Как эффективно решить вопрос о благоустройстве дворовых городских территорий? Ответ предельно прост: нужно провести реформу деятельности управляющих компаний.
С пониманием отношусь к комментариям, что все нижесказанное является утопией в сегодняшних реалиях, однако с чего-то начинать все же нужно. Также ремаркой будет то, что не все управляющие компании одинаково хороши. Есть те, к кому у потребителя услуг возникает очень много вопросов.
В Таганроге фактически состоялся лозунг выбитый в граните: “Чья земля”. Этим вопросом задаются всякий раз, когда необходимо решать любые задачи по благоустройству и ремонту. Лица, заявившие о себе, как исполнители по содержанию домов и дворов, всякий раз, когда случается неполадка (нескошенная трава, сухое дерево, мусор, яма и тому подобное) судорожно обращаются к кадастровой карте города и долго пытаются определить, а точно ли 10 сантиметров проблемной площади принадлежит их зоне ответственности?
За примерами далеко ходить не надо: просто оглянитесь и посмотрите, на сколько тщательно подстрижена газонная трава в вашем дворе
на сколько обновлена разметка для парковки автомобилей, на сколько тщательно выкрашены качели для ваших детей, когда последний раз проводилось обслуживание лавочек у подъездов и обновлялись фонари, как часто обслуживаются клумбы, когда последний раз проводилась кронация деревьев, сколько раз в год проводится системный ремонт подъезда и обновление фасадов.
Если из всего перечисленного вы задались вопросом:
значит мы обсуждаем одну и ту же проблему.
Почему так происходит?
Всё дело в регулировании деятельности управляющих компаний. Сегодня работают законы и требования, максимально выгодные для ведения этого бизнеса в пользу самого бизнеса, но не в пользу горожан. Организаторам бизнеса не обязательно знать как происходят процессы по обслуживанию дворовых территорий, как выполнять качественный ремонт на долгие годы. Их задача предельно простая - регулярно собирать с жителей домов абонентскую плату за “работу” и изредка поддерживать условный порядок во дворе обслуживаемого дома.
Довольно много приходит сообщений от жителей многоквартирных домов, которые сталкиваются с тем, что когда возникает проблема и ее необходимо срочно решать, то чаще всего от управляющей компании поступают отписки в виде:
- Ремонт будет выполнен, как только на счете дома появятся деньги.
- В настоящий момент у нас нет специалистов и техники, которые бы смогли вам помочь.
- Это плановый ремонт и запланирован на 4 квартал следующего года.
- И другие подобные отписки.
А ведь очень часто случается так, что проблемная задача требует сиюминутного решения. Например:
- Опасно свисающая сухая ветка на дереве во дворе, над головами прохожих и играющих детей.
- Разрушенная голубями старая кирпичная кладка, где булыжники нависают над головами жителей домов.
- Разбитые со временем ступеньки во входной группе в подъезд, где острые штыри металла торчат из бетона и могут принести непоправимый вред здоровью человека.
- Разросшаяся трава, которая может быть аллергеном и ее необходимо своевременно косить.
- Отсутствие освещения в темном дворе, где множество ям и колдобин, упав в которые можно навредить здоровью.
И подобных примеров довольно много, но почему-то оперативно их решать управляющие компании не могут (или не хотят).
Согласитесь, довольно странно когда вы оплачиваете в квитанции от 1000 и более рублей в месяц, а с одного дома это в среднем 80 000 рублей в месяц (что для обслуживания нужд дома и двора хороший стартовый капитал для решения большинства задач), но при этом в ответ получаете подобные отписки.
Возникает вопрос: “а за что мы платим деньги?”.
Проблема неэффективной работы некоторых управляющих компаний кроется в нескольких факторах:
Первый фактор: В городе не разработаны требования к управляющим компаниям.
- Никто не проводит аудит и экспертизу на предмет, а есть ли у управляющей компании реальные технические возможности и специалисты для обслуживания многоквартирных домов.
Всё сводится к проверке финансовых возможностей и желания “работать” в этой отрасли. Итог подобной проверки мы каждый день наблюдаем из окон квартир. Наши деньги управляющие компании осваивают “лучше всего”.
Второй фактор: Управляющая компания обслуживает только один дом, в формате кадастровой карты. Это, пожалуй, самая глобальная проблема деятельности УК.
Всё дело в том что территория, которая числится как “островки муниципальной земли” к управляющей компании никакого отношения не имеет. Обслуживание этой территории не прописано ни в одном договоре. А это значит, что если в 5 сантиметрах от убранного двора будет находиться разлагающийся мусорный очаг (возможно и стихийная свалка), то управляющая компания не предпримет никаких действий по ликвидации этой свалки. И не важно, будут ли жители многоквартирного дома задыхаться от вони от мусора, УК всегда будет ссылаться на предмет договора (т.е. посылать возмущенных жителей далеко).
Именно эта проблема и привела нас к тому, что уже много лет горожане жалуются на бардак и хаос, творящимся в Таганроге.
Как решить проблему?
Немного предыстории: Давайте на примере рассмотрим, что мы имеем на данный момент на территориях, которые взяли за основу для обзора в этой публикации.
Условно обозначим два района как синий и красный. Оба района имеют свою визуальную границу и разделены основными городскими дорогами: Тольятти/Морозова/Дзержинского.
Синий район состоит из 10 многоквартирных домов, в округе есть детский сад и футбольное поле со спортивной площадкой. Эти дома обслуживает минимум 4 управляющие компании.
Красный район состоит из 16 многоквартирных домов разной этажности, 1 детского сада и футбольного поля. Эти дома обслуживает 7 управляющих компаний.
