то услуга бронирования считается оказанной по истечению срока бронирования (которого, как мы разобрались, по факту и нет). Как тебе такое, Илон Маск?!
Из всего сказанного в данной части следует вывод о том, что с правовой точки зрения услуга бронирования определена крайне некорректно, оказывается неуполномоченным лицом, и не приводит к тому результату который вы, скорее всего, ожидаете от бронирования : снятия с продажи на время и фиксации цены.
1.2.2. Услуга по поиску покупателя на Объект недвижимости.
Эта услуга широко разрекламирована самой компанией – ИНГРАД берется за поиск покупателей на вашу квартиру. Сроки выхода на сделку объявляются привлекательные: и менеджер по продажам и менеджер по TRADE-IN озвучили месячный срок закрытия сделки (правда, была оговорка: «ну максимум полтора-два месяца»).
Ух ты! Так быстро?! Это просто волшебство какое-то!, особенно в тех ситуациях, когда продажа осложнена юридическими помехами. Однако никакой магии тут нет, просто ловкость рук)
Во-первых, указанные сроки поиска покупателя и выхода на сделку в договоре никак не отражены: ничто не мешает ИНГРАДу искать покупателей три, четыре месяца, год и больше.
Во-вторых, в рамках риэлторской услуги на вас возлагаются обязанности:
- заключить с Покупателем, найденным Исполнителем Соглашение о намерениях (2.4.4.);
- заключить с Покупателем, найденным Исполнителем Договор купли-продажи Объекта недвижимости, принадлежащего Клиенту в срок и на условиях, предусмотренных Соглашением о намерениях (2.4.5.).
Обращаю внимание, что это не право Клиента, а его обязанность в силу договора. ИНГРАД, таким образом, получает формальное право требовать с вас совершения сделки купли-продажи с найденным потенциальным покупателем.
В-третьих, весьма высокая стоимость риэлторской услуги – за нее ИНГРАД просит аж 260 000 рублей!
И это не те средства, которые вы можете заложить в продажную стоимость квартиры и «растворить» в ипотеке, - напротив, выложить столь немалые деньги вы будете обязаны сразу же после сделки или в том случае, если сделка сорвется по вашей инициативе (!): как звучит в тексте Договора бронирования, услуги по поиску Покупателя, считаются оказанными с момента гос.регистрации сделки, а также в случае отказа Клиента от исполнения обязательств по Соглашению о намерениях (п. 3.7.).
В-четвертых, в Договоре бронирования предусматривается система понижения продажной цены вашей недвижимости (представлено в виде таблички). В направленном мне менеджером по TRADE-IN шаблоне Договора уже имелись сведения о шаге и периодичности снижения продажной стоимости квартиры. Посмотрите:
Метода по реализации квартиры третьему лицу бесхитросна: ИНГРАД рекомендует снижение стоимости пока еще вашей квартиры: каждые две недели на 100 000 рублей. Дополняет картину оговорка о том, что рекомендованной ценой выкупа является самая низкая цена, до которой вас доведет застройщик, если квартира не будет продаваться.
Возникает резонный вопрос – а что делать, если клиент не согласн с продажной ценой, которую определяет ИНГРАД и которую предлагает потенциальным покупателям? Ответ не так прост.
С одной стороны, менеджер по TRADE-IN в разговоре заверила, что вы можете отказаться от продажи по той цене, которая вас по какой-либо причине не устроила. Свобода договора)
С другой стороны, в договоре имеется правило по которому вы обязаны заключить с найденным для вас Покупателем Соглашение о намерениях (2.4.4.) и, в последующим – заключить уже Договор купли-продажи (2.4.5.).
Кроме того, на мой резонный вопрос о том, что будет, если квартира не будет продаваться длительное время получил беззастенчивый ответ о том, что Договор бронирования может быть расторгнут также и по инициативе ИНГРАДа. Конечно, действующий Гражданский кодекс РФ позволяет исполнителю поступить подобным образом, однако в Договоре бронирования имеется не очень хороший (для вас) пункт 4.2., гласящий, что в случае неисполнения вами обязанностей, по Договору, а также в случае отказа от исполнения Договора, Клиент обязуется оплатить Исполнителю фактически выполненные работы/услуги согласно условиям настоящего Договора.
Иными словами, в Договоре предусматривается механиз понуждения вас к совершению сделки на предусмотренных в нем условиях, несмотря на то, что они бережно для вашего рассудка именуются рекомендательными.
Теперь давайте соединим все изложенные выше характеристики риэлторской услуги ИНГРАДА: она весьма недешева, обязанности ИНГРАДа по ее оказанию практически не определены (даже в части сроков), в отличие от жестких обязанностей клиента.
Теперь все выглядит не так радужно, правда?