Хочу знать, что будет завтра с ценами на ипотечную недвижимость, поэтому в предложении от банка всегда смотрю одну цифру.

Фото: новый жилой дом для ипотечников в Подмосковье, как сложится их судьба, успеют ли они погасить кредит, только время покажет. Фото: Ростислав Денежный.

Ипотека. Рано или поздно каждый задаёт себе вопрос – Нужно ли сейчас брать ипотеку? И вырастет ли в цене приобретаемое по ипотеке жильё? Почему это важно, потому что квадратные метры будут в залоге у банка. И если заёмщик не сможет платить ипотечный кредит, то продажа жилья, особенно подорожавшего в цене, поможет рассчитаться с остатком по долгу. Для нас критично понимать, как в будущем поведут себя цены на недвижимость, особенно после того, как мы влезли в ипотечные кредитные платежи.

Итак, в ипотечном вопросе между собой соревнуются три компонента: 1) размер первоначального взноса; 2) величина ипотечной ставки, процентов по кредиту 3) стоимость самого приобретаемого объекта недвижимости.

Первый компонент – размер первого взноса может быть любым. Нам сейчас он не особенно важен, поскольку никак не влияет на то, как поведут себя цены на недвижимость в будущем. Единственное, что данный размер первичного взноса может как-то влиять на размер ставки по ипотеке. Обычно, чем вы больше внесли первичный платёж, тем чуть менее великая процентная ставка от банка по ипотеке вас ожидает. Но это не факт.

Второй момент – собственно сама ставка по ипотеке. Вот тут-то и собака зарыта. Большой процент по ипотечному кредиту психологически некомфортен и отпугивает заёмщиков.

Действительно, кому же хочется платить, например, по 12 или 15 % годовых по ипотеке? Это много.

Фото: ипотека доступна всем, хоть мышам, лишь бы платили; но в новом доме, купленном в ипотеку хочется жить, а не выживать, нужно уметь рассчитать силы..и процент по кредиту! - Фото: Ростислав Денежный.

Гораздо приятнее получить ставку в размере 9 %, или вообще, как сейчас для многодетных семей, предлагается взять под 5 % годовых. Но не спешите с выводами. Особенно глобальными. Да, меньшая ставка процентов по кредиту – это меньшие ваши «лишние» выплаты банку. Но ведь банк не занимается благотворительностью. Почему же он (банк) вдруг решил вас «побаловать» за свой счёт? Сейчас выясним.

Виды на будущее строятся не только на экстраполяции сегодняшней модели, но и на понимании фундаментальных основ рынка ипотеки. А они в двух словах просты, как две копейки. Если цена на базовый актив (в нашем случае это ипотечная квартира) ожидается к росту, то процентную ставку по такой ипотеке банк может спокойно понизить. У него (у банка) есть гарантия того, что рыночная цена объекта будет расти и сможет покрыть все возможные неплатежи по кредиту.

Если же прогнозируемая цена объекта недвижимости (под ипотеку) будет сокращаться, то банк вынужден просто увеличивать кредитную ставку (ваш процент по кредиту) в качестве гарантии того, что ему (банк) возместится стоимость актива, которая была при оформлении ипотечного кредита и станет при невозможности «гасить» ипотеку.

Таким образом, процентная ставка по ипотечному кредиту от банка выдавшего вам ипотеку – есть ни что иное как важнейший индикатор того, куда в будущем направятся цены на недвижимость.

Фото: этот дом ещё пуст, он не заселён вообще - сейчас как раз идёт борьба между банками и заёмщиками, если недвижимость будет дорожать, по мнению банкиров, но людям "простят" часть платежей по процентам. - Фото: Ростислав Денежный.

Если банк планомерно снижает ставку по кредиту, то это значит, стоимость актива (ипотечного объекта) или непомерно выросла, или будет активно расти. Стоимость залога будет, соответственно, также расти. И проблем с погашением ипотечного займа для банка не будет. То есть падающие ставки по ипотеке показывают, что банк верит, что заложенное имущество «отобьёт» все предполагаемые трудности, а цена на объект по ипотеке уже достаточно высока, и возможно, ещё вырастет.

В том случае, когда банк даёт ипотеку под высокий процент, то в банке опасаются, что стоимость залога (ипотечной квартиры, дома, объекта) в будущем может существенно упасть, что чревато для банка проблемами взыскания задолженности при отказе от оплаты по кредиту. Поэтому высокая ставка по ипотеке – это страховка для банка от неплатежей по кредиту в условиях прогнозируемого снижения цен на недвижимость. Как раз растущая ставка по ипотеке показывает, что недвижимость нестабильна, и цены на неё могут изменяться в непредсказуемом диапазоне. Банк перекладывает больше риска на заёмщика.

Фото: главное, чтобы залог - то есть ипотечный объект не превратился в "тыкву", а в нашем случае - в закрытый клубничный домик с разбитыми "розовыми" мечтами о счастливой жизни, если стоимость недвижимости упала и кредит стал непомерным бременем. - Фото: Ростислав Денежный.

Таким образом, ставки по ипотечному кредиту и стоимость ипотечного жилья – это составы, двигающиеся в противоположных направлениях. Рост или сокращение процентных ставок по ипотеке – это явный сигнал будущего поведения участников рынка недвижимости.

Если вам нужна ипотека для жизни, безусловно, нужно брать её тогда, когда вам позволяют жизненные обстоятельства и диктует необходимость. Однако, если вы хотите брать ипотеку под объект недвижимости для спекуляций, увеличения капитала, под сдачу в аренду, под рост активов. То тут нужно понимать, что эксперты рынка недвижимости уже всё проанализировали за вас и сделали выводы. Вам главное лишь внимательно посмотреть на процентные ставки по ипотеке, и сделать это несколько раз, чтобы оценить их динамику. И вам много станет ясно. Как-то так, удачи, и действуйте!