Как видно из приложенных фотографий управляющие компании, если ведут какую-либо деятельность по содержанию дворовых территорий, то ориентируются исключительно на кадастровую карту принадлежности конкретных домов к конкретной земле. Граничащие территории, естественно всегда в меньшей степени подвержены уходу и содержанию.
Но отсутствие обслуживание земельных участков не единственная проблема для жителей этих районов. Например в красном районе когда-то сломалась подсосная станция, и жильцы верхних этажей не могли в полной мере пользоваться водой, потому что давления в трубах не хватало, чтобы доставить воду в полном объеме до последних этажей.
Казалось бы, что может быть проще - вызвать мастеров, починить и радоваться “благам цивилизации”. Но вместо эффективного решения задачи жители этих домов столкнулись с затяжной дискуссией, которая состоялась между представителями разных УК: “кто и за чей счет отремонтирует насосную подстанцию”? Ведь если потратятся на ремонт одни, то “благами” будут пользоваться все, а дома “всех” принадлежат разным УК. Получается одни БЫ заплатили, а другие пользовались бесплатно. Естественно такой расклад не устраивал ни одну из управляющих компаний (ведь им пришло бы потратить те деньги, которые можно освоить на себя), а в итоге без должного напора воды на долгие месяцы остались жильцы всего района.
Подобных казусных, но совершенно не смешных примеров можно перечислить множество: от ремонта и обслуживания детских площадок, мусора, ям, труб и отсутствия освещения, до банальной уборки территории, упавшей сухой ветки одного двора на территорию другого двора. И вся проблема заключается лишь в том, что на малом клочке земли орудует с “десяток управляек”, руководство которых, порой, совершенно не в курсе, как обстоят дела на подопечных территориях.
Вы наверняка уже поняли, к чему я веду…
Мой мой взгляд, эффективным управлением будет то решение, когда одна управляющая компания станет управлять всем районом, а не одним отдельно взятым домом.
Городу необходимо замкнуть на одной УК большие районы со всеми внутриквартальными территориями, в том числе и муниципальной землей. При допуске УК к работе необходимо на 100% убедиться, что УК располагает должным активом для бесперебойной работы. И самое важное, регулярно проверять результат деятельности компаний, чтобы в случае, если на рынок проникли недобросовестные исполнители - оперативно выводить их из районов, чтобы интересы горожан не пострадали.
Что от подобной реформы выиграет город?
Первое: Ухоженную территорию. всего района, а не пучки лысеющей земли и избирательно убранные мелкие участки, по цене работы, как за уборку пахотного поля.
Второе: Экономию бюджетов горожан. Жильцы района будут оплачивать работу одной управляющей компании, а не содержать десяток директоров, десяток бухгалтеров, пару десятков помощников, секретарей и прочих номинальных содержантов.
Третье: Качественную работу исполнителя. С рынка уйдут те управляющие компании, кто не имеет в активе реальную технику и исполнителей. Недопустимо, когда за работу берутся УК, не имеющие должной техники для быстрой и качественной работы.
Четвертое: Прозрачность в работе и доступность руководства. Жители округов будут общаться с УК, действующей в их районе. Больше не будет потребности ехать на другой конец города только лишь потому, что УК распыляется своими объектами по всему Таганрогу. Нахождение УК в одном крупном районе позволит более качественно анализировать всю деятельность компании, от технической, до экономической.
Пятое: Стабильность и рост возможностей. Если бизнесом занимаются настоящие предприниматели, а не лица, стремящиеся только лишь дорваться до кошелька горожан, то УК получит лояльность и доверие жителей района. За качественную работу - соответствующая своевременная оплата. А стабильный доход позволит УК и закупать технику и необходимое оборудование для развития растущего бизнеса.
Ответы на вопросы несогласных
Первое. Конечно, с этой реформой не все согласятся, и найдутся те, кто станет заявлять, что работа в управляющей компании это не “золотая жила” и в большей степени очень затратный и порой убыточный бизнес.
Вы наверняка согласитесь, что если бизнес убыточен и неэффективен, то разумный предприниматель закроет его. А в нашем случае этого не происходит. Вопрос о банкротстве УК - несколько иная тема с очень интересными моментами, которые можно будет рассмотреть отдельным постом. Однако в анонсе не лишним будет упомянуть, что обанкротив одну компанию, “честный и добросовестный предприниматель” почему-то открывает новую, с измененным названием и как правило с новым директором, дабы замести следы. Этот бич преследует наш город уже с десяток лет, а решения проблемы ни думцы, ни администраторы до сих пор не нашли.
Второе: Открывать качественную УК с современной техникой и возможностями - дорогостоящее удовольствие. Это действительно так, однако любой бизнес требует вложений и чем современнее оборудование и качественнее работа - тем быстрее окупаются вложения.
Третье. Управляющим компаниям не выгодно обслуживать муниципальные территории и связываться с некоторыми домами. Действительно, нагрузка станет больше. Но мы в первую очередь решаем вопрос о том, как привести город в порядок, а не как обогатить своими деньгами несколько лиц, возглавляющих УК.
Четвертое. Регламент и законодательство построено таким образом, что рынок для УК свободен для выбора и принуждать замыкать целые районы под одну управляющую компанию невозможно. Однако нужно понимать, что законы пишут люди, а значит регулировать закон тоже должны люди. Именно это и должно стать отправной точкой для работы, которая сможет преобразить Таганрог.
На этом все. Если понравился материал и вы согласны с мнением автора, не поленитесь поддержать пост лайком и поделиться со своими друзьями.